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Da geht es um 2 Dinge: Mit der Beleihgrenze meint dein Vermittler das LTV, Loan to Value. Das ist vereinfacht der Wert, der das Verhältnis Liegenschaftswert : Finanzbedarf ausdrückt. Da du nur rund 10% Eigenmittel einsetzt, diese für die Nebenkosten aufgehen, kann und wird vermutlich diese Beleihgrenze überschritten werden. Daraus resultierend könnte vielleicht keine Finanzierung über eine Partnerbank deines Vermittlers zustande kommen oder keine Top-Konditionen erzielt werden. Mit dem DSTI wird die Verschuldungsquote ausgedrückt. Das heißt, die Leistbarkeit für den benötigten Finanzierungswunsch muss unter Bereücksichtigung der Schattenrechnung gegeben sein, damit die Bank dem Finanzierungswunsch nähertritt. Die offene Finanzierung der ETW muss in der Haushaltsrechnung berücksichtigt werden, aber auch die Mieteinnahmen können angesetzt werden. All das hätte dir eigentlich dein Vermittler beantworten sollen, denn dafür bekommt er auch schließlich seine Provision 😉. |
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| Hallo speeeedcat, kostenlos und unverbildlich kann man Kredite auf durchblicker.at vergleichen, das hilft auch das Angebot der Hausbank besser einschätzen zu können. | ||
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Ja diese Punkte haben wir besprochen. Ich verstehe trotzdem nicht, wieso bei leistbarkeit (die jedenfalls gegeben ist) der beleihungswert so strikt ausgelegt wird. Ich kenne selbst Leute die letztes Jahr eine Immobilie zu 110% finanziert haben bei geringerem Einkommen als ich bzw wir(die Sinnhaftigkeit davon lassen wir mal ausser Acht). Nun wurde mir gesagt, dass sowas grundsätzlich nicht geht, aber ich weiss ganz sicher, dass ein bekannter von mir das erst vor wenigen Monaten praktiziert hat. Wie passt das denn zusammen? |
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Gehen wirds ganz sicher irgendwie bei der Hausbank. Zu welchen Zinssätzen ist die Frage. Würde einfach noch 1 Jahr "extrem" sparen, dann könnt ihr eure Sparrate sicher noch auf 3000€ bringen und habt so gleich mal 40.000€ mehr. |
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Ich könnte auch jetzt noch mehr Eigenkapital einbringen, will es aber eigentlich nicht. Ich plane in den nächsten Jahren noch weitere Immobilien zur Vermietung zu kaufen, und möchte mir diesbezüglich (und auch für andere gelegenheiten die sich eventuell ergeben) ein wenig cash bereit halten. Würde ich jetzt weitere 50.000 einbringen, hätte ich eine geringfügig kleinere Rate, aber durch fehlende Liquidität könnte ich eventuelle Gelegenheiten nicht wahrnehmen.. das möchte ich vermeiden. |
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| Hallo Thunder, schau mal hier im Shop nach, da siehst du Preise und wirst sicher auch fündig. | ||
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Sehr verständlich. Dann wohl mit den schlechteren Zinsen leben eine Bank die dir das mit 1,25 -1,4% auf 15 Jahre finanziert wirst du schon finden. |
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Das könnte man leicht lösen, in dem man die vermietete Wohnung und das neu zu kaufende (und zu finanzierende) Haus mit einer Simultanhypothek besichert. Voraussetzung dafür ist 1) dass das bestehende Kreditvolumen umgeschuldet wird bzw. das neue Projekt mit der wohnungsfinanzierenden Bank finanziert wird und 2) natürlich, dass die bestehende Wohnung auch nach Abzug der noch offenen Verbindlichkeit einen Belehnwert hat, der eine mögliche Bewertungslücke der Hausfinanzierung deckt. Dann sollte es auch mit entsprechenden Konditionen funktionieren. Von der Leistbarkeit müssen sich mit den bestehenden Einkünften von in Summe 6.350 pro Monat (Gehälter mal 14/12 und Mieteneinnahmen"netto" mal 12 gerechnet) ein Kreditvolumen von 60.000 + 390.000 (=Hauskosten+Nebenkosten-Eigenmittel) = 450.000 ebenfalls ausgehen. Aus meiner Sicht ein lösbares Thema - sofern natürlich eure sonstige Ausgabenstruktur "normal" ist. Ob ein Haus um 400.000 zu bekommen ist, steht auf einem anderen Blatt Papier. verstehe ich |
