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Hast eigentlich mal die Defintion des Bezugsniveaus in den Begriffsbestimmungen der Bauordnung gelesen? Damit müssten an sich deine Fragen beantwortet werden können. Im § 4 Zif. 11a steht folgendes: "..... Als Bezugsniveau gilt: - die bisher unveränderte Höhenlage des Geländes, sofern die Höhenlage des Geländes nicht - in einem Bebauungsplan oder in einer Verordnung des Gemeinderates festgelegt oder - außerhalb des Geltungsbereiches eines Bebauungsplans oder einer solchen Verordnung vor dem 13. Juli 2017 bewilligungsgemäß oder rechtmäßig bewilligungsfrei abgeändert wurde. Auf den Grundflächen, die durch die Aufzählung nicht abgedeckt sind (z. B. Grundflächen, die mit Gebäuden bebaut sind, um deren Bewilligung vor dem 13. Juli 2017 angesucht wurde), gilt ein homogen verlaufend an das umgebende Bezugsniveau angepasstes Bezugsniveau. Eine gemäß der vor dem 13. Juli 2017 geltenden Rechtslage bewilligte veränderte Höhenlage des Geländes, die die Beurteilungsgrundlage für die Baubewilligung eines Gebäudes bildet, gilt als Bezugsniveau, wenn sie bis zum 31. Dezember 2019 tatsächlich hergestellt wird." Was genau verstehst du eigentlich unter "DachSANIERUNG"?? Brauchst du dafür eine Baubewilligung? Eine "Sanierung" (=Instandsetzung) braucht in NÖ keine Bewilligung und keine Bauanzeige! Hast du allenfalls schon eine Bewilligung in Händen (falls es doch mehr als eine "Sanierung" sein sollte)? Warum bist du so auf die Höhe des Firstes fixiert? Unter "Gebäudehöhe" versteht man nach der Nö Bauordnung ja was anderes! |
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Hallo, ja diese Definition kenn ich ich (in der Theorie), ich tue mir nur schwer sie in meinem Fall in die Praxis zu übertragen. Im Prinzip hab ich ja geschrieben, dort wo das Gebäude ist, müsste ich wohl von den umliegenden Höhenpunkten interpolieren. Das ist also auch in diesem Fall richtig? Ich bin mir nur unsicher, ob ich da jetzt die Höhenpunkte von der Vermessung vor wenigen Jahren nehmen darf, oder ob für den Bestand immer noch der ursprüngliche Einreichplan aus den 80ern gilt, der scheinbar lediglich sehr ungenau auf die Straße bezug nimmt. Dachstuhl bleibt ident, aber durch dickere Konterlattung und Vollschalung würde das Dach ca. 5cm "nach oben" wandern. Grundsätzlich gehe ich auch davon aus, dass keine Bewilligung / Anzeige erforderlich ist, aber dennoch nehme ich an, dass man die erlaubten Maximalhöhen dadurch nicht überschreiten darf, oder ist dies bei "technischer Notwendigkeit=aktuelle Normen wie man Dächer macht" zulässig? Warum First: die Gebäudehöhe im Sinne von Verschnitt Wand/Dach ist überhaupt kein Problem, aber bei uns gibt es in der Verordnung zum Bebauungsplan eine Klausel, dass der höchste Punkt (in meinem Fall der First) eine Maximalhöhe über der erlaubten Bebauungshöhe nicht überschreiten darf. Und diesbzgl. wird es eben knapp (je nachdem ob man von der Straße oder von den umliegenden "neuen" Höhenpunkten rechnet. |
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Das Ursprungsniveau zum Zeitpunkt der Errichtung in den 80er-Jahren zu rekonstruieren bzw. nachzuvollziehen ist sicher schwierig. Ich vermute aber, dass es doch etwas mehr gibt, als nur das eine Maß von 9,00 m zum First ab dem Straßenniveau. In den Schnitten gibt es nirgendwo an der Außenseite der Mauern eine (horizontale) Linie, die das anschließende Niveau kennzeichnet?? Der Plan aus den 80ern hat keine Ansichten der Fronten (N-S-O-W)?? Glaub ich nicht! Da gibts immer auch eine Begrenzungslinie der Front nach unten, die das Niveau darstellt. Wenn die Straße offensichtlich als +/-0,00 - Niveau angenommen wurde, gibt es da nirgendwo im Plan (Grundriss, Schnitt) ein davon abgeleitetes Fussbodenniveau?? Ich denke schon. Auch für Raumhöhen, Deckenstärken usw. wirds in dem Projekt irgendwo Maße geben. Man muss sich das halt alles irgendwie zusammenstoppeln, um zumindest grob das Niveau abzuleiten. Es ist dann auch davon auszugehen, dass dieses aus dem Einreichplan abgeleitete Niveau als genehmigt anzusehen ist. Weiters gabs ja dann noch vor „ein paar Jahren“ (wann genau?) eine Baubewilligung für einen Zubau mit genauen Höhenkoten im Plan. Muss man halt im Einzelfall entscheiden, ob das auch eine Bewilligung für eine Änderung des Niveaus war und wenn nicht, dass dann das aus dem Bauvorhaben der 80er – Jahre ableitbare Niveau weiter als Bezugsniveau gilt. Wie auch immer, da muss man halt sehr akribisch alle Unterlagen durchforsten. Eine andere Anleitung/Regelung dazu, als der oben zitierte Gesetzestext, gibt