Mein Forum
Registrieren
Neu hier?
Baukonstruktionen
Fertighaus
Fenster
Dämmung
Dichtheit
Passivhaus
Schimmel
Energieausweis
Heizung
Pellets
Erdwärme
Warmwasser
Stromsparen
Solaranlagen
Photovoltaik
Lüftungsanlagen
Energiespartipps
Berechnungen
|
|
||
|
Vollfinanzierung wird nur sehr schwer möglich sein und macht keine Bank gerne Kommt halt stark auf den Belehnwert des Grundstücks an. Andere Möglichkeit: ETW OÖ verkaufen und mit einem dann überschaubaren Kredit das Grundstück kaufen? Parallel dazu das Haus planen und bei Baustart ETW NÖ verkaufen. Dann wäre vermutlich auch die Familienplanung klar. |
||
|
||
| Hallo speeeedcat, schau mal hier im Shop nach, da siehst du Preise und wirst sicher auch fündig. | ||
|
||
| Hallo speeeedcat, kostenlos und unverbildlich kann man Kredite auf durchblicker.at vergleichen, das hilft auch das Angebot der Hausbank besser einschätzen zu können. | ||
|
||
|
Die Kaufnebenkosten (12k) sind in etwa so hoch wie jener Anteil eurer Cash Reserven, der nicht dringend als "Puffer" verfügbar sein soll (10k). Unter diesen Umständen hättet ihr dann auch keine Vollfinanzierung. Wenn sich bewertungsseitig für das finanzierende Institut dennoch ein Blankoanteil ergibt, dann könnte man diesen mit einer Simultanbesicherung auf die Wohnung in OÖ schließen. Eine reine Vollfinanzierung ist meiner Ansicht zwar auch im Rahmen des Möglichen (beispielsweise über ein Eigenmittelersatzdarlehen), dennoch ist die Bezahlung der Nebenkosten durch die Eigenmittel die elegantere Lösung. Das hängt dann, wenn ihr zu bauen beginnen wollt, von eurer aktuellen Einkommens- und Haushaltssituation ab. In 2-3 Jahren wird deine Frau vermutlich in der Karenz mittendrin oder vielleicht sogar schon an deren Ende sein, was bedeutet, dass einkommensseitig eure Lage wahrscheinlich schlechter aussehen wird als heute. Freilich sind so Themen wir Rückkehrrecht deiner Frau in den alten Job, Ausmaß der Wochenstunden und Bezahlung dann auch wichtig. Insofern wäre es sogar zu überlegen (nicht nur aufgrund der künftig höheren Baupreise), das Projekt Hausbau vielleicht bereits jetzt anzugehen. Da kann man genauso mit einer tilgungsfreien Anfangsperiode kalkulieren, um die derzeitigen und künftigen Kreditraten nicht parallel schultern zu müssen. bei der derzeit unbelasteten ETW in OÖ würde ich auch eine Aufrechterhaltung ins Kalkül ziehen. Immerhin habt ihr dort aktuell eine Bruttorendite von 4% - so hoch sind die Fremdkapitalzinsen derzeit nicht (die ihr natürlich auch fixieren könnt). Ist aber natürlich auch davon abhängig wann ihr baut und wie die zum Beantragungszeitpunkt tatsächliche Einkommenssituation aussieht. |
||
|
||
|
... und Eigenmittel-Situation. Denn ohne Verkauf der ETW = Vollfinanzierung. |
||
|
|
||
|
||
|
ja - wie gesagt: mit dem vorhandenen Cash-Anteil könnte man ja die Nebenkosten abdecken, der Verkauf der "Speckgürtelwohnung" und die dadurch erfolgende weiterführende Eigenmitteleinbringung (die ja kreditvertraglich auch vereinbart werden kann) war ohnehin geplant - auch jene ETW in OÖ. Ansonsten - wenn wirklich zuerst das Grundstück und in zeitlichem Abstand der Hausbau stattfinden sollte, wäre das ohne Eigenmitteleinsatz eine Vollfinanzierung .... Eigenmittelersatzdarlehen |
||
|
||
|
Hallo ihr zwei, vielen Dank für eure Hilfe! Die 12k Kaufnebenkosten aus den Ersparnissen zu bezahlen macht natürlich Sinn und würden wir auch so machen. Die ETW in OÖ soll auf alle Fälle verkauft werden, auch wenn die Bruttorendite von 4% natürlich verlockend ist... wir wollen uns die Mühen einer Vermietung (auch wenn sie momentan gut vermietet ist - wer weiß was dem Mieter einfällt) einfach sparen. Allerdings fürchte ich, dass sich der Verkauf nicht vor Erwerb des Grundstücks ausgeht - das sollte in den nächsten 1-2 Monaten durch sein, länger reserviert uns die Maklerin das nicht (es ist schon einige Zeit für uns reserviert nachdem