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ich glaube - es zählt dass, was dein nächster Nachbar gemacht hat, interessant wäre es wenn den rechter Nachbar offen und den linker Nachbar gekuppelt hat, was dann ist? lg Johannes |
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wenn das zählen würde, was der Nachbar gemacht hat, dürfte nie einer kuppeln, weil ja mal einer damit anfangen müsst damit andere nachziehen können ;)
das mit der linken seite ist ein anderes problem - da steht jetzt auch noch was offenes ... |
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§70 der nö bauordnung zählt nur "kann"-bestimmungen auf - § 70 Regelung der Bebauung (1) Die Bebauungsweise regelt die Anordnung der Gebäude auf dem Grundstück. Sie kann unter anderem auf eine der folgenden Arten festgelegt werden: 1. geschlossene Bebauungsweise die Gebäude sind von seitlicher zu seitlicher Grundstücksgrenze oder bis zu einer Baufluchtlinie (z.B. Eckbauplätze) zu bauen; Gebäude und Gebäudegruppen mit geschlossener, einheitlicher baulicher Gestaltung (z.B. Einfriedungsmauer) an oder gegen Straßenfluchtlinien gelten ebenfalls als geschlossene Bebauungsweise; z.B.: 2. gekuppelte Bebauungsweise die Gebäude auf zwei Bauplätzen sind an der gemeinsamen seitlichen Grundstücksgrenze aneinander anzubauen und an den anderen seitlichen Grundstücksgrenzen ist ein Bauwich einzuhalten; z.B.: 3. einseitig offene Bebauungsweise alle Gebäude sind an eine für alle Bauplätze gleich festgelegte seitliche Grundstücksgrenze anzubauen, an den anderen seitlichen Grundstücksgrenzen ist ein Bauwich einzuhalten; z.B.: 4. offene Bebauungsweise an beiden Seiten ist ein Bauwich einzuhalten; z.B.: 5. freie Anordnung der Gebäude an beiden Seiten ist ein Bauwich einzuhalten, eine höchstzulässige Geschoßflächenzahl und Gebäudehöhe ist festgelegt, z.B.: Die Bebauungsdichte ist das Verhältnis der mit Gebäuden überbaubaren Teilfläche (Grundriß- fläche nach § 4 Z. 8) zur Gesamtfläche des Grundstücks bzw. jenes Grundstücksteils, für den diese Bestimmung des Bebauungsplans gilt. Die Geschoßflächenzahl ist das Verhältnis der Grundrißfläche aller Hauptgeschoße von Gebäuden zur Fläche des Bauplatzes. Die Bebauungsweise darf wahlweise als offene oder gekuppelte festgelegt werden. Der Bauwerber darf ein Wahlrecht zwischen offener und gekuppelter Bebauungsweise nur unter Bedachtnahme auf die bereits bestehenden und bewilligten Gebäude ausüben, sofern das Wahlrecht nicht schon durch frühere Bauvorhaben verbraucht ist. wie das die gemeinde z.b. im bebauungsplan konkret regelt, kann dir nur die gemeinde sagen. "normalerweise" wird die gemeinsame grundgrenze paarweise festgelegt und wenn 1 nicht gekuppelt baut, ist der 2. nachbar ebenso "gezwungen", frei zu bauen und darf nur die garage an die grundgrenze setzen. ist bei kleinen grundstücken wichtiger. |
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@alle - Die Situation ist eigentlich klar, und zwar schon aus dem Gesetz heraus (und nicht im Ermessensspielraum der Baubehörde):
