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Knifflige Sache - Hallo @Stelzenbauer
Gleich vorweg, mit österreichischem Gesetzeswissen kann ich nicht dienen (weil Südtiroler). Abgesehen von den gesetzlichen Möglichkeiten würde sich natürlich eine architektonische Lösung anbieten. Wie ich aus deinen Skizzen entnehmen kann, müsste der Eingang oder jegliche andere Hausöffnung um ca. 120cm höher liegen. Dieses Maß entspricht ca. einem Halbgeschoss. Bei diesem Wort sollten einem gutem Planer doch einige tolle Wohnideen kommen, wo man die ersten 120cm als Wanne ausführen könnte. Des weiteren würde ich bei den Wänden, welche dem Wasser nahe sind, auf Dämmungen verzichten und eher eine vollmassive Holzhaus-Wand verwenden. (Natürlich leimfrei, dann hält Holz evtl. Wasser viel besser aus und ich hole mir keine Schadstoffe ins Haus) Ich werde deine spannende Frage mit Interesse verfolgen, weil eine evtl. gesetzliche Lösung hier aus meiner Sicht recht schwierig erscheint. Beste Grüße Armin |
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Gleich vorweg, die NÖ.BauOrdnung selbst kenne ich nicht. Aber bei berechtigten Interessen hast du meines Wissens das Recht, eine Änderung des Bebauungsplans zu beantragen. Mit fundierten Argumenten, am besten gutachtlich bestätigt, müsstest du eigentlich Bürgermeister und Gemeinderat überzeugen können. Bis dahin heißt es halt abwarten. |
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@Armin:
Ja, eine technische Lösung wäre wohl auch möglich. Die Sache ist nur so: wir hätten kein Grundstück im Überschwemmungsgebiet gekauft, wenn es uns finanziell möglich gewesen wäre, eines ohne Überschwemmung zu kaufen. Architekten sind wir selber, ich habe bisher 8 Entwürfe gezeichnet und wie es aussieht, werden es noch ein paar mehr. Vom Baumeister kriegen wir voraussichtlich den Beton und den Stempel, den Rest müssen wir selber machen, sonst geht das nicht. Eine wasserdichte Wanne oberhalb der Pfeiler wäre eine Lösung. Sie müsste auch keine 1,2m hoch sein, die Hälfte würde für mein Sicherheitsempfinden reichen. Ich habe schon ein Holzhaus selbst gebaut, aber noch kein Boot. Ob man das dicht hinkriegt? Eventuell eine Betonwanne? Da hätte ich fast mehr Vertrauen. @kech: Entgegenkommen ist von Bürgermeister und Gemeinderat nicht zu erwarten - die haben diese "Ersauft-ruhig-Regel" ja eingeführt. Ich habe schon ein paar Mails geschrieben, und nur Larifari als Antwort bekommen. Der Hintergrund dürfte der sein, dass den Herren beim Spaziergang durch die Au die hohen Kleingartenhütten missfallen. Hütten sollen Hütten bleiben. Daher das Herunternivellieren des Niveaus. Bis 2010 dufte man dort noch "normal" nach NÖ Kleingartengesetz bauen. Kennt jemand einen Gutachter, der für ein vertretbares Honorar ein Gutachten schreibt, dass die Pfeiler unter dem Haus dazu dienen, das Haus aus dem Wasser heraus zu halten, und dass die Hochwassersitiation von 2002 kein geeigneter Maßstab ist? Geduld ist nicht so das Problem, vor 2016 können wir eh nicht anfangen. |
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| Hallo Stelzenbauer, schau mal hier im Shop nach, da siehst du Preise und wirst sicher auch fündig. | ||
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öffentliches Interesse - Voraussetzung für die Änderung eines Bebauungsplans ist das Vorliegen von öffentlichem Interesse. Da der aktuelle gegenüber dem Vorgänger abgeändert wurde, sollte der Bürgermeister plausibel begründen können, welchem öffentlichem Interesse diese Änderung dient.
Wenn nicht, hast du durchaus Chancen auf neuerliche Abänderung. Im Übrigen hat der Bürgermeister nun durch die neue Verwaltungsgerichtbarkeit eine unabhängige Kontrollinstanz vorgesetzt bekommen. Sollte dein Antrag abschlägig beschieden werden, kannst du auf objektive Beurteilung deines Anliegens durch den Verwaltungssenat hoffen. Viel Glück! |
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Hallo Kech, danke für das Weihnachtsgeschenk Es gibt also doch noch etwas Hoffnung.