die Gründe erst erschlossen wurden). Vor allem das hat uns zu Denken gegeben... wir überdenken tatsächlich noch unseren Zeitplan und die Idee, das ganze früher anzugehen - also die Finanzierung fürs Haus und dann auch den Hausbau noch vor der Karenz zu starten. Für uns würden sich jetzt diese Fragen ergeben: • Erzielen wir tatsächlich bessere Konditionen, wenn wir zum Zeitpunkt der Finanzierungsanfrage noch beide voll berufstätig sind? Wie beurteilt die Bank eine absehbare Schwangerschaft/Karenz? Ich denke das sollte man schon erwähnen oder? Va in Hinblick auf die Leistbarkeit während der Karenz bzw Rückkehr ins Jobleben (ev nicht gleich Vollzeit) • Wie funktioniert es, wenn wir “jetzt” den Kredit fürs Grundstück brauchen, und in ca. 4-6 Monaten den Kredit für den Hausbau? Nimmt man da zwei Kredite bei der selben Bank, oder erweitert man den ersten, oder tilgt man den ersten mit dem zweiten? • Wäre es denkbar, eine Sondertilgung über 80k zu tätigen, sobald die ETW in OÖ verkauft wurde? • Kann man beim Ansuchen für die Finanzierung des Grundstücks schon abklären, wie hoch ein möglicher Hausbau-Kredit ausfallen könnte? Ein Richtwert würde schon helfen, um das Haus möglichst realistisch planen zu können. Liebe Grüße, zlau |
||
|
||
|
Also ihr bekommt garantiert bessere Konditionen wenn ihr beide voll berufstätig seid. Die Bank beurteilt den ist Zustand. Ich würd nicht über eine absehbare Schwangeschaft sprechen, wozu auch ? Erstens sind die die das Risiko beurteilen bei der Bank eh net blöd und je nach eurem Alter und Größe Haus ist eh klar das vermutlich Nachwuchs gewünscht ist. Zweitens wer weiss schon was sein wird? Es gibt so viele bei denen der Kinderwunsch Jahre dauert bis es dann endlich klappt und manche bei denen es nie etwas wird. Vor allem mit Mitte 30 ist das auch kein seltenes Szenario. Und finanzieren müsst es ihr können. Daher solltet ihr euch genau überlegen wie viel ihr realistisch mit KIndern noch über habt bei Kreditrate x und ob euch das reicht. Punkto mögliche Höhe des Kredits würd ich einfach mal bei der Bank fragen gehen, oder hier fragen bzw mit einem Online Rechner in etwa abschätzen. Wobei persönlich würd ich nicht an die Grenze des Leistbaren rangehen. Im Endeffekt kosten ein Haus und Kinder viel mehr als man sich vorstellen kann. Und mit dem Hausbau ist es im Endeffekt nicht getan. Bei einem Haus fallen immer Kosten an, Dinge die man sich als Upgrade wünscht und nicht zuletzt will man selbst ja auch noch was von dem Geld ausgeben das man verdient. |
||
|
||
|
Das ist keine Frage der "besseren oder schlechteren" Kondition sondern eine der Darstellung der Kreditfähigkeit (= Fähigkeit zur Rückzahlung des Kapitals + Zinsen). Aktuell seid ihr beide berufstätig - da wird sich im Regelfall alles ausgehen. Im Karenzfall allerdings ist die Einkommenssituation "schmäler" und die künftige Einkommenssituation (mit Außnahme einer entsprechenden Rückkehrvereinbarung) ungewiss. Wenn Schwangerschaft bzw. erwartete Niederkunft Fakt ist, dann müsst ihr bereits mit den neuen Gegebenheiten kalkulieren - das tut die Bank natürlich auch, da das Erwerbseinkommen nur mehr für einen überschaubaren Zeitpunkt vorhanden ist. Unbedingt - wenn deine Frau bereits schwanger ist, dann ist das so und sollte dem potentiellen Kreditgeber nicht verschwiegen werden. Wichtig jedenfalls wird es für euch sein, eine interne Haushaltsrechnung vorab zu erstellen, ob sich die Rückführung auch mit geänderter Einkommenslage ausgeht. Die Beurteilung der Rückzahlungsfähigkeit erfolgt auf Basis der zum Zeitpunkt der Kreditbeantragung vorherrschenden Einkommenssituation. Wenn aktuell noch keine Schwangerschaft vorliegt, dann ist das ebenfalls so. Mögliche künftige Szenarien (Schwangerschaft, Arbeitslosigkeit, Krankheit, etc.) spielen dabei keine Rolle. Idealerweise macht ihr euch jetzt bereits Gedanken über die konkrete Hausplanung