·gelöst· Kauf und Sanierung EFH wenn Wohnung gerade abbezahlt

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·gelöst· Kauf und Sanierung EFH wenn Wohnung gerade abbezahlt

Guten Morgen liebes Forum!

Wir möchten um 450-550k Euro (ohne Nebenkosten) ein leicht renovierungsbedürftiges (nur kosmetisch soweit bekannt) EFH 70er/80er Baujahr mit guter Substanz erwerben und überlegen wie wir am besten mit der Finanzierung vorgehen.

Wir haben gerade eine Wohnung mit Garage in sehr guter Lage abbezahlt innerhalb von 4 Jahren. Insgesamt haben wir mit allem drum und dran (Kaufpreis, Nebenkosten, Kreditkosten, sonstige Bankkosten, neue Küche, Rollo) 400k Euro ausgegeben.

Diverse Makler, Bankberater und Finanzberater sowie alle im Bekanntenkreis sagen: Die Wohnung ja nicht verkaufen, da habt ihr einen Glücksgriff gemacht, so eine Wohnung findet man nie wieder um den Preis, da super vermietbar (Paar, junge Familie, WG, ...), sehr beliebte Stadtlage (Studentenstadt) in der Wohnungspreise steigen werden, da können die Kinder einmal zum Studieren wohnen etc.

Wir haben eine Finanzierungsbestätigung von der Bank:

Szenario 1. Wohnung behalten und vermieten, max Kaufpreis ohne Nebenkosten 600k Euro.
-> Vermietung finden wir wg der Besteuerung der Mieteinnahmen als Einkommen unrentabel, da uns derzeit max 600 Euro nach Versteuerung bleiben würden. Sanieren könnten wir damit auch nicht so schnell, falls notwendig oder gewünscht.

Szenario 2. Wohnung verkaufen, damit geringere Kreditkosten und Sanierung gleich durchführen oder beruhigt drin wohnen und dann weiteren Kredit aufnehmen sollte Sanierung gewünscht oder notwendig sein. Bankberater der selbst in dieser guten Lage wohnt und das Haus von außen und innen kennt sagt in Absprache mit Maklern und Wohnberatern der Bank wir sollen mit 450-500k Euro die Wohnung+Garage inserieren.
-> Wir befürchten, gerade kaufen die Leute nicht gern um 450k Euro eine Wohnung als Investition, auch wenn diese Immoinvestitionen hier seit Jahrzehnten boomen. Außerdem denken wir, dass eine Steigerung des Werts um 30-50k Euro übertrieben ist und befürchten die Wohnung dann ewig nicht loszuwerden. Wir glauben wir würden jetzt vielleicht 390k Euro für die Wohnung bekommen als die 400k Euro die wir insgesamt ausgegeben haben.

Wir tendieren zu Szenario 2, weil die erhöhten Kreditkosten nicht durch die Mieteinnahmen gedeckt wären. Bei Verkauf der Wohnung jetzt hätten wir vielleicht einen Verlust, dafür aber geringere Kreditkosten und könnten, wenn die Zinsen sinken sollten, einen erneuten Kredit für die Sanierung aufnehmen.

Ich würde mich sehr über eure Gedanken freuen.

Grüße,
raferl

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score 1 · Answer 1 · 2023-11-07T08:49:12Z

Hallo raferl!

Bankkonditionen lauten wie folgt?

Wie hoch ist der Kaufpreis, wie hoch setzt du die Sanierungskosten an?

Dem gegenüber stünde entweder die lastenfreie Wohnung, die

1. entweder verkauft werden soll? Wenn dies der Fall ist, benötigt ihr eine Zwischenfinanzierung. Da würde ich persönlich konservativ von 390.000 € ausgehen. Diese kurzfristige ZwiFi kannst du für max. 2 Jahre ansetzen. Zusätzlich ein langfristiger Kredit auf die restlichen 550.000 € (vermutlich ink. Sanierung), also rund160K?
Die Zinsrate für die ZwiFi muss in der Leistbarkeitsrechnung berücksichtigt und darstellbar sein, um der KIM-V zu entsprechen.