Maßgeblich ist die vorhandene Bebauung bei deinem direkten Nachbarn. Steht der neben dir offen, dann mußt du zu ihm auch offen bleiben. Steht er geschlossen an der Grundgrenze, dann musst du an ihn ankuppeln. Gibt´s am Nachbargrund noch keine Verbauung, dann hast du die Wahlmöglichkeit zwischen offen oder gekuppelt (kuppeln auf beliebiger Seite). Stehen beide Nachbran bereits an der Grundgrenze, dann musst du an einen kuppeln und zum anderen offen beliben; an welchen du kuppelst ist grundsätzlich auswählbar. Hat einer gekuppelt und der andere ist offen situiert, dann ist klar dass ich an den gekuppelten anbauen muss und zum anderen offen bleibe. Theoretisch ist es denkbar, dass in einem Gebiet niemals gekuppelt wird, wenn der 1. offen beginnt (was er ja darf) und dann jeder offen weiter tut. Ist aber in Ordnung, weil der Bebauungsplan bei "o,k" ja beide Bebauungsweisen zulässt. Ein 2. (oder 3. oder 4....) dürfte (muss aber nicht) dann zum noch unverbauten Nachbarn hin aber auch an die Grundgrenze bauen. |
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@ Karl - aber das würde heissen, dass die gemeinde mal wieder etwas genehmigt hat, was eigentlich nicht erlaubt wäre - denn es wurde eine gekuppelte Bebauung genehmigt obwohl der nachbar bereits offen stand (gebaut wurde also genau an der grundgrenze zum bereits verbauten offenen Grundstück). betrifft jetzt nicht unmittelbar das grundstück worüber wir Infos einholen sondern den Nachbarn und dessen nachbarn ...
Karl, gibts noch eine regelung wo ich an den Nachbarn kuppeln muss? also zb wenn er an der vorderen bauflucht steht und ich würde das Haus aber an die hintere Bauflucht stellen wollen --> geht das? es würden somit beide an derselben grenze kuppeln aber nicht an derselben stelle - ist dies zulässig? |
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@nelly - Soll schon mal vorgekommen sein, dass nicht jede Entscheidung der Baubehörde gesetzeskonform ist.....
Die 2. Frage von dir (muss man an das bestehende Nachbargebäude direkt ankuppeln?)ist offensichtlich nur theoretischer Natur, weil ja nach deiner anfänglichen Beschreibung deine beiden Nachbarn zu deiner Seite offen angeordnet sind. Daher kommt für dich ja auch nur an beiden Seiten offen in Frage. Wenn man kuppeln muss, weil der Nachbar schon an der Grundgrenze steht, dann verlangt § 70 Abs. 1 Z. 2. NÖ Bauordnung, folgendes: "....die Gebäude auf zwei Bauplätzen sind an der gemeinsamen seitlichen Grundstücksgrenze ANEINANDER ANZUBAUEN ...". D.h. eines steht vorne und das andere hinten, so wie du das schilderst, wird eindeutig nicht zulässig sein. Wie stark die Überlappung der "aneinader gebauten" Gebäude sein muss, scheint dagegen schon wieder ein offener Ermessensspielraum zu sein (also Entscheidung durch Bausachverständigen/Baubehörde). |
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@ Karl - Hi Karl,
danke für die Hilfe. die Gemeinde scheint öfters mal Böcke zu schießen ;) Und ja du hast Recht - es ist Theorie, wir haben uns nämlich nicht nicht für/gegen das grundstück entschieden, ich bin nur am vorfühlen ;) Zum kuppeln noch eine Frage: wenn die Garage an den nachbarn gekuppelt wird, und die garage mit dem haus verbunden ist, müsste dies doch ausreichen, oder? ;) |
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ich spiel' jetzt sicher nicht advocatus diaboli für die gemeinde, aber der wortlaut des §70 nö bauordnung ist schon ein ziemlicher freibrief: "Sie kann unter anderem auf eine der folgenden Arten festgelegt werden" heißt schlicht, es gibt noch zig andere denkmägliche und durch die gemeinde zu konkretisierende varianten. "kann" - nicht "muss". |
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@creator - Genauso wird das zu sehen sein (...Gemeinde...kann....andere denkmögliche Varianten..).