es nicht. Und mit diesem MUSS man daher zu einem – so gut es irgendwie geht nachvollziehbarem - Ergebnis kommen. Ich denke allerdings, dass du dir diesbezüglich gar keine Gedanken machen musst. Aus folgenden Gründen: Na, das widerspricht sich aber. Wenn keine Bewilligung/Anzeige erforderlich ist, dann sind - zumindest in NÖ - auch keine gesetzlichen Regeln einzuhalten. Es stimmt vermutlich nicht, dass du keine Bewilligung/Baunazeige brauchst. Wenn du eine Schalung mit Konterlattung und Sperrbahn machts, dann ist das eine bewilligungspflichtige Abänderung gem. § 14. Wenn das Ganze allerdings dem Hauptzweck "Herstellung einer nachträglichen Wärmedämmung" dient, dann ist es zumindest anzeigepflichtig gem. § 15. Wenn es sich um eine anzeigepflichtige Wärmedämmmaßnahme handelt, dann greift § 53a Abs. 10, wonach du in jedem Fall um 30 cm (normal zur Dachhaut gemessen) höher werden darfst (Firsthöhe somit noch um entsprechend mehr). Stellt sich dann ursprüngliche Frage überhaupt noch?? Hinweis: bei der anzeigepflichtigen nachträglichen Wäremdämmmaßnahme muss allerdings der Altdachstuhl erhalten bleiben. Wenn du diesen komplett neu machst, dann brauchst 1. eine Baubewilligung (anstelle Bauanzeige) und 2. gilt dann die Ausnahmeregelung für die 30 cm nicht! |
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Ja, der Altdachstuhl bleibt erhalten, einfach nur die vorhandene Lattung erneuern, Folie erneuern und eine Vollschalung, daher ca. +5cm. Zweck des ganzen ist einfach, dass das Dach neu ist und keine Undichtigkeiten entstehen. Im Prinzip könnte man also eine nachträgliche Wärmedämmung anführen. Nur dann müsste ich die ja auch machen, sprich wohl das gesamte Dache entsprechend dick dämmen. Das ist ja eigentlich gar nicht geplant (Mansarde ist ja schon gedämmt und der Rest ist unbewohnter Spitzboden) und so wohl auch nicht sinnvoll und vermutlich auch sehr teuer. Weshalb wäre die Baubewilligung nötig? Weil es etwas höher wird, die Standsicherheit zb wird dadurch ja nicht gefährdet und Rechte nach §6 können wegen 5cm auch nicht verletzt werden, speziell in diesem Fall nicht? Sofern ich dabei aber innerhalb der damals eingereichten Höhe bleibe, sollte das ja passen. Der Plan aus den 80ern ist tatsächlich so ungenau. Sogar die Annahme "Straße" ist nur von mir getroffen, weil drinnen stehen tut sie so nicht. Die Vermessung wegen Zubau war vor 4 Jahren. |
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auch nicht, wenn sich dadurch die Höhe etwas verändert? Oder darf bei einer echten Sanierung beispielsweise keine etwas dickere Lattung genommen werden, als im Original, auch wenn dies aktueller Stand der Technik wäre? Sondertn quasi nur Ziegel und Holz 1:1 getauscht werden ohne jegliche Abweichungen? |
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Man kann natürlich alle Argumente ins Extreme treiben und sozusagen Killerargumente draus machen, mit denen alles in Frage gestellt werden kann. Im Gesetz gibts den Begriff "Sanierung" gar nicht. Dort heißt es "Instandsetzung". Das bedeutet, dass schadhafte Teile ausgebessert/erneuert werden und dass es dann nachher das selbe ist wie vorher. Das bedeutet daher nicht eine Anpassung an den aktuellen Stand der Technik, sondern das Bauwerk befindet sich auch nachher auf dem selben technischen Standard, den es bei der Errichtung hatte und wie er ja auch der Bewilligung entspricht. Ganze Bauteile komplett zu erneuern, fällt nicht mehr unter den Begriff "Instandsetzung". Es geht hier um ein "Ausbessern". Der Verwaltungsgerichtshof sagt sinngemäß, dass jedes Bauwerk irgendwann ein Lebensende hat/haben muss. Mit "Instandsetzung" kann man das Lebensende zwar hinauszögern und den Baubestand auf Basis der ursprünglichen Bewilligung aufrecht halten. Wenn es dann aber irgendwann notwendig wird, bei den Erhaltungsmaßnahmen in die Substanz des Bauwerks einzugreifen oder ganze - insbesondere konstruktive - Bauteile komplett zu erneuern, dann ist es keine "Instandsetzung" mehr, sondern eine bewilligungspflichtige Abänderung. Aber klar, da gibt sehr viel Grauzone und Ermessensspielraum...... Vollschalung ist eine bewilligungspflichtige Abänderung. Dazu gibts konkret eine Entscheidung des Landesverwaltungsgerichtes. Die Bauordnung kennt bei Höhen und Abtsänden keine Toleranzen oder Geringfügigkeitsgrenzen....... Na dann muss es im Einreichplan zumindest beim Zubau ja ein konkret eingezeichnetes Bezugsniveau gegeben haben. Vor 4 Jahren hat es die Bestimmungen betreffend "Bezugsniveau" in der Bauordnung ja schon gegeben.... |
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