Ich werde in den nächsten Tagen recherchieren, wie und in welcher Form ich da vorgehen müsste, und im neuen Jahr ev. eine Rechtsberatung einholen. |
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Du hast immer das Recht, die Änderung eines Bebauungsplanes zu beantragen. Es wird nur wenig helfen. Über einen solchen Antrag muss nämlich nicht entschieden werden (im Gegensatz zu einem Bauansuchen). Du hast beim Bebauungsplan (der kein Bescheid, sondern eine Verordnung ist)keinen Rechtsanspruch auf eine Entscheidung und bekommst keinen Bescheid zugestellt, gegen den du allenfalls berufen könntest. Sollte er vielleicht, aber müssen tut er nicht....der Bebauungsplan ist rechtkräftig und gilt daher verbindlich für dein Bauverfahren. Ob er auch inhaltlich begründet weden kann, darauf kommts nicht mehr an.Auch das hilft nicht weiter bzw. ist so nicht ganz richtig dargestellt. Kech meint offensichtlich das neue Landesverwaltungsgericht. DAmit hat der Bürgermeister keine neue unabhängige Kontrollinstanz vorgesetzt bekommen. Im Gegensatz zu allen anderen Rechtsmaterien hat man bei den Gemeinden im Baurecht die II. Instanz auf Gemeindeebne (Gemeindevorstand/Stadtsenat)wie bisher belassen und das Landesverwaltungsgericht ersetzt die bisherige Vorstellung beim Land. Im Landesverwaltungsgericht sitzen jetzt teilweise dieselben Juristen, die vorher bei der Vorstellungsbehörde tätig waren. Was soll sich da ändern?? Im Übrigen wurden die LAndesverwaltungsgerichte zur Entlastung des verwaltungsgerichtshofes geschaffen. Von einer neuen Kontrollinstanz für den Bürgermeister kann da keine Rede sein.Wie schon gesagt: bei einem solchen Antrag hast keinen Rechtsanspruch auf eine Entscheidung, bekommst keinen Bescheid und kannst auch keine Rechtsmittel ergreifen.... das ist bei Verordnungen so...
Was kannst also tun? Faktum ist, dass der Bebauungsplan rechtskräftig verordnet ist und daher für dein Bauvorhaben gilt und zu beachten ist. Die Änderung des Bebauungsplanes (wie von kech vorgeschlagen) kannst zwar beantragen (besser gesagt: "anregen"), erzwingen aber nicht. Da könnte politischer Druck auf den Bürgermeister helfen, da bist aber alleine sicher zu schwach und bräuchtest eine starke Lobby hinter dir. Ob du da entsprechend gleichgesinnte findest, die das nötige (politische) Gewicht in der Gemeinde haben, weiß ich nicht. Zu hinterfragen wäre allenfalls, wo genau jetzt auf deinem Grundstück der HW-100 ist? Da würde ich mich einmal bei der zuständigen Abteilung für Hydrologie (Abt. BD3) bei der Landesregierung in St. Pölten erkundigen. Da weiß man auch, ob nicht die HW-100 Anschlagslinien aufgrund der letzten Hochwässer allenfalls nach oben korrigiert werden.Was soll der Gutachter sagen? Die im bebauungsplan aufgestellte Regel ist klar und eindeutig: geschütz ist man nur für ein 100-jährliches Hochwasser. Kommt mehr, was ja niemals auszuschließen ist, dann saufst du ab. Für diese Botschaft brauchst keinen Gutachter, das weiß eh jeder (und ist offensichtlich so gewollt). Es deckt sich auch genau mit anderen Bestimmungen aus dem NÖ Baurecht und ist daher (zumindest rechtlich) nicht ganz unlogisch: generell ist derzeit das 100-jährliche Hochwasser der Maßstab (z.B. § 37 Bautechnikverordnung bezüglich Niveau der Fußböden von Wohnräumen). Rein rechtlich gibt es nur eine Möglichkeit, den Bebauungsplan zu bekämpfen: Du stellst ein Bauansuchen für eine Hütte mit höheren Stelzen als erlaubt. Die Gemeinde weist dieses Ansuchen mit Bezug auf Widerspruch zum geltenden bebauungsplan ab. Dann kannst du diese Entscheidung über dein Bauansuchen direkt beim Verfassungsgerichtshof bekämpfen und versuchen, deine Beschwerde mit einem Widerspruch des verordneten Bebauungsplanes zu verfassungsmäßig gewährleisteten Rechten zu begründen. Da musst erst mal einen guten Anwalt finden, der sich in dieser MAterie wirklich auskennt. Kosten? Hoffnung auf Erfolg einer solchen beschwerde?