2. oder weiterverwendet/vermietet wird? Dann würden beim neuen Objekt keine Eigenmittel eingebracht werden und ihr benötigt langfristig 450K bis 550K (je nachdem, nur Kauf oder Kauf und Sanierung)? Als Besicherung könnte simultan die ETW eingesetzt werden.

Verstehe ich das im Kontext richtig?

Wie hoch ist euer Nettoeinkommen, ohne staatliche Transferleistungen?

Ich bin grundsätzlich eher der Freund von alte Immobilie verkaufen und neu kaufen/bauen/sanieren. Die Kreditbelastung ist bei der Option ETW behalten nicht unwesentlich und wie du schreibst zumindest derzeit nicht wirtschaftlich mit den erwarteten Nettomieteinnahmen.
Dazu kommt nach das Mietnomadenrisiko dazu, Instandhaltungsarbeiten usw.

Ich habe aktuell durchaus Finanzierungen mit 400K oder auch mehr am Start, sofern es die Kundenbonität hergibt.

score 1 · Answer 2 · 2023-11-07T10:07:28Z

Danke speeeedcat! Ich bemühe mich alle Infos übersichtlich zu liefern.

Bankkonditionen haben wir noch nicht auf dem Papier, würden aber sehr gute Konditionen bekommen lt. Bankberater den wir durch den letzten Kredit schon recht gut kennen. Er meint wir können uns inkl. Kreditkosten usw einen Kaufpreis inkl. Nebenkosten von max 660k Euro erlauben wenn wir die Eigentumswohnung vermieten bzw bei Verkauf der Eigentumswohnung max 880k Euro Kaufpreis inkl. Nebenkosten.

Hier aber nun unsere Vorstellungen.

Kaufpreis Altbau inkl. Nebenkosten: 530-600k Euro
Keine sofortigen Sanierungsmaßnahmen notwendig, aber wer weiß. Wir brauchen definitiv kein Neubauniveau nach einer Sanierung! Würden wir jedoch eine
Kernsanierung auf Neubauniveau machen wollen schätzen wir: 350-400k Euro

Szenario 1. Vermieten der Wohnung und Besicherung dieser und nur kleinere Verschönerungsmaßnahmen im neu erworbenen EFH Altbau.
Nettoeinkommen ohne staatl. Transferleistungen und ohne 13. und 14. Gehalt + Netto-Mieteinnahmen 600 Eur/Monat (Szenario 1, bei Halten der Wohnung): 5900 Euro
Eigenkapital auf Bankkonto:70k Euro
Kaufpreis inkl. Nebenkosten und Sanierung: 600-670k Euro (davon 10-30k Euro für geringe Aufhübschung)
Benötigtes Kapital: 530-600k Euro

Szenario 2. Verkauf der Wohnung und eventuell Teilsanierung.
Nettoeinkommen pro Monat ohne staatl. Transferleistungen und ohne 13. und 14. Gehalt: 5300 Euro
Eigenkapital nach Verkauf Eigentumswohnung: 460-520k Euro (wir schätzen 390-450k Euro Verkaufswert, die 500k halten wir für völlig überzogen)
Kaufpreis inkl. Nebenkosten und Sanierung: 750-800k Euro (davon 150-200k Euro für Teilsanierung)
Benötigtes Kapital: 230-460k Euro

score 2 · Answer 3 · 2023-11-07T10:17:39Z

Bitte gerne, und danke für genaueres Zahlenwerk.

Also ich persönlich würde Szenario 2 präferieren und versuchen, mich beim Kredit nach Verkauf der ETW gesamt für Kaufpreis inkl. Nebenkosten und Sanierung bei rund 350K einzupendeln.

530-600k Euro Kredit sind für mich auch mit eurem guten Einkommen grenzwertig.

