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Besicherung > Kredit

11 Beiträge | letzte Antwort 22.5.2018 | erstellt 14.5.2018
Guten morgen,

ich bekomme ein Grundstück überschrieben mit bewohntem Bestandsgebäude (ca 50 Jahre alt, 3 Wohneinheiten, 2 davon renoviert und bewohnbar). Auf einem Teil des Grundstückes kann ich mein Haus bauen. Das Grundstück und Haus ist Lastenfrei. Mein Vater übergibt mir das Ganze und behält das Wohnrecht für seine Wohnung.
Preise für Grundstücke sind bei uns aktuell ca. 500 €/m²
Das gesamte Grundstück hat ca. 1250 m²
Darauf bebaute Fläche mit Wohnhaus und Stadl ca 250-300m²

Selbst wenn wir für das Haus keinen Wert anrechnen, bleibt der Grund ca. 625k€ abzgl. Abrisskosten Wert.

Ich bräuchte für mein Haus etwa 270 - 300k € fremdfinanziert (Gesamtbaukosten 450-500k €)

Wie verhält sich das bei der Bank wenn die Besicherung das Kreditvolumen deutlich übersteigt? bzw.

lg
14.5.2018 8:54


mhmamb schrieb: Wie verhält sich das bei der Bank wenn die Besicherung das Kreditvolumen deutlich übersteigt?


Hallo,
mehr als 100% Besicherung geht nicht, wird also konditionienmäßig nichts ändern (mehr als top geht eben ned).

Es können dafür vielleicht andere Goodies rausverhandelt werden (keine RAV oder nur die Summe für den im Todesfall verbleibenden Partner, wenn dieser die Raten aufgrund seines Einkommens nicht allein stemmen kann. Es bringt ja nichts, wenn aufgrund mangelnder Leistbarkeit das Grundstück/Haus zwar der Wert hat, aber zB die Frau allein die Rate nicht stemmen kann.).
Die RAV wird mit ziemlicher Sicherheit dafür nicht verpfändet werden (müssen). Das erspart zumindest meist 2 Promille Gebühr für die Aufhebung der Fristen (Todesfall aufgrund Selbst-Tötung innerhalb der ersten drei Jahre) und du kannst ohne Zustimmung der Bank in ...x...Jahren die RAV vorzeitig kündigen, sollte das Obligo durch Sondertilgungen bereits stark reduziert sein - oder zum Laufzeitende hin.

Des weiteren wird eine reduzierte Eintragung ins GB möglich sein.

Das wären so meine Gedanken zu deiner Frage.

Lg, Alex
14.5.2018 9:02
danke für die flotte Antwort Alex, wenns dann ernst wird werd ich mich eh bei dir melden.

14.5.2018 9:07
Gerne, dann weiß ich auch endlich mal deinen Vornamen - nachdem du mir bei den Kryptos schon einige Male unter die Arme gegriffen hast

Beachte aber bitte, dass die Schenkung ins Grundbuch eingetragen sein muss, damit sich die Bank sicherstellen kann, für die Ausstellung der Pfandurkunde.

Einreichplan, Baubewilligung und eine explizite Kostenaufstellung (Angebote) wären natürlich toll, wenn vorhanden.

Lg, Alex


14.5.2018 9:30
Baustart ist geplant im Frühjahr 2019
Bis zum Sommer sollte der Entwurfsplan stehen und dann gehe ich Angebote einholen.
Bis dahin sollten auch alle Feinheiten bzgl. Hofübergabe geklärt sein und beim Anwalt liegen bzw. schon ausgearbeitet sein.
Bis zum Herbst sollte auch der Einreichplan stehen und die Baubewilligung vorliegen.
Auch im Herbst starte ich mit dem Verkauf von unserem aktuellen DH, Im Besten Fall hab ich bis Ende des Jahres alle Unterlagen soweit beisammen, dass wir loslegen können und einen Käufer an der Hand (die Nachfrage ist sehr groß, von dem her bin ich noch relativ entspannt, .... noch )

LG Simon

ps: wegen den Kryptos, weils grad wieder etwas runter ging übers WE, kühlen Kopf bewahren, das ist echt ein Achterbahnwahnsinn, vor allem am Anfang ist es schon sehr heftig zuzusehen wie es mal in den Keller gehen kann und man Panik bekommt und Fehler macht.
Wichtig im Krypto Bereich ist, überleg dir worin du investierst (tust ja eh) bleib informiert und renne keinen Coin nach, nur weil der gerade pumpt.

