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Kreditvergleich... Hilfe!

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  •  bernddasbrot
27.9. - 28.9.2024
8 Antworten | 6 Autoren 8
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Hallo Zusammen!

Wir sind gerade dabei uns eine Immobilie zu kaufen und haben auch bereits diverse Kreditangebote von den Banken bekommen. Wir haben jedoch Probleme zu erkennen welches der Angebote nun das beste aktuell ist da die Vergleichbarkeit recht schwierig ist. Einerseits sind die effektiven Jahreszinssätze sehr ähnlich. Andererseits sind die Kreditraten, die nominalen Zinssätze und vorallem auch die Gesamtbeträge sehr unterschiedlich. Hier die drei aktuell besten Angebote:

Kredit benötigt: 340.000

Bank A Bsp. 1 (35 Jahre Fix)
Kreditbetrag: 342.300 (Auszahlungsbetrag: 340.120)
Kreditrate: 1.216
Laufzeit: 35 Jahre
Fixzinsbindung: 35 Jahre
Nominalzins: 3,46%
Effektiver Zins: 3,6%
Bearbeitungsgebühr: 1.500
Kontoführung pro Jahr: 70
Gesamtkosten: 220.047
Gesamtbetrag: 560.167
Sondertilgung: Unlimitiert Pönalfrei

Bank A Bsp. 2 (25 Jahre Fix)
Kreditbetrag: 342.300 (Auszahlungsbetrag: 340.120)
Kreditrate: 1.224
Laufzeit: 35 Jahre
Fixzinsbindung: 25 Jahre
Nominalzins: 3,5%
Effektiver Zins: 3,7%
Bearbeitungsgebühr: 1.500
Kontoführung pro Jahr: 70
Gesamtkosten: 229.658
Gesamtbetrag: 569.778
Sondertilgung: Unlimitiert Pönalfrei

Bank B (25 Jahre Fix)

Kreditbetrag: 335.866 (Auszahlungsbetrag: 335.866 obwohl 340.000 Nominaler Kreditbetrag angefragt wurde)
Kreditrate: 1.403
Laufzeit: 34 Jahre (Wir hatten 35 Jahre angefragt aber 34 Jahre ist das Maximum)
Fixzinsbindung: 25 Jahre
Nominalzins: 3,3%
Effektiver Zins: 3,6%
Bearbeitungsgebühr: 3.400
Schätzgebühr: 572
Kontoführung pro Jahr: 85
Gesamtkosten: 244.002
Gesamtbetrag: 579.869
Sondertilgung: Pönalfrei bis 34.000 pro Jahr

Augenscheinlich scheinen die Kredite Bank A Bsp. 1 und Bank B aufgrund der genau gleichen effektiven Zinssätze gleich zu sein wodurch wir zu dem Kredit von Bank A tendieren wegen der längeren Laufzeit, der unlimitierten pönalfreien Sondertilgung und der niedrigeren Kreditrate.

Nachdem aber der Nominalzins bei Bank B wesentlich niedriger ist sind wir unsicher ob Bank B nicht besser ist. Dem gegenüber steht jedoch wieder, die um knapp 200 Euro monatlich höhere Kreditrate die für uns auch nicht einleuchtend ist da die Laufzeit bei Bank B lediglich um ein Jahr kürzer ist. Der Gesamtbetrag bei Bank B ist außerdem ebenso um 19.000 Euro höher obwohl der Auszahlungsbetrag um 5.000 Euro niedriger ist.

Kann hier jemand Licht ins Dunkel bringen welcher der beste Kredit ist und außerdem warum die Kreditrate bei Bank B so viel höher ist?

Wir wären für jede Hilfe dankbar.

LG Bernd

  •  JoeSi
  •   Bronze-Award
28.9.2024  (#1)
Wie gehts bei den beiden letzteren Kreditangeboten nach der Fixzinsphase weiter? - das steht nirgendwo... und wie rechnen die Banken bei diesen Krediten die letzten 10 Jahre "fertig"? 


1
  •  speeeedcat
  •   Gold-Award
28.9.2024  (#2)
Grundsätzlich ist der Gesamtbetrag der wesentliche Parameter, denn das ist unterm Strich der Betrag, den ihr schlussendlich bezahlen müsst.

In dem Fall kann man es aber nicht wirklich vergleichen, da nach der Fixzinsphase der aktuelle Euribor hinterlegt wird.
Der ist natürlich höher  als der angebotene Fixzins - bei allen drei Angeboten.
Dadurch erhöht sich der Gesamtbetrag, da z.B. bei Bank B nur 25J im Fixzins abgebildet werden und 9 Jahre im Anschluss variabel verzinst sind.
Somit ist bei gleichbleibender variabler Zinslandschaft der Gesamtbetrag bei Bank A, Variante 1, die günstigste, weil die gesamte Laufzeit fixverzinst ist.

Sollte der variable Aufschlag im Anschluss günstiger sein als der aktuelle, verschiebt sich das natürlich - und der rechnerische Gesamtbetrag wird somit um einiges günstiger.

Das Paket mit günstiger Rate, unlimited SoTi' s, günstiger BAG BAG [Bearbeitungsgebühr] und Kontoführung würden mich zu Bank A, Variante 1, tendieren lassen. Vermutung: Volksbank Wien, top Kondition vorstandsgenehmigt🙂.

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  •  LiConsult
  •   Gold-Award
28.9.2024  (#3)
wirklich schwer zu vergleichen, da auch das Zahlenwerk "eigenartig" erscheint.