1

score 2 · Answer 4 · 2023-11-07T10:34:38Z

Grüß dich raferl,

..
raferl schrieb: Wir befürchten, gerade kaufen die Leute nicht gern um 450k Euro eine Wohnung als Investition, auch wenn diese Immoinvestitionen hier seit Jahrzehnten boomen.

Das kann ich aus dem Immobiliengeschäft bestätigen. Der preisliche "Mittelbau" (ca. 300 - 800k) ist schon für den Eigennutzer derzeit schwer "an den Mann" zu bringen. Für den Investor noch schwieriger, da sich durch das gestiegene Zinsniveau und auch die gestiegenen Risikoaufschläge alternative Veranlagungsformen deutlich aufgetan haben, die die vergangenen Jahre über renditetechnisch uninteressant waren (z.B. Anleihen).

..
raferl schrieb: Außerdem denken wir, dass eine Steigerung des Werts um 30-50k Euro übertrieben ist und befürchten die Wohnung dann ewig nicht loszuwerden. Wir glauben wir würden jetzt vielleicht 390k Euro für die Wohnung bekommen als die 400k Euro die wir insgesamt ausgegeben haben.

Für einen Investor interessant ist der erzielbare Mietertrag. Wenn ihr mit einem Nettomietertrag von EUR 600/Monat rechnet (unterstellt sagen wir mal 1.000 Brutto - ich kenne eure Steuerprogression nicht), dann hat das Objekt eine Rendite von etwa 3%. Da gibt es derzeit am Finanzmarkt interessantere Investments ... wichtige Punkte wie Mietzinsbindung (Voll-/Teilanwendung MRG, ABGB?) mal unberücksichtigt gelassen.

So wird der potentielle Käuferkreis vermutlich verstärkt den Eigennutzerbereich betreffen und

..
raferl schrieb: Bankberater der selbst in dieser guten Lage wohnt und das Haus von außen und innen kennt sagt in Absprache mit Maklern und Wohnberatern der Bank wir sollen mit 450-500k Euro die Wohnung+Garage inserieren.

... dann gibt es mal eine Indikation, die zumindest nicht komplett "out of range" sein sollte.

..
raferl schrieb: Wir tendieren zu Szenario 2, weil die erhöhten Kreditkosten nicht durch die Mieteinnahmen gedeckt wären. Bei Verkauf der Wohnung jetzt hätten wir vielleicht einen Verlust, dafür aber geringere Kreditkosten und könnten, wenn die Zinsen sinken sollten, einen erneuten Kredit für die Sanierung aufnehmen.

Jetzt mal unabhängig davon, ob ihr die Wohnung als langfristig sichere Kapitalveranlagung oder beispielsweise als Wohnmöglichkeit für allfälligen Nachwuchs seht.

Am Ende wird es eine Frage sein, ob und wie euch die erwartbare Kreditrate in eurer finanziellen Bewegungsfreiheit einschränkt und ihr diese Einschränkung tragen wollt.
Klar - der Verkauf der ETW und die dadurch weitaus geringere Kreditbelastung wird rein aus der monatlichen, finanziellen Belastung betrachtet attraktiver sein, als die Vermietung.

Wenn eure Gedanken z.B. jedoch auch in Richtung Altersvorsorge gehen sollten und die Kreditbelastung für euch kein "unterträgliches Hemmnis" darstellt, dann ist das durchaus eine Überlegung wert. Das Objekt ...

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raferl schrieb: so eine Wohnung findet man nie wieder um den Preis, da super vermietbar (Paar, junge Familie, WG, ...), sehr beliebte Stadtlage (Studentenstadt) in der Wohnungspreise steigen werden, da können die Kinder einmal zum Studieren wohnen etc.

... dürfte ja wirklich besonders sein.

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score 1 · Answer 5 · 2023-11-07T10:42:20Z

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Also ich persönlich würde Szenario 2 präferieren und versuchen, mich beim Kredit nach Verkauf der ETW gesamt für Kaufpreis inkl. Nebenkosten und Sanierung bei rund 350K einzupendeln.

