Hallo liebe Forumsgemeinde,
ich habe euch in diesem Thread:
https://www.energiesparhaus.at/forum-baukosten-haus-wie-guenstig-geht-es/85851 schon mal zu Neubaukosten für ein EFH befragt. Parallel suchen wir auch (teilweise sanierungsbedürftige) Bestandshäuser und hätten jetzt die Möglichkeit, einen Altbau in unserer absoluten Traumlage zu kaufen. Für uns schlägt Lage die Ausstattung, dh wir wollen eine Top Lage und schlechte Ausstattung lieber als umgekehrt, mit unserem begrenzten Budget.
Eckdaten:
- Einfamilienhaus, massiv, voll unterkellert (Keller nur halb unter Geländeniveau bzw. EG ist Hochparterre), EG und OG, Satteldach, ebenes Grundstück
- BJ 1935 mit Zubau Mitte der 60er
- Fenster, Dach, Fassade (Dämmung) und Elektrik (Schaltschrank plus Leitungen), Bad und WC (beide im EG) Anfang 2000 neu gemacht
- Wasserinstallationen und Kanal und Zuleitungen am Grund vermutlich seit Zubau nicht mehr erneuert, bis auf Bad und WC. Im Keller sind einige Leitungssysteme vermischt, also wurde zwischendrin teilweise was ausgewechselt. Keine Bleileitungen im Haus erkennbar (optisch)
- Keller: eine Seite schaut super aus, auf der anderen Seite blättert/bröckelt leicht die Farbe ab, zumindest an den Stellen, die unter dem Erdniveau sind, also ca auf halbe Raumhlhe im Keller. Es ist die wetterzugewandte Nordseite, wo die Farbe und der Putz abgeht. Feuchtigkeitsmessung mit billigem Hofer Messgerät (Nadeln, also nur oberflächlich) zeigt unter 4%, meist 2-3%.
- EG in gutem Zustand, bewohnbar, neuere Küche Bad und WC, schöne alte Böden
- OG original 60er
Besonderheit aus meiner Sicht: so alte und günstige Häuser (günstig unter Anführungsstrichen) sind meist im absoluten Originalzustand aus den 60ern und nicht bewohnbar. Dieses wird zu so einem Preis angeboten, wie unbewohnbare Häuser, ist aber von der Außenhülle her und energetisch ganz gut und im EG super bewohnbar. (Es ist noch nicht auf willhaben sondern privat "vermittelt" - Eigentümerin will unbedingt an Privatnutzer verkaufen starr Bauträger, damit das Haus bestehen bleibt und ist nicht auf den letzten Cent aus)
Besitzerin hat technisch wenig Ahnung, weiß zB nur, dass das Dach erneuert wurde, aber ob gedämmt wurde, keine Ahnung.
Plan: einziehen, unten wohnen, oben in Eigenregie Schlafzimmer erneuern, evtl. Zwischen- und Untersparrendämmung machen falls nicht vorhanden.
Dann einmal später unten ausziehen für 1 Monat und tragende Wand gg Träger tauschen lassen, Küche und Böden in dem Zug neu. In dem Zug alte Wasserleitungen tauschen.
Danach noch Ölheizung gg. moderneres System tauschen, HWB erlaubt das gut.
Mein größtes Problem: mögliche Schadstoffe. Bin draufgekommen, dass es mit einem bereits getauschten Eternitdach nicht getan ist. Asbest in Putz, Fliesenkleber, Böden, ..., giftige Lackierung der Sparren, ... da gibt es ja zig Sachen, wo irgendwas drin stecken kann. Ich möchte ja sanieren, während wir selbst drin wohnen. Kernsanierung vorher ist finanziell nicht drin, weil Wohnung verkauft werden und umgezogen werden muss. Wie geht man mit so was pragmatisch um, ohne sich und andere zu gefährden und das Haus unbewohnbar zu machen? Mich gruselt etwas die Vorstellung, dass ich bei jedem kleinen Meißelschlag Angst haben muss, das Haus nachhaltig zu kontaminieren, auch später, wenn mal schnell was gerichtet werden muss. Die meisten, die ich kenne, die Häuser aus dem Zeitalter haben, sind sich der Problematik absolut nicht bewusst.
Habe deshalb folgende Fragen an alle, die Altbauten gekauft und teils selbst saniert haben:
- Worauf grundsätzlich beim Kauf von so einem alten Gebäude achten? Gutachen zum technischen Zustand empfehlenswert, oder sehen die von außen bei den Begehungen die schwerwiegenden Dinge eh nicht? Bin technisch nicht auf den Kopf gefallen, aber kenne mich im Bau nicht aus. Einen offensichtlich nassen Keller sehe ich, Bleirohre oder schlechte Installationen auch, aber mehr whs auch nicht...
- Schadstoffe: reicht hier für den ersten Schritt eurer Meinung nach eine Begehung und ein paar Probemessungen, und ein darauf aufbauendes Gutachten einer Fachperson aus? Und wenn man dann saniert, noch mal lokal mehrere Proben nehmen und testen? Man kann ja nicht jeden Centimeter beproben, aber manchmal wurden die Schadstoffe wie ein Fleckerlteppich verwendet (mal Asbest in den Putz, dann wieder nicht). Wie geht man mit sowas um?
Wo würdet ihr die Grenze ziehen und sagen, ein Haus ist in Eigenregie nicht sanierbar? Bei speziellen Schadstoffen, oder wenn diese an speziellen Stellen, oder besonders oft vorkommen?
Kennt ihr eine Fachfirma / Person, die solche Schadstoff Gutachten für den Kauf anbietet, in der Stmk / Großraum Graz?
Vielen Dank und liebe Grüße!