Daher: Sehe ich nicht so... |
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Bürger haben aber das Recht, den Sinn von Verordnungen wie Bebauungsplänen zu hinterfragen und klärende Anfragen an den Bürgermeister zu stellen. Wenn er sich verweigert oder seine Antwort nicht plausibel ist, darf man misstrauisch werden. Politischer Druck ist dann sicher sehr hilfreich und ein Antrag auf Bebauungsplanänderung hat damit jedenfalls eine reelle Chance. Grundsätzlich würde ich schon meinen, dass es einen Versuch wert sein sollte.
Karl10 hat aber offensichtlich Insiderwissen in Bezug auf baurechtliche Entscheidungen und die Personalpolitik in NÖ. Wenn hier hauptsächlich Beamte aus der Vorstellungsbehörde in das Verwaltungsgericht berufen wurden, ist nicht zu erwarten, dass ein Baurechtsjurist als nun unabhängiger Verwaltungsrichter seine Rechtsansicht diametral ändert. Dann bliebe wirklich nur der von Karl10 empfohlene Weg über ein Bauansuchen. @ karl10 Als Kontrollinstanz verstehe ich in diesem Fall eine unabhängige Institution, die die Entscheidungen auf Gemeindeebene prüft. |
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Soweit alles klar. Also nichts mit Weihnachtswunder . Und bevor ich Geld in einen Rechtsstreit mit wenig Chancen stecke, ist es wohl besser in eine Betonwanne auf Stelzen investiert.
Die Bautechnikverordnung legt ein Minimum fest, die Kloburger Bestimmung das gleiche Niveau als Maximum. Dazwischen bin ich nun quasi auf 0,00cm eingespannt. Von meinem Rechtsempfinden her haarsträubend. Die Gemeinde kann Verordnungen machen was sie will, niemand schaut ihnen auf die Finger oder hat eine (realistische) Chance auf Einspruch. Sollte nicht eigentlich Hochwasserschutz durch vorsorgliches Bauen gefördert werden? Aber Rechtsempfinden hat mit Recht oft nichts zu tun, das ist nicht nur hier so. Danke jedenfalls an alle, die mir Tipps gegeben haten. |
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Nur zur Klarstellung: diese unabhängige Institution war bisher schon durch die Vorstellungsbehörde beim Amt der Landesregierung gegeben. Nun wird diese durch das Landesverwaltungsgericht ersetzt. Da wurde keine neue unabhängige Institution geschaffen. Die hat´s auch bisher schon gegeben. |
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@ kech
Die Vorstellungsbehörde besteht aus Bediensteten (Beamte) der jeweiligen Landesregierung. Diese können Weisungen erhalten. Unabhängig ist nach meinem Verständnis mit weisungsfrei gleichzusetzen, deshalb auch der Fettdruck in meinem Posting. |
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Änderung des Bebauungsplans - Ehe der Thread ganz entschwindet, möchte ich doch noch einmal nachhaken und bitte um Meinungen von Rechtskundigen bzw. Erfahrenen im Umgang mit Behörden.
Das Problem, die Bodenplatte nur bis max. 30cm über das 100jährige Hochwasser setzen zu dürfen, geht auf eine Änderung der Kloburger Bebauungsbestimmungen 2012 zurück. Davor lautete die Auflage, die Pfeiler dürfen nicht höher als 240cm sein (was für uns günstiger gewesen wäre). Daneben wurden noch andere Änderungen beschlossen, wie eine max. Dachneigung von 45 Grad. Ich frage mich, ob diese Änderungen im Bebauungsplan überhaupt rechtsmäßig waren. Und weil mir das keine Ruhe lässt, lese ich mir sogar die NÖ Bauordnung durch http://www.ris.bka.gv.at/Dokumente/LrNo/LRNI_2013129/LRNI_2013129.pdf Dort steht (§73 Änderung des Bebauungsplans): "Der Bebauungsplan darf abgeändert oder durch einen neuen ersetzt werden 1. wegen wesentlicher Änderung der Planungsgrundlagen in Folge struktureller Entwicklung oder 2. zur Abwehr schwerwiegender wirtschaftlicher Nachteile für die in der Gemeinde verkörperte Gemeinschaft oder 3. wenn sich eine Festlegung als gesetzwidrig herausstellt oder 4. wenn die gesetzlichen Bestimmungen über den Regelungsinhalt geändert wurden." Keiner der genannten Gründe scheint für die Änderung des Bebauungsplans in Kloburg zuzutreffen. Jedenfalls nicht inhaltlich. (Punkt 2 hat man das leider ins Gegenteil verkehrt.) Mein nächster Plan wäre, einmal beim Land NÖ Gebietsbauamt V - Mödling um einen Termin anzufragen. Schaden wird das wohl nicht, ob es hilfreich ist, wird sich herausstellen. Aber es scheint mir, dass es doch so eine Art übergeordneter Vorsorge gibt, dass örtliche Bebauungspläne nicht aus Jux und Tollerei von heute auf morgen irgendwas festlegen. Man kauft ja schließlich auch ein Grundstück in Hinblick auf die Baumöglichkeiten und will dann nicht vor völlig geänderten Rahmenbedingungen stehen. Gibt es noch irgendwelche Tipps oder Erfahrungen mit solchen Problemen? |
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Ob und wie der Bebauungsplan zustande gekommen ist, hilft dir da jetzt nicht viel weiter. Entscheidend ist vielmehr, dass der Bebaungsplan rechtskräftig verordnet ist und dann gilt er. Die einzige juristische Möglichkeit, einen rechtskräftigen Bebauungsplan zu bekämpfen, habe ich oben ja schon beschrieben (mein Beitrag vom 26.12.). Dieser Weg ist mühsam, unsicher im Ausgang und ohne profunde juristische Unterstützung nicht machbar.
