Kredite und Konditionen

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Kredite und Konditionen

Guten Abend!
Würde mich über Einschätzungen hinsichtlich folgender Konditionen freuen – angeboten von der BA für den Kauf eines Reihenhauses in attraktiver Lage:
• Auszahlungsbetrag 350000
• 25 Jahre Laufzeit
• 15 Jahre Fixzins 1,125%, danach 1% Aufschlag auf den 3-Monats Euribor
• 4320€ BAG
• 300€ Schätzgebühren
• 5,92€/Monat Kontoführung
• 5184€ Grundbucheintragung
• 137€ Legalisierungsgebühr
Laut BA erlaubt ihr geschätzter Verkehrswert für das Objekt keine höhere langfristige Finanzierung und sie bieten - weil im Moment noch unklar ist wohin die Reise mit den Geboten genau geht - ein “Ergänzungsdarlehen” mit variabler Verzinsung, z.B.:
• Auszahlungsbetrag 74100
• Laufzeit 10 Jahre
• 1% Aufschlag auf den 3-Monats Euribor
• 900€ BAG
Weiß nicht so recht was ich davon halten soll: Eigentlich wäre mir ein “großer” Kredit mit langer Fixzinsphase lieber gewesen, kann aber der Idee, einen kleineren variablen Part zu haben schon auch etwas abgewinnen (es stehen jährlich Prämien an in den nächsten Jahren) und die 74100 wären wirklich die äußerste Schmerzgrenze, ich würde jetzt eher von 35000 ausgehen.
Aber die Frage ist ob bessere Konditionen als oben möglich sind und wenn ja, an welchen Schrauben man noch drehen könnte.
Zu unseren finanziellen Rahmenbedingungen:
• 40 jähriges Pärchen mit 2 kleinen Kindern
• Gehälter zusammen: 5500 netto pro Monat (13., 14., Bonuszahlungen,… sind da noch nicht eingerechnet)
• Keine Kredite, Alimente, etc.
• Eigenmittel liegen bei 235000
• aktuell mieten wir eine günstige Wohnung
• wir kommen mit einem KfZ aus (jetzt und auch danach)

Vielen Dank im Voraus, gut dass es dieses Forum gibt!

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Nächstes Thema: derzeitige Konditionen Tirol für Baukonto als Zwischenfinanzierung

score 1 · Answer 1 · 2022-02-06T11:35:31Z

Da schlägt leider die oftmals zu beobachtende, teilweise marktfremde Immobewertung der BA zu. Dass beim

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papapferd schrieb: Kauf eines Reihenhauses in attraktiver Lage

mit

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papapferd schrieb: Eigenmittel liegen bei 235000

und somit etwa 1/3 Eigenkapital keine volle Besicherung herausschaut, sagt einiges aus.

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papapferd schrieb: Weiß nicht so recht was ich davon halten soll: Eigentlich wäre mir ein “großer” Kredit mit langer Fixzinsphase lieber gewesen

Jene Teile der Finanzierung, an denen sich die Bank mangels ausreichender Immobilienbewertung nicht besichern kann, werden in einer Art Zusatzdarlehen (bei der BA heißt das "Komfortkredit Plus") mit maximal 10 jähriger Kreditlaufzeit und gleicher Konditionengestaltung wie der "Hauptkredit" verarbeitet.

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papapferd schrieb: Aber die Frage ist ob bessere Konditionen als oben möglich sind

Bei der BA aktuell nicht. 1,125% auf 15 Jahre bzw. 3M EURIBOR + 1% sind aktuell jeweils 1/8% über der aktuell bestmöglichen Konditionierung (mal schauen, wie lange die noch hält angesichts der steigenden Referenzzinssätze) und sind wie o.a. Ausfluss der bankeigenen Immobewertung, die eben auch keine volle Besicherung zulässt.

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papapferd schrieb: an welchen Schrauben man noch drehen könnte.

Wenn möglich - Eigenkapital rauf und/oder (kaum wahrscheinlich) Preis runter.

score 1 · Answer 2 · 2022-02-06T17:09:45Z

Vielen Dank!