Danke das hilft uns!

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530-600k Euro Kredit sind für mich auch mit eurem guten Einkommen grenzwertig.

Danke für die Einschätzung, mit weniger Kredit würden wir uns auch wohler fühlen. Auch wenn das Einkommen durch Gehaltserhöhungen steigen wird, mit derzeit Kindern im Baby- und Kleinkindalter steigen ja auch dir Ausgaben mit dem Alter der Kinder.

score 1 · Answer 6 · 2023-11-07T10:51:47Z

Vielen Dank für die vielen Denkanstöße und deine Einschätzung!

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LiConsult schrieb:

Der preisliche "Mittelbau" (ca. 300 - 800k) ist schon für den Eigennutzer derzeit schwer "an den Mann" zu bringen.

Für einen Investor interessant ist der erzielbare Mietertrag. Wenn ihr mit einem Nettomietertrag von EUR 600/Monat rechnet (unterstellt sagen wir mal 1.000 Brutto - ich kenne eure Steuerprogression nicht), dann
So wird der potentielle Käuferkreis vermutlich verstärkt den Eigennutzerbereich betreffen.

(...)

Wenn eure Gedanken z.B. jedoch auch in Richtung Altersvorsorge gehen sollten und die Kreditbelastung für euch kein "unterträgliches Hemmnis" darstellt, dann ist das durchaus eine Überlegung wert. Das Objekt ...

... dürfte ja wirklich besonders sein.

Du bestätigst unsere Annahmen bzgl Eigentumswohnung.
Wir hängen nicht an der Wohnung. Klar wenn wir mit einem Erbe oder Schenkung beglückt worden wären, würden wir sie behalten. Aber wie du auch schreibst, wir wollen ja was neues finanzieren.

Wie siehst du das:

Wohnung behalten bis man mehr bekommt? Lohnt sich wahrscheinlich auch nicht weil ja die Mieteinnahmen pro Monat nicht die erhöhten Kreditkosten decken?

score 1 · Answer 7 · 2023-11-07T10:52:27Z

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LiConsult schrieb:
__________________
Im Beitrag zitiert von raferl: Außerdem denken wir, dass eine Steigerung des Werts um 30-50k Euro übertrieben ist und befürchten die Wohnung dann ewig nicht loszuwerden. Wir glauben wir würden jetzt vielleicht 390k Euro für die Wohnung bekommen als die 400k Euro die wir insgesamt ausgegeben haben.

Für einen Investor interessant ist der erzielbare Mietertrag. Wenn ihr mit einem Nettomietertrag von EUR 600/Monat rechnet (unterstellt sagen wir mal 1.000 Brutto - ich kenne eure Steuerprogression nicht), dann hat das Objekt eine Rendite von etwa 3%. Da gibt es derzeit am Finanzmarkt interessantere Investments ... wichtige Punkte wie Mietzinsbindung (Voll-/Teilanwendung MRG, ABGB?) mal unberücksichtigt gelassen.

Ohne das ich auf eine entsprechende Wertsteigerung spekuliere, wäre das für mich der entscheidende Punkt. Das Delta der Kreditsummen zwischen den beiden Varianten (Zwischenfinanzierung außen vor) mit aktuellen Fixzinskonditionen von etwa 4% sind garantierte 4%/p.a. Rendite. Diese Netto-Rendite bekommst mit der Wohnung nicht bzw. hast immer noch ein entsprechendes Risiko.

score 1 · Answer 8 · 2023-11-07T10:52:47Z

Bitte gerne.

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raferl schrieb: Danke für die Einschätzung, mit weniger Kredit würden wir uns auch wohler fühlen.

Das kann ich gut nachvollziehen.

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raferl schrieb: derzeit Kindern im Baby- und Kleinkindalter steigen ja auch dir Ausgaben mit dem Alter der Kinder.

