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Damit du mit deinem Vorhaben weiterkommst, musst du dich mit diversen (gesetzlichen) Begriffen und Regelungen noch mehr auseinandersetzen bzw. brauchst noch klarere Definitionen und deren Bedeutung. Eines mal vorweg: mit der jetzigen Flächenwidmung (vermutlich Grünland-Land- und Forstwirtschaft) kommst du sicher nicht zum Ziel. Du schreibst, dass hier Umbauten/Zubauten nicht möglich seien. Ja, das ganz sicher. Aber es ist noch viel mehr, was nicht möglich ist. Kurz gesagt: sämtliche Vorhaben die nach der NÖ Bauordnung anzeige- oder bewilligungspflichtig sind, sind hier nicht zulässig - also der ganze Katalog an Vorhaben gem. § 14 und 15 NÖ BO. Das, was du mit der derzeitigen Widmung mit diesem gebäude machen darfst, ist "instandsetzen". D.h. die alte Bausubstanz bleibt weitgehend im bisherigen Bestand erhalten und wird nur ausgebessert. So wie es scheint ist dir das sicher zu wenig. Daher geht es nur über eine Geb- Widmung und das so schnell wie möglich. Weiters bist du meiner Meinung nach mit den Begriffen "Hauptgebäude" und "Hauptwohnsitz" nicht ganz auf Schiene. Wenn dieses Gebäude Aufenthalteräume enthält (also - auch- einer Wohnnutzung dient), dann ist es - unabhängig von seiner Größe und seinem Zustand - immer ein Hauptgebäude. Es geht daher nicht um eine "Wiedernutzung als Hauptgebäude". Es war ein Hauptgebäude und es ist ein Hauptgebäude. Und wenn eine Bewilligung des Gebäudes zum Wohnen (Wohnraum, Sanitärraum, Kochgelegenheit) gegeben ist, dann darfst du dort wohnen - wann immer und wie oft auch immer du willst. Thema Wärmedämmung = Zubau? Wärmedämmung ist eindeutig kein "Zubau". Aber es ist anzeigepflichtig gem. § 15 Abs. 1 Zif. 2. lit d) NÖ BO und somit nicht zulässig, weil keine Übereinstimmung mit der Widmung Glf. Ob du das jetzt gerade auch bewohnst ist egal. Hauptgebäude is es so und so (siehe oben). Entscheidend für die Ausweisbarkeit als Geb ist zunächst, dass es eine Bewilligung gibt und das Gebäude auch dieser Bewilligung entspricht (in Größe, Lage, Ausstattung und Nutzung) . Weiters darf das Gebäude das Ortsbild nicht wesentlich beeinträchtigen (wird bei diesem Objekt vermutlich nicht das Thema sein. Auch die Lage in einem gefährdeten Gebiet (Hochwasser, Steinschlag, Rutschungen, Grundwasser usw....) würde gegen eine Geb-Widmung sprechen. Der aktuelle bauliche Zusatnd des Gebäudes muss natürlich auch beachtet werden. Es ist zwar kein spezieller (heutiger) Wohnstandard gefordert, aber es sollte in einem bewohnbaren Zustand sein, d.h. keine massiven Baugebrechen und keine massiven hygienischen Mängel. Zusammenfassend wäre im 1. Schritt somit die Geb Widmung abzuklären und umzusetzen. Nur dann kannst du diverse bewilligungs- und anzeigepflichtige Abänderungen, Zubauten usw. ins Auge fassen. |
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Vielen Dank Karl10! Ja genau, die bestehende Flächen-Widmung lautet auf Glf. Okay, hab ich mir schon gedacht, dass hier nur das Haus als GEB eine sinnvolle Lösung sein wird um es dann auch einmal entsprechend bewohnen zu können. Dann werde ich einmal einen Umwidmungs-Antrag stellen, damit das ganze einmal zum Laufen beginnt. In einem bewohnbaren Zustand ist es sicherlich (zumindest im Sommer, im Winter würde man sich im derzeitigen Zustand vermutlich alles abfrieren 😂) aber konstruktiv ist es sehr gut noch in Schuss, der Bewilligung entspricht es auch und in einem gefährdetem Gebiet liegt es auch nicht. In der Umgebung sind alle bestehenden Häuser GEB oder "nicht GEB" im Glf (kein Bauland im Umkreis von ein paar hundert m), die meisten natürlich größer als das vorliegende Häuschen, aber ins Ortsbild sollte es meiner Einschätzung nach auf jeden Fall passen. Kann die Gemeinde dennoch (weil