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Hallo, ich sehe hier auch kein wirkliches Hindernis für einen baldigen Start der Bautätigkeit und der bereits jetzt erfolgenden gänzlichen Ausfinanzierung des gesamten Projektes. Wenn ihr gemeindeseitig ein Grundstück für EUR 100/m² bekommen könnt, das "am Markt" mit 300-400/m² gepreist ist, dann ist das für die Besicherung schon mal sehr gut und schafft Bewertungsreserven für die Berechnung des Belehnwertes. In der Regel werden die Gemeindegründe mit einem Bebauungszwang ausgestattet (z.B. 5 Jahre) bzw. im Nichtbebauungsfall ein Wiederkaufsrecht für die Gemeinde greift, das grundbücherlich einverleibt wird. Ob der Preis für´s Haus mit 300.000 ausreichend ist, müsst ihr selbst beurteilen - Erfahrungswerte gibt es hier im Forum genügend. Eines ist jedoch klar: die Baupreise werden (auch wenn Corona - bedingt vielleicht nicht ganz so stark steigend) wohl kaum fallen - insofern müsst ihr bei einer späteren Kreditaufnahme für den Hausbau die Ersparnis bei den Fremdkapitalzinsen mit den höheren Errichtungskosten gegenrechnen. Gegen eine Kreditaufnahme zu dritt spricht gar nichts. In der Phase der Berufstätigkeit der Schwiegermutter wird die Rückzahlung (vorbehaltlich einer "normalen" Ausgabengebahrung) vermutlich kein Thema sein. Wichtig ist nur, dass die Rate auch nach Pensionierung der Schwiegermutter (grob in 9 Jahren) von euch alleine getragen werden kann. Aber da ist der Kreditbetrag auch wieder deutlich geschmolzen und die Gehälter valorisiert. Falls ihr zeitnah zu bauen beginnen wollt, wäre jedenfalls die Vereinbarung einer tilgungsfreien Periode zu Beginn der Kreditlaufzeit ratsam. Dadurch könnt ihr die Doppelbelastung aus derzeitigen und künftiger Wohnkosten lindern. lg |
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| Hallo LiConsult, kostenlos und unverbildlich kann man Kredite auf durchblicker.at vergleichen, das hilft auch das Angebot der Hausbank besser einschätzen zu können. | ||
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170 m² mit zwei Wohneinheiten zu 300.000 wird niemals auch nur annähernd funktionieren- zumal ja wahrscheinlich noch Aufschließung, Kanal, Wasser, Strom etc. dazu kommt. Mit realistischen Baukosten wird aber wahrscheinlich auch die Finanzierung nicht mehr klappen... |
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Wobei sich die Frage stellt, ob die 300.000€ MAX hier für "Haus" ein voll bewohnbares Haus, eine Haushälfte, den Rohbau, belagsfertig oder was auch immer beziffern... Belagsfertig mit SEHR VIEL Eigenleistung und niedrigem Standard - möglicherweise aber eher nein. Schlüsselfertig bin ich bei Notausgang: never! Zusätzlich zur Aufschließung etc. bedeuten 2 Wohneinheiten ja auch noch, dass man quasi alles doppelt braucht, 2x Küche, 2x Badezimmer etc. Evtl gettrennte Heizsysteme, falsl man die Wohneinheiten mal unabhängig von einander verkaufen / vermieten will in Zukunft? Da bleibt dann für das eigentliche Haus nicht mehr so wirklich viel übrig... |
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| Hallo ijjiij, schau mal hier im Shop nach, da siehst du Preise und wirst sicher auch fündig. | ||
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Das denke ich auch. Ich gehe dabei davon aus dass beide Wohneinheiten separat bewohnbar sein sollen d.h. es wird dann sogar noch teurer als im "Normalfall", weil man bestimmte Dinge doppelt braucht: Küche, Bad, WC, Schränke, Minimal-Möblierung, ...ausgehend davon dass ihr nicht zusammen mit der Schwiegermutter Kochen + baden möchtet. Genrell würde ich mir auch überlegen ob ich mit der Schwiegermutter gemeinsam in einem Doppelhaus wohnen möchte ;) aber das ist eine sehr persönliche Entscheidung.
