Immobilie verkaufen, Kredit teilweise behalten? Machen Banken das?
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supernova
4.1.
- 9.1.2021
8 Antworten | 3 Autoren 8
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Mal eine eher grundsätzliche Frage: Kann man eine Immobilie verkaufen und einen Teil des Kredits für's erste "behalten"? Es ginge um ca. 50% des urprünglichen Kredits bzw. 50-60k. (Die dann in 1-2 Jahren getilgt werden würden.)
Ich bin auf die Idee gekommen, weil es teilweise ja Verkaufspreise gibt, die unter der Restschuld liegen. Da bleibt dann ja auch ein offener Kreditbetrag übrig. Läuft in diesen Fällen die ursprüngliche Finanzierung weiter oder wird ein neuer Kredit über die Restschuld gemacht? Falls ersteres: Kann man sowas auch freiwillig machen?
Wenn der Kredit mittels hypothekarischem Pfandrecht besichert ist, dann wird die Aufrechterhaltung des noch offenen Kreditbetrages für die bislang finanzierende Bank ein Problem darstellen.
Der Käufer der Immobilie kauft geldlastenfrei - bedeutet: Die Voraussetzung für den Kauf ist die Bereinigung des Lastenblattes (C-Blatt) von jeder Geldlast (= hypothekarisches Pfandrecht). Wenn nun die Forderung "stehen bleibt", dann hätte die Bank keine Besicherung mehr für den aushaftenden Betrag (bzw. wird keine Löschungserklärung für das Pfand ausstellen, was wiederum für den Treuhänder ein Problem ist, da er die Transaktion dann nicht abwickeln kann).
Wenn du mit dem Gedanken spielst, den Betrag stehen zu lassen, dann solltest du mit deiner Bank Kontakt vorher aufnehmen und ihr eine Form der Ersatzbesicherung anbieten. Eine andere Möglichkeit ist nur, den Kredit ohne Besicherung weiterlaufen zu lassen (= "blanko") - ebenfalls natürlich nur in Abstimmung mit der Bank, oder einen neuen Kredit aufzunehmen - mit entsprechender Besicherung.
Ja, die Bank habe ich schon gefragt. Die sehen sich das mal an und melden sich dann. Aber mich würde eben interessieren, wie realistisch/unrealistisch das ist, dass die Bank das "blanko" (bzw. nur mit dem Gehalt als Besicherung) macht...
Das ist ein Thema, das ohnehin nur deine Bank betrifft und auch nur diese beantworten/bewerkstelligen kann. Eine pauschale Beantwortung ob das "die Banken" machen oder nicht fällt hier relativ schwer, ich könnte mir aber als kreative Lösung folgendes vorstellen: Du könntest der Bank anbieten, dass der Überhang (jedenfalls diese 50-60k) aus dem Verkaufserlös auf ein neues, zu verpfändendes Konto eingezahlt werden muss (ähnlich wie anno dazumal die "Spannenkredite"). Den gesamten Vorgang kann man auch in die Treuhanderklärung aufnehmen. Dann gäbe es auch keine unbesicherte Finanzierung. Natürlich würde das einen neuen Kreditvertrag erfordern (der ursprüngliche Verwendungszweck ist ja "abhanden" gekommen) - mit allen gesetzlich geforderten Vertragsdetails (Zinssatz, Laufzeit, Gesamtkosten, etc.) und der Pfandvertrag für die Einlagenverpfändung wäre notwendig (ist aber maximal ein "1-2 Seiter")
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Ohne Freistellung der Pfandrechte im Lastenblatt des Grundbuches wirst Du nicht verkaufen können. Wenn die Bank auf Pfandrechte verzichtet, muss Sie keine Risiken haben oder Du musst die Risiken bezahlen. Also tilgen, eine andere Immobilie zur Pfändung anbieten, oder für das hohe Risiko mehr Zinsen bezahlen. Letzteres geht meist je nach Einkommen bei den meisten Banken bis max. 50.000 EUR und Umschuldung auf ungesicherten Konsum-Kredit mit höheren Zinsen und nochmals vorgesetzten Bearbeitungsgebühren. Bei < 20.000 EUR hast Du Chancen, dass die Bank von sich aus auf Pfandrechte verzichtet, darüber glaube ich gibts auch bei besten Einkommen wenig Chancen, weil die Basel-Vorschriften ein sauberes Risiko-Management erfordert und es da um jeden Euro geht besicherte Kredite zu vorweisen.