Mehr Eigenkapital für den Kauf wäre uU schon ein Thema, hätte ich eher für Renovierungsarbeiten reserviert gehabt, aber falls ich damit 1% beim fixverzinsten Kredit erreichen kann und weniger oder gar kein Ergänzungsdarlehen mehr brauche wäre das schon eine Option - unter der Annahme dass ich falls notwendig einen variabel verzinsten Kredit mit 10J Laufzeit auch später für die Renovierung mit 1% Aufschlag auf den Euribor bekomme?

Alternativ könnten wir uns natürlich auch bei anderen Instituten umsehen, über Tips diesbezüglich wäre ich froh.

Kaufpreis runter verhandeln wird eher schwierig... 😊

score 1 · Answer 3 · 2022-02-06T19:19:19Z

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papapferd schrieb: unter der Annahme dass ich falls notwendig einen variabel verzinsten Kredit mit 10J Laufzeit auch später für die Renovierung mit 1% Aufschlag auf den Euribor bekomme?

Die Konditionen gelten jetzt. Welcher Aufschlag in der Zukunft verrechnet wird, kann die Bank zum aktuellen Zeitpunkt natürlich nicht sagen.

score 1 · Answer 4 · 2022-02-06T22:09:06Z

Du musst dazu Eigenmittel in Höhe des Ergänzungsdarlehen einbringen, da der langfristige Kredit bereits in der maximalen Höhe ausgeschöpft ist.
Ich finde es grundsätzlich eine gute Möglichkeit der BA: denn nach 120 Monaten ist dieser Kredit getilgt und die Rate fällt weg. Bis auf die BAG BAG [Bearbeitungsgebühr] fallen auch keine weiteren Kosten an.
Und nochwas: 1,125% sind im Vergleich absolut noch immer top für 15J fix, auch der Aufschlag danach.

Zur Bewertung:

Reihenhäuser werden generell schlechter bewertet.
Es kann aber auch durchaus sein, dass das Objekt der Begierde schlicht und ergreifend zu teuer angeboten wird.

score 1 · Answer 5 · 2022-02-07T09:07:51Z

Hallo speeeedcat, klar zusätzliche Eigenmittel wären statt des Ergänzugskredits, wobei wir uns das Angebot so erstellen haben lassen, dass wir bis zur persönlichen Schmerzgrenze gehen könnten, wird hoffentlich nicht notwendig sein.
Die Frage ist halt ob die BA mir bei Wegfallen des Ergänzungskredits 1,0% fix für 15 J anbieten würde und ob ich für Renovierungsarbeiten gegebenenfalls einen zusätzlichen 10J Kredit auch im Nachhinein mit 1% Aufschlag bekomme - nur dann würde es sich auszahlen denke ich.
Der Unterschied 1,0% und 1,125% kommt laut meinen Schätzungen einer Erhöhung der monatlichen Rate um ca 21€ gleich, kommt das hin?

zum Thema Reihenhaus: es ist natürlich überteuert, aber die gehen tatsächlich um diese Summen weg. War bei einigen schon als Bieter dran im letzten Jahr und kenne auch andere Familien die sich Häuser in der Siedlung in den vergangenen Jahren gekauft haben, vor 5-6 Jahren war es noch human.

score 1 · Answer 6 · 2022-02-07T11:11:45Z

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papapferd schrieb: Die Frage ist halt ob die BA mir bei Wegfallen des Ergänzungskredits 1,0% fix für 15 J anbieten würde und ob ich für Renovierungsarbeiten gegebenenfalls einen zusätzlichen 10J Kredit auch im Nachhinein mit 1% Aufschlag bekomme

Das kann ich dir nicht garantieren, ich gaube eher nicht. Heute Vormittag ist ein internes Breefing bez. der neuen Konditionierung. Den gestiegenen SWAP-Sätzen wird nun Rechnung getragen.

bez. Sanierungskredit: dieser wird bei Einreichung wieder mit allen erforderlichen Unterlagen geprüf und zu den dann gültigen Konditionen gepriced. Ich hatte das ein, zwei mal, die Kondition lag dabei ein Achtel Prozent schlechter als der ursprüngliche Langfristkredit.

