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In NÖ gilt seit einiger Zeit das sogenannte "Bezugsniveau". Das Bezugsniveau ist seither jene Höhenlage des Geländes, welche als (alleinige!!) Beurteilungsgrundlage für alle Höhenberechnungen - z.B. Berechnung der Gebäudehöhe - heranzuziehen ist. Das Bezugsniveau ist definiert als "die bisher unveränderte Höhenlage des Geländes" - damit ist das sogenannte "Urniveau" gemeint (du hast es in deiner Skizze als "Ursprungszustand" bezeichnet). Ein davon abweichendes Bezugsniveau kann es nur in folgenden Fällen geben: 1. in einem Bebauungsplan wurde ein anderes Bezugsniveau (als das "Urniveau") festgelegt 2. mit einer speziellen Verordnung des Gemeinderates wurde ein anderes Bezugsniveau festgelegt 3. es wurde das Urniveau vor dem 13. Juli 2017 mit einer baubehördlichen Bewilligung abgeändert 4. es wurde das Urniveau vor dem 13. Juli 2017 abgeändert und diese Abänderung war damals nicht bewilligungspflichtig Trifft keiner dieser 4 Punkte zu, dann gilt das gewachsene Ursprungsniveau jetzt und für die Zukunft als Bezugsniveau. Wurde das Ursprungsniveau wie in deinem Fall verändert - offensichtlich ohne Zutreffen eines der oben genannten 4 Punkte, also konsenslos - dann muss man dieses Ursprungsniveau so gut als möglich "rekonstruieren", um zum heute geltenden, verbindlichen Bezugsniveau zu kommen. D.h. z.B. Fotos, Zeugen heranziehen bzw. ganz einfach die Höhenpunkte knapp außerhalb der erfolgten Niveauveränderung per Interpolation miteinander höhenmäßig verbinden. So in etwa, wie du selbst den Ursprungszustand mit einer Verbindungslinie in deiner Skizze eingezeichnet hast. Die Frage stellt sich insoferne gar nicht, wenn keiner der 4 Punkte von oben zutrifft. Dann hat das "neue" Niveau keine Bedeutung für irgendwas. Es ist somit einmal klar zu beantworten, ob einer der 4 oben genannten Punkte zutrifft...... |
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Hallo Karl, das war 2016 und wäre dann entweder Punkt 3 oder 4 aus der Bauordnung. Ich warte auf Abklärung der Gemeinde. 1. Gilt dann als Bezugsniveau die Höhe der Terasse (die ändert sich quer zum Grundstück 1-2m in der Höhe) oder ist das noch komplizierter? 2. Gibt es durch die bestehende Geländeveränderung Nachteile für die Bauhöhe vor allem hangseitig wo jetzt ein Stück fehlt? 3. Bis um 1,5m darf man unter das Bezugsniveau. Heißt das ganz simpel gesprochen, dass wenn ich die Terasse absenke 9,5m Höhe in Bauklasse 2 machen darf? 4. Bei Bauklasse 2 darf es dann 3 oberirdische Geschosse geben? Rein aus Interesse wie ist das bei einem Split Level Geschossaufbau? |
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Würde nicht damit spekulieren, dass einer dieser Punkte zutrifft. So wie du das in der Skizze dargestellt hast, war diese Geländeveränderung ziemlich sicher nicht bewilligungsfrei (Punkt 4). Und dass dein Vorgänger um eine Bewilligung angesucht hat halte ich nach meinen Erfahrungen aus der Praxis für eher unwahrscheinlich. Wie gesagt, ich halte es für unwahrscheinlich, dass das veränderte Gelände als Bezugsniveau gilt. Aber wenn doch (entweder Punkt 3 oder 4 müsste zutreffen), dann ja. Im Prinzip: nein. Maßgeblich für alle Höhenberechnungen und -beschränkungen ist ja nicht das derzeit bestehende Niveau, sondern das Bezugsniveau. Ist tatsächlich "simpel" gesprochen und gefällt mir so nicht. Bauklasse II bedeutet max. 8m und das in jedem Fall. Gemessen wird das allerdings vom Bezugsniveau und da man das Gelände neben den Fronten max. 1,5m unter das Bezugsniveau absenken darf, sind dann max. 9,5 m einer Front sichtbar sein. Die rechtliche Fronthöhe ist aber dennoch nur 8m. Wenn der Niveauunterschied im Haus max. eine halbe Geschoßhöhe beträgt, dann zählt es als 1 Geschoß. |
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Danke für die sehr ausführlichen Antworten. Ich weiß diese zu schätzen. Endlich die Bestätigung: 3. es wurde das Urniveau vor dem 13. Juli 2017 mit einer baubehördlichen Bewilligung abgeändert Was ich nicht herauslese. Ist das neue veränderte Gelände das verpflichtende Bezugsniveau oder kann, wenn vorteilhaft das Ursprungsgelände verwendet werden? |
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Wenn die Geländerveränderung bewilligt war und auch so ausgeführt wurde, dann ist das dein jetzt geltendes Bezugsniveau. Ein Zurückgreifen auf das Ursprungsniveau ist gesetzlich nicht vorgesehen. |
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Danke damit ist alles geklärt |
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Ich möchte Erdberührung (Lebensdauer, drückendes Hangwasser, Oberflächenwasser) am Haus gerne vermeiden und bis auf die Bodenplatte komplett mit Ziegel bauen. Spießt sich das Vorhaben wirklich mit der Bauordnung? § 67Veränderung der Höhenlage des Geländes: (1a) Im Bauland darf das Gelände nach Fertigstellung an Gebäudefronten und in einem Abstand von bis zu 3 m von Gebäudefronten auf demselben Grundstück nicht mehr als 1,5 m unter dem Bezugsniveau liegen.  Weiter nach vorne (talseitig) lässt sich das Haus aus bodenstatischen Grunden nicht ziehen. |
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Du hast die maßgebliche Gesetzesbestimmung ja selbst zitiert. Die ist außerdem klar formuliert, was damit gemeint ist und ist einzuhalten. Mehr ist dazu nicht zu sagen..... |
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Autsch. Da ist das Gesetz absolut kontraproduktiv und lähmt damit den technisch sinnvollen Bau. Wie dauerhaft dich die dichten Wannen sind und was bei 200m Hang darüber mit 30° Neigung an Oberflächenwasser geschehen kann muss ich ja nicht ausführen. Ein verordnetes Bezugsniveau von der Gemeinde scheint mir da der einzige sinnvolle Ausweg. Spricht da etwas dagegen (Alleinlage, alles rund herum steil Wald und Gründland)? |
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