Kleine Kinder, geringe Kosten, große Kinder, hohe Kosten. Das kann ich bestätigen😊.

score 1 · Answer 9 · 2023-11-07T10:56:44Z

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stefano schrieb:

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LiConsult schrieb:
__________________
Im Beitrag zitiert von raferl: Außerdem denken wir, dass eine Steigerung des Werts um 30-50k Euro übertrieben ist und befürchten die Wohnung dann ewig nicht loszuwerden. Wir glauben wir würden jetzt vielleicht 390k Euro für die Wohnung bekommen als die 400k Euro die wir insgesamt ausgegeben haben.

Für einen Investor interessant ist der erzielbare Mietertrag. Wenn ihr mit einem Nettomietertrag von EUR 600/Monat rechnet (unterstellt sagen wir mal 1.000 Brutto - ich kenne eure Steuerprogression nicht), dann hat das Objekt eine Rendite von etwa 3%. Da gibt es derzeit am Finanzmarkt interessantere Investments ... wichtige Punkte wie Mietzinsbindung (Voll-/Teilanwendung MRG, ABGB?) mal unberücksichtigt gelassen.
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Ohne das ich auf eine entsprechende Wertsteigerung spekuliere, wäre das für mich der entscheidende Punkt. Das Delta der Kreditsummen zwischen den beiden Varianten (Zwischenfinanzierung außen vor) mit aktuellen Fixzinskonditionen von etwa 4% sind garantierte 4%/p.a. Rendite. Diese Netto-Rendite bekommst mit der Wohnung nicht bzw. hast immer noch ein entsprechendes Risiko.

Genau das ist unsere Überlegung. Deshalb bevorzugen wir Szenario 2, also Verkauf der Wohnung.

score 1 · Answer 10 · 2023-11-07T11:00:28Z

Wie Stefano richtig schreibt:

..
stefano schrieb: Ohne das ich auf eine entsprechende Wertsteigerung spekuliere, wäre das für mich der entscheidende Punkt. Das Delta der Kreditsummen zwischen den beiden Varianten (Zwischenfinanzierung außen vor) mit aktuellen Fixzinskonditionen von etwa 4% sind garantierte 4%/p.a. Rendite. Diese Netto-Rendite bekommst mit der Wohnung nicht bzw. hast immer noch ein entsprechendes Risiko.

Somit hast du dir im Grunde selbst schon die Antwort auf die Frage:

..
raferl schrieb: Genau das ist unsere Überlegung. Deshalb bevorzugen wir Szenario 2, also Verkauf der Wohnung.

gegeben.

score 1 · Answer 11 · 2023-11-07T11:41:38Z

Ganz ehrlich, 6k€ Einkommen im jetzigen Kreditumfeld, damit ist man auch nicht gerade Krösus (wiewohl es natürlich ein tolles Gehalt ist mit dem man gut leben kann)
Ich tär die Wohnung versilbern, wer weiß was in 20 Jahren ist.

score 2 · Answer 12 · 2023-11-07T12:35:12Z

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raferl schrieb: Vielen Dank für die vielen Denkanstöße und deine Einschätzung!

sehr gerne

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raferl schrieb: Du bestätigst unsere Annahmen bzgl Eigentumswohnung.
Wir hängen nicht an der Wohnung.

gut, dann ist der Weg schon relativ klar vorgezeichnet.

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raferl schrieb: Wie siehst du das:

Wohnung behalten bis man mehr bekommt? Lohnt sich wahrscheinlich auch nicht weil ja die Mieteinnahmen pro Monat nicht die erhöhten Kreditkosten decken?

Die Frage ist: wieviel "mehr" soll es sein? In der aktuellen Situation (Käufermarkt) ist ein deutlicher Preisaufschlag natürlich schwieriger zu erzielen.

Wenn du die Wohnung in der Zwischenzeit vermieten und nachher verkaufen möchtest, schränkst du die Käuferansprache a) auf Investoren ein und b) hängt dann der Verkaufspreis natürlich auch davon ab, welches Mietverhältnis du vor allem Richtung Mindestbindungsdauer vereinbart hast.