Ob du politisch eine Chance auf Änderung der Bebauungsbestimmung in dieser Gemeinde hast, kann ich nicht beurteilen |
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jetzt mal rein bautechnisch gesehen - die hw-höhenlinien zwischen 30jährigen, 100jährigen und 5000jährigen (sofern auch diese HQ-linien von den hydrologen dokumentiert sind) sind oft nur wenige zentimeter voneinander entfernt. angenommen du hast eine bodenplatte mit hw100-höhe +30cm, darauf machst du eine innendämmung und heizestrich mit aufbauhöhen von insgesamt 30cm, dann erreichst du auch eine haustürschwelle von hw-100-höhe +60cm. ich nehme mal an, damit bist auch über dem 2013-hochwasser. ich weiß, raumhöhen und kleingartenhaus ist eh schon ziemlich eng, aber besprich das mal mit einem planer. natürlich schränkt dich das auch mit der bau-art ein, idealerweise macht man sowas mit einem massiv-haus und die erste ziegelreihe über der bodenplatte sollte man dann auch aus beton machen, damit man wirklich bis zur haustürschwelle gegen drückendes anstehendes hochwasser vor dem eindringen und vor allem auch statisch geschützt ist. weiters würd ich mir überlegen, ob man alle aussenwände aus zb 15cm starken beton statt 25cm ziegel macht. dann holst du mehr raumfläche heraus bei gleich guter statik. nachdem du im hochwasserrisikobereich liegst und ein kleingartenhaus baust, denke ich dass die vorteile von beton überwiegen.
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Für mich stellen sich drei zusätzliche Fragen:
1.) Ist mit Bodenplatten Oberkante die Oberkante der Platte gemeint auf die das Haus gestellt wird, oder die Oberkante der Bodenplatte des Hauses, also der Fußboden. 2.) Ist der maximale Grundriss von 37m2 inklusive oder exclusive Außenwände (Dämmung) 3.) Wer besimmt und wie wird bestimmt wo sich HQ100 auf meiner Parzelle befindet. |
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Zur Beantwortung der Fragen von egoplawi:
1. Mit Bodenplatten Oberkante ist der Fußboden des Hauses gemeint, nicht die Fundamentplatte. 2.) Die maximale Grundrissfläche von 37m2 bezieht sich auf die Außenkanten des Gebäudes, beinhaltet also auch die Dämmung. 3.) Das Bauamt Klosterneuburg hat dafür Karten, auf denen die Höhe von HQ100 im jeweiligen Strömungsabschnitt ausgewiesen ist. Wie die Daten zustande kommen, weiß ich nicht. Stand der Dinge ist, dass wir bauen wie vorgeschrieben. Bleibt nur zu hoffen, dass sich das nächste Hochwasser auch an die Vorschriften hält und nicht über HQ100+30 steigt. |
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Haus anheben - Unabhängig von der baurechtlichen Frage wäre es doch relativ einfach möglich, ein Gebäude in der Größe bei höherem Wasserstand anzuheben.
Man bekommt ziemlich günstig Wagenheber für Panzer, die 20 to und mehr heben, Oder ihr beorgt euch dicke Gewindestangen mit entsprechenden Muttern, die in die Betonstützen eingelassen werden können und dann bei Bedarf von euch herausgeschraubt werden können (oder das Gebäude schwimmt bei entsprechender Abdichtung von selber auf und wird durch die Bolzen am Wegschwimmen gehindert. Bontonbrücken, Stege etc werden so gehalten. Ggf könnte der Unterbau mit UHPC als Wanne ausgebildet werden. Es wären natürlich Details der Eingänge/Öfffnungen sowie die Bauphysik zu klären-grundsätzlich aber machbar und eine interessante Aufgabe, die bei steigenden Meeresspiegeln wohl zukünftig immer mehr an Bedeutung gewinnt. Andreas Teich |
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