Ich würde jetzt den Sack jetzt zumachen.
Es kann und wird vermutlich auch so sein, dass sich nach Ablauf deiner derzeitigen Angebotsgültigkeit die Kondition verschlechtert.

score 1 · Answer 7 · 2022-02-07T12:54:04Z

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papapferd schrieb:

Hallo speeeedcat, klar zusätzliche Eigenmittel wären statt des Ergänzugskredits, wobei wir uns das Angebot so erstellen haben lassen, dass wir bis zur persönlichen Schmerzgrenze gehen könnten, wird hoffentlich nicht notwendig sein.
Die Frage ist halt ob die BA mir bei Wegfallen des Ergänzungskredits 1,0% fix für 15 J anbieten würde und ob ich für Renovierungsarbeiten gegebenenfalls einen zusätzlichen 10J Kredit auch im Nachhinein mit 1% Aufschlag bekomme - nur dann würde es sich auszahlen denke ich.
Der Unterschied 1,0% und 1,125% kommt laut meinen Schätzungen einer Erhöhung der monatlichen Rate um ca 21€ gleich, kommt das hin?

zum Thema Reihenhaus: es ist natürlich überteuert, aber die gehen tatsächlich um diese Summen weg. War bei einigen schon als Bieter dran im letzten Jahr und kenne auch andere Familien die sich Häuser in der Siedlung in den vergangenen Jahren gekauft haben, vor 5-6 Jahren war es noch human.

Hi papapferd,
das ist richtig, es wären ca. 20€ Unterschied an monatlicher Rate. Auf die gesamte 25J Laufzeit gesehen wären das 6k EUR Zinsbelastung.
Viel wichtiger ist zu wissen, wie ihr plant den Kredit zu tilgen. Wie sehen die Konditionen beim langfristigen FixDarlehen für Sondertilgungen aus? Wie hoch ist die Pönale bzw. was ist das Limit? Plant ihr den Kredit schon vor Ende der Fixzinsphase abbezahlt zu haben oder nutzt ihr die gesamte Laufzeit aus? Da solltet ihr auf jeden Fall probieren was zu verhandeln.
So wie ich das einschätze, hättet ihr mit dem jetzigen Angebot eine monatliche Rate von knapp 1980 EUR (kombiniert langfristiges+Ergänzungsdarlehen 3M EURIBOR bei -0,5 angenommen) versus ca 1630 EUR (langfristiges Darlehen mit 1,125% mit 424,1kEUR Auszahlungsbetrag). Beim ersten erspart ihr euch ca. 9k EUR an Zinsbelastung. Hier müsst ihr abwägen was zu eurem Lebensstil und eurer monatlichen Liquidität passt. Niedrige Rate+höhere Zinsbelastung oder höhere Rate+niedrige Zinsbelastung.
Zu den Zinskonditionen haben dir oben die Kollegen eh schon sehr gute Tipps gegeben :). Meine Meinung zum Zinsmarkt an sich: Freunde haben vor 3 Monaten bei 3 Banken für eine Finanzierung angefragt. Damals haben sie ähnliche Konditionen wie ihr gekriegt und haben den Sack nicht zu gemacht, weil sie die Immobilie dann doch nicht mehr haben wollten. Jetzt haben sie ein neues Projekt gefunden und leider bekommen sie nicht mehr diese guten Konditionen (0,25% schlechter bei beiden Varianten Fixzins und Var.Zinsaufschlag auf 3M Euribor) bei derselben Bank. Das Projekt befindet sich auch nur 3 Straßen weiter vom vorigen Projekt und ist fast in der gleichen Preisklasse... somit kann es nicht an der Liegenschaftsbewertung liegen. Man merkt, dass die Banken passiver werden...