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Um 300000€ wird ein 170m² Zweiparteienhaus (ohne enorme Eigenleistung und vielen Connections in die Branche) vermutlich nicht realisierbar sein! Ich würde den Grund um 60000€ kaufen und mich am Gebraucht-Haus-Markt umsehen ... Hier lässt sich eher was um 300000€ finden (wird aber vermutlich etwas Zeit in Anspruch nehmen). Sollte man dann was Passendes gefunden haben, würde ich den Grund einfach um 200000€ verkaufen. Somit könnt ihr theoretisch euer Hausbudget nochmal um den Gewinn (nach Steuern natürlich 😏 ) aufstocken oder habt später weniger finanzielle Sorgen ... |
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Das wird sich ned spielen, weil sich die Gemeinde mit einem Vorkaufsrecht absichern wird |
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Immer schwer vorherzusehen, wie es zukünftig "passt" mit der Schwiemu. Die meisten Banken gehen vom ältesten Kreditnehmer für die maximale Laufzeit aus, als Tipp, hier also könnte die LZ beschränkt werden. |
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Danke schonmal für eure Antworten! Darf ich fragen was ihr für realistische kosten haltet bei einem Doppelhaus mit 170m2 ohne Keller und mit viel in Eigenbau (Zimmerer in der Familie)? Ich lese im Forum immer von ganz grob geschätzt 1500-2000 pro m2, das wären dann um die 300000!? |
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Bei m2 Preisen muss man immer aufpassen, die können sich auf sehr unterschiedlichen Leistungsumfang beziehen. Für ein "Ausbauhaus" kommt das sicher hin. Dazu kommt aber noch eine Bodenplatte, ab ca 20k, Elektro, Heizung & Sanitärinstallation ab ca 50k um auf "Belagsfertig" zu kommen, dann nochmal ab ca 30k um auf "schlüsselfertig" zu kommen (Türen , Bodenbeläge, Innenfarbe etc.). Dann hat man aber ein leeres Haus ohne Küche, Möbel etc. Für ein "fertiges " Haus würde ich eher in Richtung 2.500 bis 3.000 Eur/m2 rechnen |
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Man sollte jedenfalls auch nicht nur die reinen Baukosten berücksichtigen. Dazu kommen Einrichtungen wie Küche (hier auch schon erwähnt in Eurem Fall zweifach), Garage? Carport?, Aufschließungskosten, Gartengestaltung, Rasen, Gebühren für den Kredit, Herstellungskosten für den Stromanschluss, Asphaltierungskosten für die Zufahrt, Terrassenpflaster, etc. Zum Vergleich: Unsere 162 m² ohne Keller (normaler rechteckiger Grundriss), mit Doppelgarage und angeschlossenen Technik-/Arbeitsraum, Innen- und Außenputz, Estrich, Walmdach, Kaminabzug kommt ohne Fenster/Türen und Haustechnik auf nicht ganz 300k brutto. Mit allem drum und Dran (also auch die o.a. Bereiche) werden wir über 500K kommen. |
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Zum Vergleich: Bunglow 200 m2 Wohnfläche mit 200 m2 Keller und dreifach Garage + Werkstatt 134 m2, 600 m2 Dachfläche, vom ausbaggern angefangen bis zum Dach decken alle, wirklich alles in Eigenleistung ohne einen einzigen Maurer, Installationen macht der Bruder, Elektrik ein Bekannter und wir kommen fertig eingerichtet auf ca 430.000 eur. Da ist eine Küche um 35.000 eur schon dabei. Aussenanlagen wie Zaun oder Gartengestaltung muss halt noch bissl warten. Also Haus bauen geht schon auch bissl günstiger wenn man es selber machen kann |
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@thocla Bist schon fertig? Am besten wir reden dann nochmal 🤣 |
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ja könn ma gerne |
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Habt ihr eine Hanglage? ein Doppelhaus wird sich preislich wohl so nicht ausgehen. Falls ihr einen Hang habt wäre Vl ein Haus mit Einliegerwohnung im Keller mit extra Zugang eine (günstigere) Lösung. |
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Hallo, nur als Erfahrungswert, was wir an Kosten haben/hatten 173m² mit Carport + Nebengebäude ca. 20m², Teilunterkellerung (45m²) = 390.000 - 400.000 EUR ohne Einrichtung in Hanglage Wenn wir alles zusammen rechnen -> Erdarbeiten inkl. 200m² Steinmauerwurf, Grundstück, alle Abgaben und sonstigen Kosten, Smart Home, Tiefenbohrung/Erdwärme Heizung und hochwertigere Einrichtung landen wir irgendwo bei 520.000 - 530.000EUR! (und da ist ein erheblicher Teil Eigenleistung dabei :) ) LG Bienchen |
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Grundstück inkl. Aufschließung und Nebengebühren sind bei uns auch nicht dabei, war in Summe 160.000 eur. Aber rein das Haus mit Keller und Garagen und Werkstatt fertig inkl. Einrichtung kommt wie gesagt auf ca. 430.000 eur bei uns |