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Danke für die ausführliche Antwort. Das mit der simultanhypothek haben wir heute auch besprochen. Problem dabei ist, die Wohnung gehört mir alleine, das Haus würde ich mit meiner Freundin gemeinsam kaufen . Legt man beide Hypotheken aber zusammen, fällt die Möglichkeit weg, die Zinsen auf das Wohnungsdarlehen abzusetzen. Ausserdem wird sich der Zinssatz für den Gesamtbetrag wohl ändern (auf die Wohnung hab ich aktuell 0,75% fix auf 10 jahre) |
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Das verstehe ich nicht. Es würden nach dem Hauskauf ja wieder 2 getrennte Kredite (einer für die Wohnung und einer für´s Haus) bestehen. Der Zinsaufwand für den Wohnungskredit würde dann ja genauso steuerlich berücksichtigt werden können wie vorher. Wie die Besicherung erfolgt, hat damit nichts zu tun (theoretisch könnte man den Kredit ebenso mit anderen Vermögenswerten besichern). Nur im Umschuldungsfall - und da ist auch nicht gesagt, dass die neue Bank diese Kondition nicht halten oder sogar verbessern könnte. Wenn die bestehende Bank kompetitiv genug ist und den Hauskredit auch finanziert, ändert sich am bestehenden Wohnungskreditvertrag nichts - der bleibt bei wie er ist. |
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Okay, das wurde mir dann wohl anders erklärt. Danke für die Aufklärung. Eine Sache ist mir auch noch eingefallen: Der Vermittler mit dem icj gesprochen habe, meinte die Bearbeitungsgebühr läge bei 3% nicht verhandelbar... Ich weiss ,der Vermittler will auch was verdienen, aber ich bilde mir ein, bei meinem wohnungskauf vor etwas mehr als einem jahr habe ich da unter 2% bezahlt. Und das obwohl mir der Kredit durch durchblicker.at vermittelt wurde. Wie sind denn da eure Erfahrungen mit den Vermittlern? Sind 3% eher eine hohe bearbeitungsgebühr ? |
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ja puh - seltsamer Zugang - INFINA? würde ich auch etwa so sehen - je nach Aufwand halt. |
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Ja genau, der war von infina. Sagte, Dass sie die besten Angebote bekommen und diese Gebühren daher auch nicht verhandelbar sind... |
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Zunächst würde ich mal Infina vergessen und mich direkt an Thomas (LiConsult) wenden (alternativ geht sicher ebenso Speedcat). Damit sollte das Thema "unverschämte" BAG und "geht ned" schon mal erledigt sein. Zusätzlich würde ich noch folgendes Szenario durchrechnen: Mehr EK (eben z.B. die erwähnten 50k) einbringen, durchrechnenen (lassen) wie sich das auf die Konditionen auswirkt und für beide Varianten (minimales EK, mit zusätzlichem EK) selber durchrechnen. Bei "mehr EK für bessere Konditionen" könnte man nämlich bei Deinen Rahmenbedingungen relativ einfach eine Variante finden, wo man das zusätzliche EK, das man gern anderwertig nutzen würde, sehr schnell wieder aufbaut. Dazu müsste man nur die Laufzeit der Finanzierung möglichst lange gestalten (geringere Rate) und/oder am Anfang eine Tilgungsfreie Zeit einbauen (aber selbst ohne sollte recht schnell wieder nennenswert freier EK vorliegen). Eine ganz grobe Überschlagsrechnung mit vielen Vereinfachungen: Variante wenig EK: 400k Kredit, EK nur für Nebenkosten Variante mehr EK: 350k Kredit, 50k EK zusätzlich Bei 2500 Sparrate und 800 derzeitger Miete solltest Du 3300 als Cashflow (nach allen anderen Kosten) zur Verfügung haben. Ich vermute, 13. & 14. Gehalt sind hier noch nicht inkludiert (dafür nehme ich noch mal 8k pro Jahr an, die Partnerin hier nicht berücksichtigt), dann wären das 47560 pro Jahr. Wenn man nun 50k EK wieder aufbauen will