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Kreditvermittler ja oder nein ist wie du richtig schreibst eine Grundsatzentscheidung. Denn dieser begleitet dich bei deinem Kreditvorhaben wie folgt: von der Besprechung der Möglichkeiten (variabel, Fixzins, Laufzeitwunsch, welche Fixzinslaufzeit uvm., entweder per Mail oder Telefon oder beides) weiters bei der Datenevaluierung und -Einholung bis hin zum unterschriftsreifen Kreditvertrag. Das Haushaltseinkommens kann ein Vermittler ebenso wenig "besser argumentieren" wie ihr selber. Warum? Die Haushaltsrechnung soll kein Märchenbuch sein, sondern den Tatsachen, nämlich euren tatsächlichen Ausgaben, entsprechen. Freilich nimmt die Bank gewisse Standardsätze an, die eine Unterschreitung durch Mindestsummen ausschließen. Vorweg zu einer deiner Fragen weiter unten: monatliche Zuwendungen der Eltern sowie staatliche Transferleistungen (Kindergeld, Familienbeihilfe, ...) werden nicht angesetzt. Warum? Die Bank kann bzw. darf darauf im Anlassfall nicht zugreifen. Die Bezahlung des Vermittlers, ob Direkt-Honorar oder BAG BAG [Bearbeitungsgebühr] (Aufteilung in BAG BAG [Bearbeitungsgebühr] für die Bank und Provision für den Vermittler) ist grundsätzlich egal, wenn der vereinbarte Prozentsatz der gleiche ist. Die bank99 verrechnet beides nicht. Sie bezahlt den Vermittler direkt mit fix vereinbarten 1,5% des Kreditbetrages. Verrechnet wird das dem Kunden indirekt, indem auf die Marge bzw. dem Sollzinssatz ein gewisser Teil (0,1%) aufgeschlagen wird. Hat natürlich psychologisch gesehen ein Mascherl, da der Kunde so nicht die Provisionszahlung an den Vermittler sieht. Wenn dein Teilzeitjob gut bezahlt ist, macht das auch durchaus Sinn, wenn es für euch passt. Für die Bank ist nur das Nettoeinkommen relevant. Ob du dabei 2 Tage bei der Schwiemu übernachtest, ist der Bank egal. Da wird es interessant. Als nichtselbständig tätige Arbeitnehmerin könnte man in der Karenz 50% des Letzteinkommens berücksichtigen und ansetzen. Das geht jedoch bei Selbstständigkeit nicht. Also da muss dein Einkommen dementsprechend hoch sein. Für die Ratenleistbarkeit kann nämlich nur dein Einkommen herangezogen werden. Wie weiter oben erwähnt, zählen dazu nicht die Elternzuwendungen und auch keine Transferleistungen. Kleinere Lokalbanken vor Ort sind da mitunter "kreativer" in der Auslegung, wobei sie von Gesetz wegen trotzdem verpflichtet sind, dem HiKrG und der KIM-V zu entsprechen. Ohne Karenz bei aufrechtem Betrieb als Physiotherapeutin wären zumindest folgende Unterlagen nötig: die letzten beiden Einkommenssteuererklärungen die letzten beiden Einkommenssteuerbescheide Kontoauszug Finanzamt und Sozialversicherung aktuelle Saldenbestätigung sowie Vorausschau für das laufende Geschäftsjahr. Für die Immobilie selbst wird zumindest bei der BA vorweg eine Desktopschätzung für die Preisbewertung vorgenommen und bei Kundenzusage eine reale Bewertung vor Ort durchgeführt. Diese Kosten sind bereits in der vorab ausgewiesenen Schätzgebühr enthalten. Interessant wäre noch dein Nettoeinkommen, die eingebrachten Eigenmittel und der benötigte Kreditbetrag. Lg, Alex |
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korrekt im Idealfall beides Das hängt von der Bank ab - bei Banken, die einen Pauschalkostenansatz verfolgen, ist die Argumentationsmöglichkeit betreffend das Haushaltseinkommen enden wollend. Bei anderen, die sich die Haushaltsrechnung und vor allem die Kontoauszüge genau ansehen, ist das wieder etwas anderes. ist nicht so - die Bank verrechnet die Bearbeitungsgebühr, die sie für die Kalkulation des erwartbaren Ertrags aus dem Kreditverhältnis benötigt. Der Unterschied ist lediglich, dass der Finanzierungsdienstleister der Bank im Rahmen seiner Tätigkeit den Großteil der Kreditaufbereitung abnimmt - dafür erhält er einen Teil der Bearbeitungsgebühr. Basis dafür ist ESt-Bescheid/-Erklärung der vergangenen 2-3 Jahre. Das kann man in die Waagschale werden - eventuell auch über eine schriftlich verbindliche Zusage der Eltern, dass diese die Unterstützung auch künftig bereitstellen werden. Die bank99 kommt im konkreten Fall nicht zur Anwendung, da diese bei Kauffinanzierungen keine Sanierungen mitfinanziert. Es wird dort wie auch schon so oft erwähnt bei Vermittlereinschreiten kein Aufschlag auf die Marge verrechnet. Die Kondition kalkuliert sich ausschließlich nach der Kombination aus Finanzierungssumme und Fremdkapitalanteil - UNABHÄNGIG davon, ob ein Finanzierungsdienstleister begleitet oder nicht. |