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Hallo zusammen! Wir haben nun Angebote vorliegen weshalb ich euch nocheinmal um eure ehrliche Meinung bitten würde: Einkommen 5400€ (14x, 3 vollverdiener 32j, 32j +52j) Haus 430000 Grund 60000 Eigenmittel 30000 Wohnbauförderung 150000 Finanzierungsbetrag 310000 Ist die Finanzierung mit unserem Eigenkapital möglich? Oder wieviel fehlt um eine Finanzierung bewilligt zu bekommen? Danke! |
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Im Wesentlichen müsst ihr mit den zum Eingangspost geänderten Rahmenbedingungen in Summe 460.000 finanzieren. Ich sehe hier in erster Linie ein mögliches Problem, wenn es um den Sicherheitenwert für die Bank geht. Immerhin wird das Land mit einer Vorlast von 150.000 an erster Stelle stehen, was bedeutet, dass sich die Bank mit hoher Wahrscheinlichkeit (trotz teurerem "Echtpreis" der Liegenschaft) nicht voll besichern kann und daher einen unbesicherten Anteil ("Bankoanteil") finanzieren soll. Wenn es die von dir genannten wirklich gibt, dann gibt es aber auch hier die Chance einer vollen Besicherung. Wieviel m² hat das Grundstück? Seitens Rückzahlung bleiben bei 30 jähriger Gesamtkreditlaufzeit und einer kalkulatorischen monatlichen Pauschalrate von etwa 1.600 (1.400 bei 35 Jahren) bei 3.600 Einkommen (und "gewöhnlicher" Ausgabenstruktur, Verzicht auf Nachwuchs wie beschrieben, etc.) auf 12 mal gerechnet 2.000 (2.200) + 13. und 14. für Lebenshaltungs- und Hausbewirtschaftungskosten übrig + Backup Schwiegermutter. Nachdem die Banken sowohl laufzeitentechnisch als auch betreffend die Kalkulation der fiktiven Rate unterschiedliche Zugänge haben, kann man keine definitive Aussage betreffend Bewilligung/Ablehnung treffen. |
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Danke schonmal für deine Antwort. Das Grundstück ist 560m2 groß. Im Moment wäre der Plan so - wir werden das Grundstück nächste Woche kaufen, mit unseren 30000 Eigenkapital und 30000 Kredit und diesen dann im Laufe eines Jahres zurückzahlen. Unser "Problem" hier ist aber dass wir immer wieder hören die 30000 sind zu wenig, wir uns aber nun Gedanken machen ob das Grundstück als Eigenkapital dann in einem Jahr reicht oder es wieder zu wenig ist. Schwer zu erklären aber ich hoffe ihr versteht was ich meine. |
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Na ja - "zu wenig" hängt in eurem konkreten Fall auch davon ab, wie hoch die nachweislichen Immopreise tatsächlich sind. Wenn der Bodenpreis bei euch in der Gegend mit sagen 300/m² kalkuliert wird und es auch Grundstückstransaktionen in dieser Größenordnung gibt, dann habt ihr mit euren 560m² für 60k einen Grundstückswert von etwa 170k eingekauft. Das wäre dann auch jener Betrag, der bei der Bankbewertungssoftware etwa herauskommt - allenfalls mit einem Belehnwertabschlag von sagen wir 10-15% - somit etwa 150k. Das Haus kostet 430k - gemeinsam mit den 150k Bodenwert sind wir dann bei 580k Immobilienwert. Wenn das Land 150k finanziert und erstrangig besichert ist, dann bleibt für die Bank ein Besicherungswert von 430 übrig - oder auch etwas weniger, wenn die Errichtungskosten besicherungswertmäßig nicht zu 100% angesetzt werden und die Zweitrangigkeit ebenfalls einen Bewertungsabschlag nach sich zieht. Klar kann das alles "eng" werden - hängt halt vom jeweiligen angefragten Institut ab und wie die Immobewertungssysteme kalibriert sind. |
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Die Finanzexperten werden dir alles bzgl. den Kredit erklären, ich als Laien kann nur sagen, dass mir der zu finanzierende Betrag von 460 000 mit eurem Einkommen zu hoch wäre. Ist es notwendig gleich zu bauen? Könnt ihr nicht 3-4Jahren in Hausbaumodus gehen, sparen was geht, Grundstück abzahlen und dann mit lastenfreiem Grundstück und vielleicht 60-70 000 an Eigenmittel das Projekt angehen? Es bleibt nicht nur die Kreditrate zu bedienen. Wenn es Doppelhaus ist, sind die Betriebskosten doppelt, also ca. 400-500,im Monat, Versicherungen doppelt, Autos vielleicht sogar dreifach, etc.etc. Wir sind zu zweit, haben ca. 1000 Euro weniger Einkommen als ihr drei (bin aber im Karenz), wir haben die Hälfte eure Summe finanziert auf 25 Jahren und kommen mit Fixkosten (Kredit, Betriebskosten, diverse Versicherungen, Autoversicherung - mein Mann hat Firmenauto-auf ca. 1600 Euro im Monat) .. Hier ist noch kein GIS, kein Sprit, kein Handy/Internet etc. dabei.. Wir hatten an Eigenmittel abbezahltes Grundstück und ca. Hälfte der Gesamtbaukosten.. Gut, wir waren vor 2 Jahren, wo man angefangen haben 6 Jahre älter als ihr zwei jetzt. Trotzdem würde ich überlegen, ob ich in Zukunft für das Haus oder im Haus leben möchte. Ich wünsche euch viel Erfolg... |
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| Hallo paso, kostenlos und unverbildlich kann man das auf durchblicker.at vergleichen, geht schnell und spart viel Geld. |
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