und das in 2 Jahren, bei laufender Finanzierung, erreichen will, bleiben 22500k pro Jahr für die Finanzierung plus Betriebskosten der neuen Immobillie bzw. mit etwas Puffer 1800 pro Monat. Sollte sich sehr schön ausgehen (bei 35 Jahren Laufzeit und 350k Kredit sollte die Rate nicht viel über 1000 Euro sein). Wenn die Annahme zum 13./14. nicht simmt, dann bleiben nur 1200 pro Monat wenn es die 2 Jahre sein sollten, d.h. hier bräuchte es ein paar Monate ohne Tilgung oder eine Verlängerung auf 2,5 Jahre bis 50k EK wieder aufgebaut sind. Dann noch die EK-Rendite für die 2 Jahre, in denen man mehr EK wie geplant einbringt (stark vereifacht beerechnet ohne Zinsenzinsen und Tilgungen etc): Annahme 1: 2,5% Abschlusskosten (bei der INFINA wären es eher 4,5%) Annahme 2: 0,25% bessere Zinsen durch mehr EK (0,75% statt 1%) Annhme 3: Nur die ersten Jahre zählen, der Zinsvorteil der danach weiter "wirkt" wird nicht berücksichtigt (den könnte man ja theoretisch dann auch durch eine Umschuldung erreichen, allerdings mit Kosten). Ersparnis bei den Abschlusskosten: 50k * 2,5% = 1250 Zinsersparnis für das zusätzliche EK: 50k * 1% * 2 Jahre = 1000 Zinsersparnis für das FK: 350k *0,25% *2 Jahre = 1750 (diese zunächt fast 1000 Euro pro Jahr Vorteil würden grundsätzlich auch weiterlaufen, natürlich abnehmend mit kleiner werdenden Kredit) -> Ersparnis gesamt: 4000 Euro (bzw. 2000 pro Jahr) EK Rendite (in etwa). 4% nach Steuern und unter der Annahme, das EK steht zur Gänze erst wieder nach 2 Jahre zur Verfügung, tatsächlich wird es laufend wieder aufgebaut. Also selbst bei geringen Unterschieden bei den Konditionen, geringen Abschlosskosten und sonstigen Vereinfachungen die negativ wirken ist die EK-Rendite bereits bei 4% nach Steuern, wenn man an den Variablen etwas weiter dreht kann es auch in Richtung zweistellig gehen. D.h. ich würde das auf jedenfall durchrechnen. Voraussetzung ist natürlich, man kann das EK eben kurzfristig doch einbringen (z.B. weil man für etwaige Alternativinvestments ohnehin keine Zeit hat während die eigene Immobilie bezogen wird) und der Cashflow ist hoch genug um schnell wieder EK aufzubauen. |
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Du willst dir einen Kredit von 350.000€ aufnehmen aber nicht mehr Eigenmittel einsetzen weil du das dir Cash für Wohnungsverkäufe bereit halten willst? Sorry das soll jetzt nicht abwertend klingen aber denkst du nicht, dass du dafür vielleicht nicht in der richtigen Position bist? Du wirst dir schon etwas dabei gedacht haben aber als hoher Kreditnehmer in Immobilien investieren klingt schon etwas unrealistisch. Oder ist ein Erbe in Sicht? Dein Einkommen inkl. Mieteinnahmen ist gleich hoch wie mein Einkommen und meine Kredithöhe um 100.000€ niedriger und wenn ich mir jetzt jemand sagt "kauf dir doch ein Grundstück" muss ich ihm lächelnd den Vogel zeigen ;) |
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Das mit den Wohnungskäufen ist nur dann unrealistisch, wenn man schlechte Objekte kauft (auch bekannt als Vorsorgewohnungen). Kauft man aber Wohnungen, mit entsprechender Mietrendite, erhöhen die ja noch das Einkommen, wenn die Kosten geringer als die erzielbare Miete ist. Solche Deals findet man allerdings nicht oft und wenn, dann muss man schnell sein, also auch entsprechend Liquidität bereit halten. Ausserdem ganz von dem Thema weitere Immobilienkäufe abgesehen entstehen einfach oppurtunitätskosten, wenn mein Kapital in einer Immobilie gebunden ist, ich aber mit dem selben Kapital woanders eine weitaus höhere Rendite erzielen kann (zb. in Aktien) Erben werde ich irgendwann auch was, wobei ich hoffe, dass mir meine Eltern noch lange erhalten bleiben werden . |