sie nicht will) einen solchen Umwidmungsantrag ablehnen, z.B. auch ohne Begründung, weil Begründung würde mir keiner Einfallen da es allem im Gesetz genannten entspricht? Ah okay, gut zu wissen! Danke dir! Eine Zusatzfrage hätte ich noch: Im Raumordnungsgesetz ist auch von einem Zusatz "Standort" die rede (würde das Gebäude auf 170m² Bruttogeschoßfläche zu erweitern ermöglichen was aufgrund der kleinen Hausgröße des Bestandes sofern eine Möglichkeit dazu bestehen würde natürlich hilfreich wäre (Erweiterung im untergeordneten Ausmaß des "normalen" GEB würde, je nachdem wie das tatsächlich interpretiert wird nur geringfügig etwas bringen). Wenn ich es richtig verstehe, reicht dafür aber eine "Sommernutzung" nicht aus, und für die ununterbrochene Nutzung wäre eine "Hauptwohnsitznutzung" quasi erforderlich, dafür müsste es einmal ein GEB sein um entsprechende Maßnahmen treffen zu können um das ganze winterfit machen zu können, um es dann 10 Jahre lang bewohnen und einmal als "Sto" widmen zu können und die zusätzliche Erweiterung machen zu können? Im Grunde kann man aber wenn ich das richtig verstehe davon ausgehen einen solchen "Sto"-Zusatz zu bekommen wenn sämtliche Anforderungen immer noch vorliegen die bei einem GEB schon vorliegen müssen? |
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Ein Antrag auf Umwidmung wird nicht mit einem Bescheid entschieden, wo immer auch eine Begründung und die angewendeten Gesetzesbestimmungen enthalten sein müssen, sondern darüber entscheidet der Gemeinderat. Wann auch immer und wie auch immer. Rechtlich erzwingen kannst du eine bestimmte Flächenwidmung gegen die Gemeinde letzten Endes nur mit dem Weg zum Verfassungsgerichtshof, mit der Begründung, dass du durch das Nichtwidmen deines Gebäudes durch die Gemeinde in deinen verfassungsmäßig gewährleisteten Rechten verletzt wirst. Is eher Theorie und eher zu vergessen. Das mit dem "Standortzusatz" hast offensichtlich falsch verstanden. Beim "normalen" Geb gilt für Wohngebäude speziell die Bestimmung des § 20 Abs. 5 Zif. 2 ROG ROG [Raumordnungsgesetz/Raumplanungsgesetz]. Da ist keine "Unterordnung" bei Erweiterungen gefordert und reicht bis max. 400m² (wenn entsprechender "familieneigener" Wohnbedarf besteht. Im Gegensatz dazu bist mit dem "Standortzusatz" jedenfalls auf max. 170m² eingeschränkt. Für beide Widmungsformen gilt, dass das Gebäude zuletzt "bewohnbar" gewesen sein muss. Da muss niemand tatsächlich gewohnt haben und schon gar nicht geht´s um einen "Hauptwohnsitz". Erst für die Zukunft ist im Falle einer Erweiterung die Notwendigkeit des ständigen Wohnsitzes für den Eigentümer (und seine Familie) notwendig. Der Gedankengang, zuerst eine normale Geb-Widmung zu machen, dann 10 Jahre drin zu wohnen, dann auf "Standort" umzuwidmung und dann erst erweitern zu dürfen, ist also nicht richtig. |
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Ok vielen Dank für die Information, dachte irgendwie dass das über das Land (NÖ) abläuft und dies nach übergeodneten raumplanerischen Faktoren entschieden wird 🙈😂 Asoo... sehr wertvolle Erkenntnis! Ein Wohngebäude wäre es ja schon, ob es nach Größe und Ausstattung ganzjährig bewohnbar wäre - zum jetztigen Stand wäre ich mir unsicher dies behaupten zu können (weil man im Winter vermutlich erfrieren würde, einzige Heizmöglichkeit sind solche Elektro-Strahler, ein Fix-verbautes Heizsystem gibt es noch nicht). Also kann man es als GEB widmen (angenommen: man bekommt die Umwidmung) es entsprechend ganzjährig bewohnbar machen, tatsächlich dort schon wohnen und es dann später unter diesen Paragraphen auszubauen auf bis zu 400m² (es wird zur Beurteilung dann nicht mehr der Zustand zum Zeitpunkt der GEB widmung herangezogen)? |
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