und nehmt Gespräche mit Baumeistern, FTH-Herstellern, etc. auf, um ein Gefühl für die zu erwartenden Kosten (und damit den Finanzierungsrahmen) zu haben. Dann könnt ihr den Kauf- und den Bau in Einem finanzieren. Wenn ihr das zeitlich trennen wollt, dann wird tatsächlich zuerst mal das Grundstück finanziert und dann im zweiten Schritt die Finanzierung für den Hausbau abgeschlossen. I.d.R. gliedert man dann den "ersten" Kredit in den "zweiten" Kredit ein und macht daraus eine langfristige Finanzierung. Sondertilgungen sind als Verbraucher (Kosument) jederzeit möglich. Einzig die pönalefreie Grenze (EUR 10.000 p.a.) ist zu berücksichtigen bzw. kann diese allenfalls auch wegverhandelt bzw. ausgedehnt werden. Das kann man - auf Basis der bestehenden Einkommensverhältnisse. Deswegen ist es auch wichtig, mit den entsprechnenden "Bauleuten" in Kontakt zu treten. |
||
|
||
|
@zlau: ich bin wieder mal die Spaßbremse. Zusammenfassend: Ihr wollt das Grundstück UND das Haus finanzieren, also Projektkosten von rund 500.000K Eigenmittel sind de facto mit null (bei 10.000 €) anzusetzen, da die Wohnung OÖ nicht verkauft ist. Dazu gibt es noch einen Kredit auf die ETW in NÖ. Diese Kreditrate muss in der Haushaltsrechnung Platz finden. Add on: der Kinderwunsch (den ich übrigens sehr gut finde 😊). Meine conclusio: Die Bank muss also mit rund 500.000 € raus, eine Bestandskredit und noch dazu die Zwischenfinanzierung für den Verkauf der ETW in OÖ. Auch diese Zinsrate muss in der Haushaltsrechnung Platz finden. Ich habe es von Anfang an so verstanden und bleibe bei meiner Aussage eingangs: Mit der Unsicherheit, ein Einkommen einzubüßen, da gerade in Karenz. Für mich ist deine geschilderte Wunsch-Konstellation einfach too much für eure Einkommenssituation. "Mein" Vorschlag: Beide ETW verkaufen, plus die Eigenmittel in bar, ergäbe rund 150.000 € bis 170.000 € cash. Kreditbedarf somit rund 350.000 €. Sollte deine Frau dann beim Projektstart und Kreditansuchen genau in Karenz sein (vermutlich mit dem einkommensabhängigem Modell), *könnte* eine Finanzierung trotzdem klappen. Die BA setzt zumindest im 1. Jahr das KBG zu einem Teil an. Sollte deine Frau aber nicht schwanger sein und weiterhin Vollzeit arbeiten, wäre der Kreditbetrag vermutlich ohne gröbere Probleme zu bekommen - vorbehaltlich Änderungen in der Kreditvergabe und Regulatorien und keine Leichen im Keller. Angaben natürlich ohne Gewähr und keine Zusage. Aber so könnte es meiner Meinung nach klappen. Lg, Alex |
||
|
||
|
Vielen Dank für eure ausführlichen und sehr hilfreichen Beiträge! Wir haben uns sehr intensiv mit euren Tipps und Einwänden auseinandergesetzt, viel überlegt und auch eine detaillierte Haushaltsrechnung für mögliche was-wäre-wenn Szenarios erstellt. Nächste Woche treffen wir uns mit dem Leiter des Bauamts, um das Grundstück abschließend zu besprechen/beurteilen. Danach haben wir noch einen Termin mit der Raika für eine mögliche Finanzierung (der Makler gehört zur Raika, wäre aber nicht unsere erste Wahl). LiConsult - wir werden uns dann bei dir melden, wenn der Grundstückskauf tatsächlich spruchreif wird. Das Haus wird definitiv erst etwas später folgen, zuerst muss die OÖ-Wohnung verkauft werden. speeeedcat - aller herzlichsten Dank auch für deine Denkanstöße, die wir uns sehr zu Herzen nehmen. Vernünftige Einwände stoßen bei uns nicht auf taube Ohren! |
||
|
||
|
👍 |
||
|
||
|
Na wenn ich zum Nachdenken angeregt habe, freut mich das. Auch wenn es vermutlich nicht die Antwort war, die ihr hören wolltet. 😉 Alles Gute. |
||
|
||
|
Was ich auch noch prüfen würde, ob ihr zum veranschlagten Kurs überhaupt ein Haus bauen könnt. Wir haben jetzt die ersten Rohbauangebote und da liegst du für den Rohbau incl. Fenster schon über eurem Budget. Ohne Garage, Keller und anderes Zeug. |
Beitrag schreiben oder Werbung ausblenden?
Einloggen
Kostenlos registrieren [Mehr Infos]