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Danke euch zwei für die raschen Antworten! Meine Eltern wären bereit eine Bürgschaft zu unterschreiben. Allerdings sind meine Eltern alt und könnten daher nicht über die gesamte Kreitlaufzeit von 35 Jahren bürgen. Wobei mit einem Erbe zu rechnen wäre. Zählt der Familienbonus plus auch hierzu? Bei 2 Kindern macht das ja durchaus einen Unterschied im monatlichen Nettoeinkommen. Mit Familienbonus plus Netto 3100,- ohne 2767,- Gibt es auch Banken die hier das Gesamtjahresnetto/12 nehmen, anstatt dem monatlichen Lohnzettel? Ersparnisse haben wir 420.000,- Davon würde ich 20.0000 als Notgroschen zurückhalten (Auto ist alt, schwankendes Einkommen der Partnerin etc.) Weitere 10.000 würde ich für unvorgesehene, nicht planbare Sanierungsmaßnahmen zurückhalten. D.h. wir könnten 390.000,- Eigenmittel einbringen In diesem Fall wäre der Finanzierungsbedarf 268.000,- Fallls der Sachverständige klar ersichtlichen Sanierungsbedarf sieht würde ich die Sanierungskosten vom Wunschpreis des Verkäufers abziehen, da wir mit dem jetzigen Finanzierungsbedarf glaube ich schon am Limit sind was die Bank uns mit meinem Einkommen gibt (hatte bereits letzte Woche bei der BAWAG eine online Anfrage gestartet, ein variabler Kredit war gar nicht möglich, lediglich fix) Wie lange müsste meine Partnerin wieder selbsständig am arbeiten sein damit die Bank ihr Einkommen berücksichtigt? Ist es auch möglich den Beobachtungszeitraum auf die letzen 10 Jahre auszuweiten? Die Jahre seit 2020 waren aufgund der Geburt von 2 Kindern nicht repräsentativ. |
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Hallo Johannes, Danke für die weiteren Informationen - damit kann man das Vorhaben durchaus besser einschätzen. Ihr habt eine äußerst komfortable Eigenmittelausstattung. Wenn ich jetzt die BA - die Bank mit den tollen Konditionen 😀 - hernehme, wird die Bürgschaft von "alten" Eltern nichts bringen, da die Kreditlaufzeit bis max. Endalter 80 berechnet wird - ausgehend vom ältesten Kreditnmer/Bürgen. Familienbonus plus setzt die BA gar nicht an. Mit deinem Einkommen und einer konservativen Haushaltsrechnung ohne großartige Ausreißer könnte eine Finanzierung klappen. Auch vor dem Hintergrund, dass deine Frau nach der Karenz wieder ins Arbeitsleben einsteigt. Wie bereits weiter oben beschrieben sind die gelisteten Unterlagen Standard bei Selbstständigkeit. Ist aber in jedem Fall "individuell" zu bewerten. Die Story dahinter muss stimmen. Eine lokale Bank könnte das wie auch bereits weiter oben beschrieben "kreativer" bewerten. Aber das wird sich auch im Zinssatz widerspiegeln. Da orakle ich mal zumindest eine 4 vor dem Komma. BA bestens ab 3,625% für 25J Fix. Alles in allem doch ein wenig speziell, ein Vermittler, der sein Handwerk versteht, sollte hier ein top Ergebnis erzielen können. Was aber natürlich erst nach vollständiger Prüfung aller relevanter Daten und Unterlagen verbindlich zugesagt werden kann - oder eben auch nicht, wenn die Parameter nicht in das Schema der Bank passen. |
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Du sprichst es richtig an - ein Bürge wird in der Bonitätsbewertung und Rückzahlungsfähigkeit so geprüft und bewertet wie der Kreditnehmer selbst. Wenn der Bürge altersbedingt auch nur für einen weitaus kürzeren Kreditzeitraum in Frage kommt, dann wird dieser für die gewünschte/geplante Kreditlaufzeit nicht in Frage kommen. Das kann die Bank nicht ansetzen. Der Familienbonus ist ja eigentlich ein Absetzbetrag - dieser wird für die Haushaltsrechnung nicht überall berücksichtigt. Im Sinne der Regulatorik (KIM-VO - Stichwort Schuldendienstquote) werden nur nachhaltig erzielbare Einkünfte angesetzt - und da zählt der Familienbonus nicht dazu. i.d.R. wird Monatsnetto mal 14/12 gerechnet. Das sind im Sinne der Eigenmittelausstattung und damit im Sinne der vollen materiellen Besicherung für die Bank tolle Werte. ... was durch die aktuell "teureren" variablen Finanzierungszinsen und dem Fiktivzinssatz begründet ist. Hängt vom Geschäftsmodell ab. 10 Jahre sind vielleicht gar weit zurück - 2-3 Jahre vor der Karenz sind da sicher aussagekräftiger. |
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Ergänzend: Ist natürlich als Softfact eine wichtige Info und würde ich bei der Einreichung anführen. Die Best Case ab-Kondition der BAWAG liegt aktuell bei 4,175% für 25J FIX. Für 10 und 15J FIX bei 4,325%. Edit: für den variablen Kredit wird ab heute, dem 3. Mai, mittlerweile 6,125%(!) Durchrechnungszinssatz für die Verschuldungsquote als Berechnungsbasis herangezogen. Beim Fixzins hingegen der tatsächliche Fixzinssatz, der günstiger und somit bei eurer *knappen* Geschichte so leichter für die BAWAG darstellbar ist. Die BAWAG nimmt 12 Monatsgehälter an. So wie grundsätzlich auch die BA. |
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