NÖ: Vereinigung Grundstücke + Baubewilligung neues Gebäude (35m²) (Zusammenfassung)

Liebe Forenmitglieder,
wir stehen vor der Herausforderung, drei Grundstücke in NÖ zu vereinigen, um darauf ein Nebengebäude zu errichten. Unser Ziel ist es, einen effizienten und kostengünstigen Weg für dieses Vorhaben zu finden.

Kurze Zusammenfassung unserer Situation:

• Vereinigungsprozess: Die Grundstücke sind alle drei im Bauland lt. Gemeinde und bereits bebaut. In Summe sind es rund 3000m². Die Grundstücke sind mit einem Wohnhaus (blau in der Skizze) und eine Garage/Werkstatt (grün in der Skizze) bebaut. Die Baubewilligung wurde 2004 erteilt, Fertigstellung war 2014. Dafür wurde auch 2004 mittels Abrissbescheid vorher ein altes Wohnhaus auf der Punktparzelle (.1) abgerissen.
  
  Wir planen ein neues kleines Gebäude zu errichten. Das Grundstück (Nr. 2 auf der Skizze), auf dem das Gebäude errichtet werden soll, hat keinen Anschluss an öffentliche Verkehrsflächen, daher hat die Gemeinde vorgeschlagen, die drei Grundstücke zu einem zu vereinen.
  
  
• Fragen zu Verfahren und Kosten: Wir haben einige Fragen zur Effizienz des Prozesses, zur Notwendigkeit eines Vermessungsplans, zu den Risiken einer Grundabtretung als auch zu den Kosten, die auf uns zukommen könnten.

Detaillierte Fragen und Infos:

• Effizienz des Prozesses: Der von der Gemeinde vorgeschlagene Prozess (Antrag bei der Gemeinde, dann Vereinigungsantrag beim Vermessungsamt, Eintragung im Grundbuch, dann erst Bauantrag und Baubeginn erst mit der Baubewilligungserteilung) dauert angeblich bis zu 9 Monaten. Gibt es effizientere Alternativen, wie etwa die parallele Beantragung der Vereinigung und des Bauantrags? Kennt jemand Vordrucke oder Muster für solche Anträge?
  
  
• Vereinigung ohne Vermessungsplan: Laut § 10 Abs. 3 Zif 2 der NÖ Bauordnung scheint bei Vereinigungen ohne Straßenabtretung kein Vermessungsplan erforderlich zu sein. Ist diese Interpretation korrekt, und darf die Gemeinde dennoch eine Vermessung fordern? Der Neubau würde einen Abstand von über 4 Metern zur Grundgrenze einhalten.
  
  
• Risiko einer Grundabtretung: Wie beeinflusst ein vorhandener oder fehlender Flächenwidmungsplan das Risiko einer Grundabtretung für öffentliche Straßen? In diesem Zusammenhang hat mir besonders dieser Beitrag aus 2019 https://www.energiesparhaus.at/forum-ploetzliche-strassengrundabretung-nach-einreichung/53488 Sorgen gemacht.
  An der Grundstücksseite, an der das neue Gebäude errichtet werden soll, grenzt ein Nachbargrundstück, dass in Privatbesitz ist. Der Nachbar plant nicht zu verkaufen. Kann die Gemeinde, obwohl ihr der Grund hinter uns nicht gehört, dort eine eine Straße geplant haben und von uns eine Abtretung im Zuge der Baubewilligung bzw. der Vereinigung verlangen?
  
  
• Kostenfragen: Gibt es ein Risiko, dass eine Aufschließungsabgabe §38 NÖ BO von der Gemeinde vorgeschrieben wird?
  Die letzte Aufschließungsabgabe wurde 1980 für das Grundstück 3 vorgeschrieben (Gebäude wurde nicht fertiggestellt und später wieder abgerissen).
  Im Zuge des Abrisses und Neubaus mit der Bewilligung von 2004 die auf alle 3 Grundstücke lautete, wurden weder Aufschließungs- noch Ergänzungsabgaben vorgeschrieben.
  
  Wie beeinflusst die Punktparzelle die Ergänzungsabgabe bei der Vereinigung? Diese Themen wurden in den Beiträgen hier https://www.energiesparhaus.at/forum-ergaenzungsabgabe-vereinigung/70143 und hier https://www.energiesparhaus.at/forum-grundstuecksvereinigung-ergaenzungsabage-land-noe/59160 diskutiert, jedoch ist mir nicht klar, wie ich die Informationen auf unseren Fall anwenden soll. 
  
  
• Rückzug des Antrags: Sollten unerwartete Auflagen (wie eine Abtretung) oder unerwarteterweise Kosten aus §38 oder §39 NÖ BO entstehen, welche Möglichkeiten haben wir, unseren Antrag auf Vereinigung und/oder den Antrag auf Baubewilligung wieder zurückzuziehen und das Projekt abzublasen?

Wir würden uns über jeden Rat und jede Erfahrung freuen, da wir bei manchen Punkten die Baubehörde nicht unbedingt mit der Nase draufstoßen möchten und nicht wissen, wen wir sonst fragen können. Gerne kann ich per Email noch Informationen nachliefern, da das Thema anscheinend sehr komplex ist und teilweise historische Daten notwendig sind.

1000Dank schonmal für den Erfahrungsaustausch und euere Unterstützung und Liebe Grüße

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