Die üblichste Variante ist in so einem Fall die Treuhandschaft, die muss nicht notariell sein, kann auch ein Anwalt machen (nur Kaufvertrag ist Notariatsakt) und dort ist es meist schon günstiger. Das Bedeutet: Du verkaufst, Käufer zahlt aufs Treuhandkonto, im Kaufvertrag steht der unwiderrufliche Auftrag an Treuhänder, dass mit der Zahlung dein Kredit getilgt wird. Die Bank ist dann verpflichtet die Löschungsurkunden auszustellen. Der Treuhänder stellt dann das Grundbuchgesuch, nach Eigentumseintragung des Käufers im Grundbuch löst er das Konto auf und zahlt dir den Rest aus. Geht natürlich nur, wenn Marktwert der Immobilie > Restschuld des Kredites ist. Diese Variante geht immer, dafür braucht man die Bank nicht mal fragen, weil mit Sofort-Tilgung immer der Kredit kündbar ist. Schwierig wird es nur, wenn man mit gleicher Bank mehrere Kredite hatte und das Pfandrecht für mehrere Verträge gültig war. Natürlich kannst mit der Bank verhandeln auf das Pfandrecht zu verzichten und Restschulden weiter zu haben, aber was besseres als Konsum-Kredit-Kondititonen wirst Du schwer bekommen. Da sind halt nicht nur die schlechten Zinsen, sondern auch die Obergrenzen des Kreditbetrages Dein Problem.
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.. cc9966 schrieb: aber was besseres als Konsum-Kredit-Kondititonen wirst Du schwer bekommen.
Ok, danke für die Einschätzung. In dem Fall wäre es natürlich nicht interessant.
Weiß jemand, wie es bei den Fällen ist, wo ein Verkauf den Kredit nicht deckt? Läuft in diesen Fällen die ursprüngliche Finanzierung weiter oder wird ein neuer Kredit über die Restschuld gemacht?
in allen fällen wird die bank mal nur verkauf mit treuhandschaft und kredittilgung um verkaufserlös ermöglichen, ansonsten wird das pfandrecht nicht gelöscht. ausnahmen imho nur möglich, wenn man wirklich guten draht zu entscheidungsträgern hat. wenn die bank die einschätzung hat, dass der marktwert nicht der restschuld entspricht stuft sie deinen kredit als erhöhtes risiko ein. das kann unangenehm werden, weil höhere tilgungsrate, weitere sicherheiten wie bürgen usw. sofort eingefordert werden mit dem "sanften" druck dass die bank sonst den kredit kündigt. defacto bedeutet das ein zwangsverkauf mit begleitung durch die bank. die bank achtet übrigens auch darauf, dass nicht inoffiziell ein kuvert geschoben wird und der verkaufserlös tatsächlich dem marktwert entspricht, da wären schon viele auf die idee gekommen beim verkauf einen billigen kredit weiterlaufen zu lassen. mit der pfandurkunde hat die bank in manchen dingen mehr macht als der eigentümer. ein immobilien-kredit ist immer an die immobilie gebunden, wenn die immobilie verkauft werden soll gibts nur umschuldung auf konsumkredit-konditionen. weil vor gesamt-tilgung wird die bank dir das pfandrecht nicht rauslöschen und du hast vertraglich dich aber gegenüber dem verkäufer verpflichtet die lastenfreiheit im grundbuch herzustellen. defacto ist ein verkauf ohne das geld aufzustellen, womit man die restschuld tilgt dein problem. worstcase: käufer tritt vom kauf zurecht zurück wegen vertragsbruch (keine lastenfreiheit), klagt schadenersatz nach und bank kündigt dir trotzdem kredit, lohnpfändung.
Dachte halt, die Bank hat ev. ein Interesse daran, dass der Kredit weiterläuft. Wenn er zurückbezahlt ist, war's das dann ja mit Zinsen und Gebühren... 🤔
.. supernova schrieb: Dachte halt, die Bank hat ev. ein Interesse daran, dass der Kredit weiterläuft. Wenn er zurückbezahlt ist, war's das dann ja mit Zinsen und Gebühren... 🤔
Der Bank hat kein Interesse an einem ungesicherten Kredit, selbst wenn sich alle Gebühren anstauen. Die Gebühren samt Restschuld könnten uneinbringlich werden, denn ein paar Prozent solcher Kreditverträge sind uneinbringlich. Daher werden Konsumkredite mit Obergrenzen von 10k-50k vergeben und vielfach höheren Zinsen. Das ist einfach Versicherungsmathematik die man dahinterstellt. Selbst bei grundbuchgesicherten Krediten verlangen Banken weitere Sicherheiten, zB Hausversicherung gegen Feuer/Wasserschaden auch bei fahrlässiger Verursachung.
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