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Okay , vielen Dank, das wusste ich nicht, dass es sich bei den Herren um Finanzvermittler handelt. In der Tat, 13. und 14. sind da nicht mit einbezogen. Das Könnte ich relativ kurzfristig tun, allerdings nur sehr ungern, da es sich hierbei um mein Risikokapital handelt, von dem derzeit der Großteil in Aktien investiert ist . Verfolge da einen recht aktiven Handelsansatz (der nebenbei bemerkt die letzten Jahre gut funktioniert hat). Eine Auflösung oder Abtretung des Depots würde mich in dieser Hinsicht defacto Handlungsunfähig machen und würde mir auch aus dem Gesichtspunkt der Diversifikation zwischen verschiedenen Assets Bauchweh bereiten. |
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Das heißt du meinst du kaufst um z.B. 200.000 Euro eine Wohnung und die eigenen Kosten (weniger Eigenmittel+ Kreditrate + notwendige Instandhaltungskosten) wären geringer als die Miete die man monatlich verdient? Ich kann dem immer noch nicht ganz folgen, hast du die Eigenmittel für eine kompletten Wohnungskauf? Weil Kredit für den Immobilienkauf aufnehmen neben deinem "normalen" Kredit mit 350.000€ erscheint nicht so schlüssig für mich? Aber spannendes Thema, bin über deine Ausführungen gespannt. |
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Aktuell habe ich bereits eine Wohnung auf Kredit gekauft. Diese Wohnung ist vermietet. Die Miete deckt alle Kosten (Kreditrate, Zinsen, Betriebskosten, Rücklagen etc) und am Ende jedes Monats bleibt noch ein Plus stehen (nach Abzug der Steuern) . Des weiteren kann man sämtliche Aufwendungen (Reperaturen, Werbungskosten, Zinsen, AfA, etc) von der Steuer absetzen. Der Mieter zahlt mir also meinen Kredit ab und zusätzlich bleiben nach Abzug aller Kosten noch ein paar Euro hängen, die Miete erhöht also mein Einkommen. Ich erziele aktuell bei dieser Wohnung eine Eigenkapitalrendite von knapp 15% p.a . Deswegen sagte ich auch , Vorsorgewohnungen , bei denen man oft auch noch zuzahlen muss, sind nur für den Verkäufer ein gutes Geschäft.. Ein ganz grobes Beispiel, dass ich mir gerade eben aus den Fingern gesaugt habe: Eine Wohnung kostet 100.000 Euro + 10% NK = 110.000 € Man bringt zb 20.000 € EK ein, benötigt also grob 90.000€ Finanzierung. Wir gehen in diesem Beispiel von einer Mietrendite von 6% und 1% Zins und einer Laufzeit von 30 Jahren aus. Damit wären wir übrigens bei ca 30% Eigenkapitalrendite. Der Kredit wird grob geschätzt 300€ im Monat kosten, Mieteinkünfte wären 500€ . Betriebskosten berücksichtige ich mal nicht, da die sowieso ein durchlaufender Posten sind. Von den 200 Euro überschuss muss man jetzt noch die übrigen Kosten bezahlen (Steuern abzüglich Aufwendungen wie Zinsen und AfA, Rücklage, etc) und das was dann übrig bleibt hat man quasi "on Top" |
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Bei 6% Mietrendite (in Wien sind derzeit 3% in der Regel schon schwierig) und Kreditzinsen von <1% muss eine tolle EK-Rendite rauskommen, eh klar, Nur die 6% Mietrendite sind halt nicht der Normalfall (aber mein Glückwunsch, wenn es Dir gelingt!), Ausfallsrisken nicht eingerechnet usw usf, aber das wäre hier völlig off-topic. Wenn man aber den Wunsch das EK anders zu nutzen als gegeben angesehen wird (egal ob für weitere Immo, Aktien, Bitcoin oder schlicht Konsum), muss man eben "nur" durchrechnen was das EK beim Einsatz in die eigene Immobilienfinanzierung bringen würde und entscheiden, ob der Alternativeinsatz (riskoadjustiert) immer noch wirtschaftlich ist. Das hängt immer von den Annahmen zur alternativen Anlagemöglichkeit (ist das das Sparbuch, dann ist die "richtige" Lösung schlicht maximaler EK-Einsatz) in Kombination mit der individuellen Risikoneigung (und - tragfähigkeit) ab. In der Regel, aber auch das muss nicht so sein, wird meist ein moderater EK-Einsatz (z.B. 20-30%) wirtschaftlich sein und nicht 100% FK, aber auch nicht 100% EK. Der einzige sinnvolle Ratschlag ist dann eben bei den Annahmen konservativ bleiben (bzw. die eignen überlegenen Fähigkeiten bei der Anlage kritsch hinterfragen), denn nix ist blöder wie für die letzten ,x% Rendite die eigene Immonbilie (bzw. den Lebensstandard) aufs Spiel zu setzen (nur weil es irgendwie bei der Bank durchgeht). |