Beim

zitat..
bernddasbrot schrieb: Laufzeit: 34 Jahre (Wir hatten 35 Jahre angefragt aber 34 Jahre ist das Maximum)
Fixzinsbindung: 25 Jahre
Nominalzins: 3,3%

Bank Austria Angebot ist im Vergleich zum fixzinsperiodengleichen Bank A Angebot (das ich nicht bei der Volksbank Wien verorte - unabhängig der Konditionengestaltung, alleine die jährliche Kontoführungsgebühr ist dort höher) hinsichtlich Gesamkosten und Gesamtbetrag deutlich teurer, obwohl der Auszahlungsbetrag tiefer, die Gesamtkreditlaufzeit um 1 Jahr kürzer (was geringere Kapitalkosten verursacht) und der Fixzinssatz für 25Y um 0,2% p.a. tiefer ist. Das ist mit einem selbst deutlich tieferen Aufschlag auf in der variabel verzinsten Anschlussphase kaum zu kompensieren bzw. ins Gegenteil zu verkehren.

Soviel zum Thema "Vergleichbarkeit" bei Bankangeboten.

Der Unterschied im Vergleich des Gesamtbetrages zwischen 25Y und 35Y fix wurde oben erklärt.

Hier bleibt seitens Zinsänderungsrisiko nur selbst für dich zu beurteilen: Bei einer 35 jährigen Gesamtkreditlaufzeit bleiben nach der 25 jährigen Fixzinsperiode bei den gegebenen Konditionen und vereinbarter Rückführung ohne Sondertilgungen immer noch etwas mehr als 40% der ursprünglichen Forderung offen. Diese unterliegen der dann gültigen variablen Verzinsung bzw. im Falle einer neuerlichen Fixierung dem Zinsgefüge am Kapitalmarkt - wie hoch diese dann auch immer sind.

Wenn du allerdings (erwartbare) Sondertilgungen einbringen möchtest und dadurch die Kreditlaufzeit verkürzt, ändert sich die Situation natürlich. Dies würde ich in eure Überlegungen miteinfließen lassen.




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  •  bernddasbrot
28.9.2024  (#4)
Spitze, danke schon Mal für die Antworten.

zitat..
JoeSi schrieb: Wie gehts bei den beiden letzteren Kreditangeboten nach der Fixzinsphase weiter? - das steht nirgendwo... und wie rechnen die Banken bei diesen Krediten die letzten 10 Jahre "fertig"?


Nach der Fixzinsphase gibt es bei Bank A den 3M-Euribor + 1,01% und bei Bank B den 3M-Euribor + 1% also auch wieder sehr vergleichbar.


zitat..
speeeedcat schrieb: Das Paket mit günstiger Rate, unlimited SoTi' s, günstiger BAG BAG [Bearbeitungsgebühr] und Kontoführung würden mich zu Bank A, Variante 1, tendieren lassen. Vermutung: Volksbank Wien, top Kondition vorstandsgenehmigt



Danke für die Einschätzung und Genehmigung 😊 Wir werden uns tatsächlich wohl für Bank A Variante 1 entscheiden und schauen ob wir den Zins noch etwas drücken können mit dem Angebot von Bank B in der Hand.

PS.: Um welche Bank es sich handelt kann ich gerne per PN mitteilen falls Interesse besteht.

Danke nochmal und LG!




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  •  sir0x
  •   Bronze-Award
28.9.2024  (#5)
Wie kommt Bank A bei 420 Monaten zu je 1216€ auf 560000 Gesamtkosten?

1216x420=510000

Was sagt hier der Tilgungsplan?

Die anderen kannst nicht nachrechnen, da, wie schon erwähnt, Informationen nach der Fixzinsphase fehlen

Wobei Bank B noch die nachvollziehbarere Gesamtkosten/Rate-Konstellation zu haben scheint, aber vl. überseh ich ja was.

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  •  LiConsult
  •   Gold-Award
28.9.2024  (#6)

zitat..
sir0x schrieb: Wie kommt Bank A bei 420 Monaten zu je 1216€ auf 560000 Gesamtkosten?

1216x420=510000

eine berechtigte Frage - umso mehr ein Grund, die Zahlen bei Bank A kritisch zu betrachten


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  •  bernddasbrot
28.9.2024  (#7)

zitat..
sir0x schrieb: Wie kommt Bank A bei 420 Monaten zu je 1216€ auf 560000 Gesamtkosten?

Korrekter Frage die wir uns auch in den letzten Tagen bis heute gestellt haben aber nun doch beantworten konnten. 

Wir haben mit Bank A eine einmalige Sondertilgung von 50.000 in Dezember 2024 vereinbart da ein Festgeldkonto ausläuft. Bei Bank B konnten wir das nicht vereinbaren.

Uns sind scheinbar die vielen Zahlen der unzähligen Kreditangebote zu viel geworden und wir sind tatsächlich gerade erst draufgekommen, dass Bank A diese einmalige Sondertilgung sozusagen als Eigenmittel von Beginn an ansieht und die Rate dahingehend angepasst hat. Der Kreditbetrag bei Bank A lautet somit nochimmer auf 342.500 aber die Rate berücksichtigt die zukünftige einmalige Sondertilgung bereits als Eigenmittel und spiegelt die 342.500 - 50.000 dar.

Somit:


zitat..
LiConsult schrieb: 1216x420=510000


1216*420+50000=560000

Sorry für die Verwirrung!


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  •  bluebottle
28.9.2024  (#8)
Wie lange hast du bei Bank A Zeit das Kreditvolumen abzurufen?

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