Der entscheidende Punkt ist nur, zu welchem Zeitpunkt, wo und in welcher Form darf/muss sie das festlegen? Das sehe ich sehr eindeutig folgendermaßen: § 70 befindet sich im Kapitel "III. Bebauungsplan". Hier sind u.a. Regeln für die Erlassung (§68) und den Inhalt (§69) des Bebaungsplanes festgelegt. Gem. § 69 ist im Bebauungsplan u.a. die "Bebauungsweise" festzulegen. Welche Bebauungsweisen es dafür gibt, regelt § 70 Abs. 1. Diese Auflistung ist beispielhaft, wobei einige Bebauungsweisen konkret mit genauer Beschreibung angeführt sind (Zif.1-5). Andere, darüber hinausgehende Regelungen für die Festlegung von Bebauungsweisen im Bebauungsplan sind durch die schon zitierte Formulierung im Abs. 1 möglich ("sie kann unter anderem auf eine der folgenden Arten festgelegt werden"). Diese Kannbestimmung für andere Regelungen der Bebauungsweise gilt für die Erstellung bzw. Festlegungen in einem Bebauungsplan - hier gibt´s also den von dir aufgezeigten Spielraum. Ist der Bebaungsplan allerdings einmal rechtskräftig gültig, dann gilt zwingend genau das, was der Bebuungsplan enthält. Daran gibt´s dann nichts mehr zu rütteln, da "kann" für das einzelne Bauverfahren nichts anderes mehr rauskommen. Es "kann" allerdings der Bebauungsplan ja wieder geändert werden (mit entsprechendem Verfahren) und dann gilt halt ab diesem Zeitpunkt wieder etwas anderes. Im geschilderten Fall von Nelly gibts einen Bebauungsplan mit der eindeutigen Regelung "o,k". Da "kann" im Einzelverfahren kein "g" oder sonst was draus werden. Aber vielleicht hab ich nur das obige posting wieder mal falsch verstanden und es war eh alles so gemeint. |
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@karl10: hast mein posting schon richtig verstanden, - vollkommen recht + es war auch so gemeint. war nur ausführung zum posting vom 18.11. und hier nicht überprüfbaren umständen: "wie das die gemeinde z.b. im bebauungsplan konkret regelt, kann dir nur die gemeinde sagen", weil ich wieder mal im telegrammstil mit einem § rumgeschmissen hab'... |
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@ Karl - Du hast das schon richtig verstanden - es gab einen BP, dann wurde eine Bausperre verhängt zwecks Änderung des BP und während dieser Bausperre ist die Situation mit dem koppeln an ein offen bebautes grundstück entstanden (Baugenehmigung erteilt + bau erfolgt). Jetzt gibt es einen neuen BP und die Bausperre ist wieder aufgehoben ... eigentlich könnt ich doch hier auf dasselbe Recht pochen, oder? ;)
Nochmal zu meiner Frage wenn ich darf: wenn die Garage an den Nachbarn gekuppelt wird, und die garage mit dem haus verbunden ist, müsste dies doch zum Erfüllen des "Kuppelns" ausreichen, oder? |
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@nelly - Zur Bausperre: Haben wir aus deinen ersten Beiträgen natürlich nicht gewußt. Während einer Bausperre ist nicht absolutes Genehmigungsverbot; es gibt auch Ausnahmen, wenn das Bauvorhaben dem Zweck und Ziel der geplanten Änderung des Bebauungsplanes nicht widerspricht. Müsste man genau den Änderungszweck und Grund für die Bausperre kennen und das während der Bausperre beantragte Bauvorhaben. Möglich wär´s, dass eine Baubewilligung während einer Bausperre durchaus gesetzeskonform sein kann (siehe § 74 NÖ Bauordnung).
