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Hi. Grundsätzlich ist hier die BA der erste Ansprechpartner als bereits finanzierende Bank. Wenn diese aber "nur" noch Platz für 190K für die Sanierung laut der KIM-Verordnung sieht (max. 40% im Kreditrate - mit Schattenrechnung 4,1% wenn Fixzins - ggü dem Einkommen ohne staatliche Transferleistungen), dann ist das vermutlich schon geprüft und für nicht darstellbar befunden worden. Jede andere Bank wird sich da vermutlich nicht anders verhalten, da es doch eine beträchtliche Abweichung zum Wunscbetrag von 300K ist. Wie hoch ist euer Einkommen netto, ohne staatliche Transfers? |
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Danke für die Rückmeldung. Die Betreuerin hat angerufen um zu fragen ob 190.000 überhaupt für uns interessant wäre, was wir auch bejaht haben-wir werden dementsprechend den Sanierungsumfang reduzieren müssen. Einkommen. ca 7000.-netto x 14, Alter 37&41, also das sollte kein Thema sein. Das Haus steht aber in Bezirk NK, sehr ländlich. Wir haben damals ein Hauptkredit 240.000 fix + 33.000 Ergänzungsdarlehen variabel verzinst genommen. |
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Dann liegt die Begründung für die 190k offenbar im Belehnwert und daher in der Beleihungsquote, denn: a) das Einkommen ist sehr gut und kann die zusätzliche Rate gut stemmen b) aktuell aushaftender Betrag: 240k Sanierung abzüglich Eigenmittel: 240k ... macht in Summe 480k gewünschte Fremdmittel und die Bank Austria kann maximal um 190k aufstocken, also in Summe 430k finanzieren. Dazwischen liegt eine Differenz von 50k bzw. knapp 12% im Verhältnis zur Beleihungsquote. Das bedeutet, dass die 90% Vorgabe bei der Beleihungsquote nur durch Inanspruchnahme des institutsspezifischen Sonderkontingents erreicht werden kann. Wenn die Bank Austria mit der Bewertung da nicht hinkommt und zusätzlich diesbezüglich nicht ausreichend Sonderkontingent zur Verfügung hat, wird es schwer weiterzukommen. Die aktuellen best case Konditionen für das Neugeschäft liegen bei 3,5% für 20Y und 25Y fix. Das ist jedoch alles nur "Rechnerei", wenn euch die für die Sanierung notwendigen Mittel nicht zur Gänze zur Verfügung stehen. Ein Vermittler kann euch bei der Bank Austria nicht helfen - ihr seid in einem aufrechten Kreditverhältnis und in Abstimmung mit eurer Betreuung .. was auch sehr gut ist und so soll es auch sein. Wenn allerdings keine für euch sinnvolle Lösung (im Sinne des zusätzlichen Fremdmittelbedarfs) entstehen kann, und ihr wollt die Sanierung "durchziehen", dann bleibt nur die Fühler anderweitig auszustrecken - ob mit oder ohne Vermittler. |
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Danke, LiConsult. Eines verstehe ich noch nicht ganz- wird in solchen Fällen der alte Kredit mit 1.375% bleiben und nur die zusätzlichen 190.000 mit 3.5-4.0% verzinst, oder wird die Gesamtsumme mit dem höheren Zins behaftet? Wir sind grundsätzlich happy mit der Betreuung, nur vielleicht nicht mehr so blauäugig. 2020 hat uns die BA 1.5% für 20j als best Case scenario präsentiert bekommen. Dank Euch haben wir gewusst dass es besser geht und plötzlich ging es doch ein bisschen weiter runter. Deshalb die Recherchen davor, damit ich nicht ganz so ahnungslos im Gespräch bin ;) |
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gerne, der neue Kredit wird mit einem neuen Kreditvertrag unter Berücksichtigung der neuen Verzinsung versehen. Das "alte" Kreditverhältnis bleibt bestehen "as it is". Die Bank wird bei der Aufstockung euch auch eine neue Pfandbestellungsurkunde unterfertigen lassen (Gerichtsgebühr 120% von 1,2% des Kreditbetrages). Dieses dann nun zweite Pfandrecht wird dann hinter dem ersten im Grundbuch intabuliert. So soll es sein - alles Gute für euer Gespräch 👍 |
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Nach Erhalt dieser Informationen liegt es klar auf der Hand, dass nicht das Einkommen, sondern der zu geringe Belehnwert "schuld" an den erzielbaren 190K Aufstockungsmaximum ist. Und somit nicht dem vollen Sanierungswunsch entsprochen werden kann. Das Ergänzungsdarlehen war seinerzeit schon ein Indikator, dass der Belehnwert nicht ausreichend erzielt werden konnte. Leider ist dieses EG ebenfalls mit der neuen Verordnung Geschichte, auch bei entsprechendem Einkommen. Wie bereits geschrieben wäre nur das neue Kreditverhältnis (die Aufstockung) dem aktuellen Zinssatz unterworfen, der Ursprungskredit bliebe wie gehabt. Aber nur, wenn die Aufstockung die BA durchführt. Denn bei der angedeuteten kompletten Neuausrichtung, sprich Umschuldung, würde der Ursprungskredit umgeschuldet, die Aufstockung neu bewertet und in einem Kredit abgebildet werden. Zum aktuellen Zinssatz. Es sei denn, ein alternatives Institut würde nur das Sanierungsvorhaben finanzieren und sich 2.-rangig hinter der Höchstbetragshypothek der BA-Verbindlichkeit ins GB eintragen. Was ich aber aufgrund des zu geringen Belehnwertes so gut wie ausschließen würde. Also mein Plan A wäre, das Sanierungskonzept dementsprechend wie angedacht anzupassen, sofern dies für euch darstellbar wäre. Wobei du das eh schon angedeutet hast: Lg |
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Ich würde den kleinen Kredit nehmen, das notwendigste sanieren und mit eurem Einkommen ordentlich EK anpeilen und sukzessive dann weitersanieren... |
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Dito und einen Plan machen, was gleich gemacht werden muss und wo es ausreicht, etwas für später vorzubereiten. |
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Hallo, ich wollte mich mit einem Update melden wie es bei uns weiter gegangen ist. Und zwar haben wir folgende Konditionen angeboten bekommen (und werden wohl annehmen): 190.000, 25J fix für 3,625% p.a (und 19.000 sondertilgungsrecht p.a). Von der Bank die schon im ersten Rang steht;)
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Klingt recht nach optimaler Lösung :) |
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As I said. Gratuliere 😀👍 |
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sehr gutes Zinsergebnis. Nachdem die Bank Austria im besten Fall 10% des Kreditvolumens als pönalefreie, jährliche Sondertilgungsmöglichkeit offeriert, passen die EUR 19k auch perfekt. |
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Danke für die Rückmeldung im Forum. Gratuliere, super Konditionen. Alles Gute für die Sanierung! |
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