Handelt es sich um einen Altbau oder Neubau? Das ist vor allem hinsichtlich die Anwendung des Mietrechtsgesetzes relevant.

Insofern wäre bei der Finanzierung des neuen Objektes auf eine ausreichende Zwischenfinanzierungsperiode zu achten, damit der Preisdruck in Zaum gehalten werden kann.

1

score 1 · Answer 13 · 2023-11-07T13:32:47Z

Danke MalcolmX für deine Einschätzung. Darf ich fragen, wieso du die Wohnung behalten würdest, wenn

..
MalcolmX schrieb:

Ganz ehrlich, 6k€ Einkommen im jetzigen Kreditumfeld, damit ist man auch nicht gerade Krösus (wiewohl es natürlich ein tolles Gehalt ist mit dem man gut leben kann)

(wobei wir dir absolut zustimmen! Insbesondere in Westösterreich... 😪)?

Und was meinst du mit Versilbern? Renovieren?

score 1 · Answer 14 · 2023-11-07T13:47:24Z

..
raferl schrieb: Und was meinst du mit Versilbern?

er meint verkaufen!

score 1 · Answer 15 · 2023-11-07T16:31:55Z

..
Mitleser schrieb:

──────
raferl schrieb: Und was meinst du mit Versilbern?
───────────────

er meint verkaufen!

Danke!! 🙈

score 1 · Answer 16 · 2023-11-07T16:37:50Z

..
LiConsult schrieb:

Die Frage ist: wieviel "mehr" soll es sein? In der aktuellen Situation (Käufermarkt) ist ein deutlicher Preisaufschlag natürlich schwieriger zu erzielen.

Wenn du die Wohnung in der Zwischenzeit vermieten und nachher verkaufen möchtest, schränkst du die Käuferansprache a) auf Investoren ein und b) hängt dann der Verkaufspreis natürlich auch davon ab, welches Mietverhältnis du vor allem Richtung Mindestbindungsdauer vereinbart hast.

Handelt es sich um einen Altbau oder Neubau? Das ist vor allem hinsichtlich die Anwendung des Mietrechtsgesetzes relevant.

Insofern wäre bei der Finanzierung des neuen Objektes auf eine ausreichende Zwischenfinanzierungsperiode zu achten, damit der Preisdruck in Zaum gehalten werden kann.

Es handelt sich um einen Altbau BJ 1980. Da müssten wir uns noch genauer informieren, aber zumindest gibt es keine Einschränkungen beim Mietzins.

Hm da müssen wir uns noch informieren wie es mit einer Zeischenfinanzierung ausschauen würde.
Danke wieder für die Denkanstöße 👌

score 1 · Answer 17 · 2023-11-07T17:00:57Z

Zitat: Szenario "1. Wohnung behalten und vermieten, max Kaufpreis ohne Nebenkosten 600k Euro.
-> Vermietung finden wir wg der Besteuerung der Mieteinnahmen als Einkommen unrentabel, da uns derzeit max 600 Euro nach Versteuerung bleiben würden. Sanieren könnten wir damit auch nicht so schnell, falls notwendig oder gewünscht."

Hey, jemand der rechnen kann, gratuliere!

Der weitere Weg der EZB ist völlig unklar.

1. Entweder sie machen das richtige (weitere Normalisierung) mit all den Mühen für die Staaten (die Wahrheit der Party kommt jetzt langsam ans Licht - nur als Beispiel https://kaernten.orf.at/stories/3231446/ das von mir vermutete Sparpaket nach den Wahlen 2024 wird massiven Einfluss auf Konjunktur - Arbeitslosigkeit - Immopreise haben)

ODER

2. Die Party geht weiter, die Zinsen werden massiv gesenkt umd die Preisralley beginnt wieder

Persönliche Meinung für Eintrittswahrscheinlichkeit: 50/50

Das wird dir jetzt keine Hilfe sein, aber du spekulierst im Grunde auf die Immobilienpreise der Zukunft.