Zur eigentlichen Frage (mit Garage kuppeln): Nun, da wird´s schwierig, exakt und verbindlich zu antworten, da es dafür keine detaillierten Gesetzesbestimmungen gibt. Es ist daher ein Fall von "normalerweise" (she. creator vom 18.11.), d.h. Einzelfallbeurteilung durch den Bausachverständigen bzw. die Baubehörde. Grundsätzlich liegst du richtig mit deiner Garagenversion. Entscheidend ist, dass die Garage technisch/funktionell/optisch in das Wohngebäude integriert ist ("mit dem Haus verbunden ist" klingt mir da ein weinig zu "dünn") und nicht als eigenständiges (wenn auch aneinander gebautes)Nebengebäude in Erscheinung tritt (dafür ist auch ein gutes Indiz, wenn das Objekt an der Grundgrenze mehr als 3 m Gebäudehöhe aufweist). Es darf nicht so aussehen wie auf der anderen Seite, wo offen gilt (Wohngebäude außerhalb des Bauwichs, zulässiges Nebengebäude Garage unmittelbar daneben im seitlichen Bauwich). Dann wird man allenfalls vom Erfüllen der Verpflichtung zum Kuppeln ausgehen können. Die Frage wird auch sein, ob die Garage entlang der Nachbargrundgrenze genauso lang sein wird, wie der eigentliche Wohntrakt. Willst du vor bzw. hinter der Garage mit dem Wohntrakt von der Grenze abrücken und wieviel?? Da könntest du Probleme mit den eigenen Hauptfenstern und deren Belichtung bekommen (der Nachbar darf ja an der Grundgrenze daneben die gesamte Bauklasse ausnützen). Es ist sicher wichtig für eine solche Planung schon vorweg viel zu wissen. Genau diese Situation ist jedoch ein Fall für eine rechtzeitige Ablärung schon im Entwurfs- und Palnungsstadium mit der örtlichen Baubehörde und ihrem Bausachverständigen, um dann nicht Überraschungen zu erleben. |
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@ karl10 - Hi karl,
der Erlass der Bausperre hat meiner Meinung nach nix mit dem erfolgen bauvorhaben zu tun - die Bausperre wurde damals erlassen um einen neuen BP zu implementieren, die Vorgaben für dieses Gebiet blieben jedoch ident (es wurden lediglich die Baufluchten neu gezogen, die hier aber nicht von Relevanz sind). Danke für die Info zur Garage. Ja, wir würden hinter der Garage gern sehr nah an die Grundgrenze bauen weil das Grundstück so schmal ist und wir jeden Meter nützen wollten ... das knifflige ist, dass am nachbargrund nur eine Garage in der Mitte des Grundstücks steht, aber eine art Schuppen direkt an der grundgrenze steht. Ob dies als Verpflichtung für uns zum koppeln auszulegen ist, weiss ich nicht (wir haben uns ja noch immer nicht dafür/dagegen entschieden). Aber ich seh schon, das mit dem Koppeln hat für mich einen Hauch von Wilkür - wenn einer will ok, wenn nicht dann nicht ;) Danke dir Karl! lg Nelly |
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@nelly - Nein, keine Willkühr, sondern es gibt Regeln.
Bei deinen postings kenn ich mich nun allerdings nicht mehr ganz aus. Ursprünglich hast du geschrieben, der Nachbar auf der rechten Seite steht "offen". Später hast du gefragt, ob eine mit dem Haus verbundene Garage zum Erfüllen des Kuppelns ausreicht. Hab´s so verstanden, als wär das Kuppeln für dich ein Zwang. Jetzt beschreibst du genauer, dass in der Mitte des Nachbargrundes eine Garage steht und an der Grundgrenze eine "Art Schuppen" und ich den Eindruck, als wolltest du kuppeln?! Nach dem letzten Stand deiner Schilderung, wäre zu prüfen, ob der "Schuppen" an der Nachbargrundgrenze ein Nebengebäude ist. Dann würde es sich nämlich um den seitlichen Bauwich bei offener Bebauungsweise handeln und du müsstest daneben auch offen beleiben (mit der Möglichkeit ebenfalls ein Nebengebäude wie z.B. Garage in den seitlichen Bauwich an die Grundgrenze zu stellen). Ist der Schuppen kein Nebengebäude, dann gibt er an dieser Grundgrenze das Kuppeln vor. Ob der Schuppen ein Nebengebäude nach der Defintion der Bauordnung ist, hängt von den gesetzlich vorgegebenen Kriterien Gebäudehöhe, Größe und Nutzung ab. Wo ist da Willkühr?? |
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