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In der Tat habe ich eine Wohnung mit ca 6 % Mietrendite, bei einer aktuellen Fixverzinsung auf 10 Jahre von 0,75 %. Und ja, in Wien wird das wohl schwer erzielbar sein , das stimmt. Und nur um das Thema abzuschliessen: Unter 6% Rendite würde ich nicht kaufen, da es sich aus meiner Sicht darunter nicht lohnt. Und ja, oft gibt es diese Deals nicht, und wenn es sie mal gibt, muss man schnell und liquide sein . Da gebe ich dir natürlich Recht. Das Sparbuch als Alternative wäre der denkbar schlechteste Ort für das Geld, da würde es definitiv Sinn machen, alles in die Immobilie zu stecken. In meinem Fall jedoch ist das nicht der Fall. Selbst wenn wir von einem konservativem Invest in einen MSCI World ETF ausgehen , dessen Durchschnittliche Rendite der Letzten Jahrezehnte bei ca 7% liegt, bin ich da doch noch weit über den zusätzlichen Kreditkosten, wenn ich das zusätzliche EK einbringe. Würde ich das Geld einbringen, liegt die Rate vielleicht 150 euro im Monat niedriger, ich bin aber im Falle einer Gelegenheit nicht mehr schnell Handlungsfähig. Unabhängig davon, ob es sich jetzt um Immobilien, Aktien oder was anderes handelt. |
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Spannende Überlegungen. Die Rechnung scheint mir allerdings nur im extrem niedrigpreisigen Wohnungsmarkt aufzugehen. Es wird da ja kaum eine Bank substantiell ausreichend Geld geben, wenn du nebenbei 350.000€ schon für dein Haus aufgenommen hast - zumindest nicht bei diesem Einkommen. Aber vielleicht meintest du ja das mit "solche Deals gibt es nicht oft". Ich überlege selber stark ob ich mein monatlich "übriges" Geld eher in eine schnellere Rückzahlung oder Alternativen (Gold, Aktien, etc...) stecken soll. Gerade am Aktienmarkt scheint mir diese 7-8% der letzten Jahrzehnte kaum zu halten sein in den der Zukunft aber ich kann mich auch täschen. Gold wird wohl mit der Erholung nach Covid fallen, danach kann ein Einstieg aber sinnvoll sein. Bitcoin ist mir persönlich zu riskant. Immobilien fehlt mir jetzt das Flüssige um da groß einzusteigen und einen Kredit dafür abzuschließen wenn nebenbei 270.000€ offen sind, kann ich mir auch kaum vorstellen (meine Frau schon gar nicht). Schlussendlich wird das Cash für heuer noch in den Zaun fließen, aber spätestens nächstes Jahr werde ich wieder überlegen müssen. Die drei laufenden Bausparer werden wohl auch nicht mehr neu aufgelegt nach 2023. |
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Um die niedrigere Rate ginge es ja nicht, sondern nur um die besseren Konditionen für die gesamte Finanzierung durch etwas mehr EK (funktioniert ja im Prinzip ähnlich wie bei der vermieteten Immobilie, auch dort würdest Du nicht 100% finanzieren weil die von Dir genannten 10% + NK eine bessere Rendite bringen). Ein Invest in einen MSCI World ETF ist auch nicht konservativ, das ist - wenn man klassich in drei Risikoklassen denkt - bereits höchste Risikoklasse (Nebenbemerkung: aber eine aus meiner Sicht sehr sinnvolle Ergänzung zur selbstbewohnten Immobilie!). Was man auch durchrechnen kann, ist ob es sich lohnt für kurzfristigen Liquiditätsbedarf nicht eher einen Lombard auf das Depot zu nutzen, statt die Wohnimmobilie maximal zu belehnen. Das ist natürlich deutlich teurer (+/- 4%), aber flexibler und bei unter 6-12 Monaten effektiv auch billiger. Wie gesagt, es wird Dir eine Bank schon zu - wenn alles normal läuft - lohnenden Konditionen wie von Dir gewünscht finanzieren. Das Gesamtrisiko (aber auch die Gesamtchancen) sind halt über dem, was die meisten für einen gesunden Schlaf eingehen wollen würden. |
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