Ein Denkanstoß (sorry, falls doppellt, hab nicht alles gelesen). Hast du beim Verkauf einen Gewinn und ist der jetzt steuerfrei? Hauptwohnsitzregel. Wenn du umziehst in das neue Objekt, musst du irgendwann versteuern, das kann teuer werden.

score 1 · Answer 18 · 2023-11-07T17:31:08Z

..
raferl schrieb: Es handelt sich um einen Altbau BJ 1980. Da müssten wir uns noch genauer informieren, aber zumindest gibt es keine Einschränkungen beim Mietzins.

das ist dann schon mal ein Vorteil (korrekterweise handelt es mietrechtlich um einen Neubau, da Baubewilligung nach 1945).

..
raferl schrieb: Hm da müssen wir uns noch informieren wie es mit einer Zeischenfinanzierung ausschauen würde.
Danke wieder für die Denkanstöße 👌

👍

score 1 · Answer 19 · 2023-11-07T19:26:24Z

Hallo andi102

..

Hey, jemand der rechnen kann, gratuliere!.

Danke 🙂🙃

..
Der weitere Weg der EZB ist völlig unklar.

(...)

Das wird dir jetzt keine Hilfe sein, aber du spekulierst im Grunde auf die Immobilienpreise der Zukunft.

Genauso wäre es, eine Spekulation mit Gewinn oder Verlust...

..
Ein Denkanstoß (sorry, falls doppellt, hab nicht alles gelesen). Hast du beim Verkauf einen Gewinn und ist der jetzt steuerfrei? Hauptwohnsitzregel. Wenn du umziehst in das neue Objekt, musst du irgendwann versteuern, das kann teuer werden.

Wichtig und steht auch noch nicht oben! 👍 ist unser Hauptwohnsitz seit über 2 Jahren daher keine Immobilienerwerbssteuer, die täte da mit 30% (sofern ich das richtig im Kopf hab) natürlich nochmal ordentlich weh...

score 1 · Answer 20 · 2023-11-07T19:30:44Z

Hab auch noch einen Gedanken für dich @raferl :

Ich hab kleine Kinder und hab grad eine Immobilie die ich nicht bewohne "hergegeben". Erst dadurch wurde mir bewusst welche Freiheit das für mich bedeutet und welche "Last" die Immobilie war. Ich bin da einfach nicht der Typ dafür. Frag Dich mal welcher Typ Du da bist und was Du wirklich willst.

score 1 · Answer 21 · 2023-11-07T19:32:31Z

Ma bei mir hat das Baby-Schlafmangel gehirn wieder einmal zugeschlagen. Hier die nach unten korrigierten Summen an benötigtem Kapital:

Szenario 1. Vermieten der Wohnung und Besicherung dieser und nur kleinere Verschönerungsmaßnahmen im neu erworbenen EFH Altbau.
Nettoeinkommen ohne staatl. Transferleistungen und ohne 13. und 14. Gehalt + Netto-Mieteinnahmen 600 Eur/Monat (Szenario 1, bei Halten der Wohnung): 5900 Euro
Eigenkapital auf Bankkonto: 70k Euro
Kaufpreis inkl. Nebenkosten und Sanierung: 540-630k Euro (davon 10-30k Euro für geringe Aufhübschung)
Benötigtes Kapital: 470-560k Euro

Szenario 2. Verkauf der Wohnung und eventuell Teilsanierung.
Nettoeinkommen pro Monat ohne staatl. Transferleistungen und ohne 13. und 14. Gehalt: 5300 Euro
Eigenkapital nach Verkauf Eigentumswohnung: 460-520k Euro (wir schätzen 390-450k Euro Verkaufswert, die 500k halten wir für völlig überzogen)
Kaufpreis inkl. Nebenkosten und Sanierung: 680-800k Euro (davon 150-200k Euro für Teilsanierung)
Benötigtes Kapital: 160-340k Euro