14.5.2018 9:49
Fein, hört sich gut an deine Strategie.

Bez. der Kryptos: grundsätzlich will ich hodln.
Lt. Recherche schmeißt die Masseverwalter von Mt. Gox momentan Unmengen von BTC auf den Markt, ich denke, es geht noch ein Stück weit runter.
Mein Plan wäre, noch ETH zu kaufen und diese dann zu einem Teil in IOTA zu tauschen.

Lg, Alex
14.5.2018 10:08
ja hodln ist oft leichter gesagt als getan

schau dir auf jeden Fall noch NEO an, ist das asiatische Pendant zu ETH und als langfristiges invest interessant. Die beiden gelten im Krypto bereich als "eher" sicherer Hafen.

IOTA bin ich echt gespannt was da noch kommt
16.5.2018 11:31
haha... kein 2t account von mir alex. *G*

lg simon
22.5.2018 9:10
hey anderer Simon rk515, du bist doch bei der Raiffeisen Bank oder?

ich habe am Donnerstag einen Termin bei meiner Hausbank die mein aktuelles Haus finanziert (Raiffeisen) und habe eine Beratung bzgl. der Übergabe von Haus & Hof von meinem Vater.

Kannst du mir sagen ob ihr generelle Richtlinien habt wie ihr, also die RB, Bestandsgebäude bewertet? Der Wert des Grundstücks ist relativ klar, aber das Gebäude darauf nicht. 

Welche Parameter fließen ein? Haus ist ca 55 Jahre alt, zwei von drei geschosse sind renoviert, neue Gasheizung, Solaranlage, zusätzlicher Holzvergaser. Wohnrecht für den Vater wird bis auf weiteres aufs ganze Haus "gewährt" zusätzlich noch Fruchtgenuss aufs ausgebaute Dachgeschoss, dass er das vermieten kann/darf. 

Nachfrage ist mehr als ausreichend bei uns gegeben und ein Verkauf (wird zwar ausgeschlossen) wäre aber ohne Probleme jederzeit möglich.

Es geht bei uns drum für meine Schwester einen fairen Betrag zu ermitteln um sie auszuzahlen. Das macht in weiterer Folge eh ein Gutachter und läuft über Anwalt und Notar, aber man macht sich ja trotzdem im Vorfeld schon Gedanken. 

Danke
lg Simon
22.5.2018 12:14
grundsätzlich fließen alle parameter, die du genannt hast, mit ein. das wohnrecht wird bewertet aufgrund des alters deines dads. quasi, wieviel ist es auf seine statistisch "restlaufzeit" noch wert.
fruchtgenussrecht: hängt davon ab, was da im übergabevertrag drinnen steht. 10 eier und 1 lt. milch die woche sind egal, aber 500 euro im monat als leibrente nicht.
mieterträge wie du es schreibst, werden auch angerechnet.

der verkauf des hauses wird eher schwer, wenn der paps da auf lebzeiten ein wohnrecht hat und zusätzlich noch das dachgeschoss vermieten darf. ich als investor würd mir da nicht kaufen wollen, da eigennutzen fast unmöglich erscheint.

bin gespannt was an wert rauskommt. rechne da mit eher nicht viel.

denn der paps ist eigentlich voll als belastung zu sehen. nicht falsch verstehen, aber das mindert den wert des gemäudes enorm. *G*

dann zählt man wert des grundstückes und wert des hauses (abzüglich altersabschlag, wert es wohn- und fruchtgenussrechtes) zusammen und man hat den gesamten liegenschaftswert.
22.5.2018 13:00


rk515 schrieb: fruchtgenussrecht: hängt davon ab, was da im übergabevertrag drinnen steht. 10 eier und 1 lt. milch die woche sind egal, aber 500 euro im monat als leibrente nicht.
mieterträge wie du es schreibst, werden auch angerechnet.


bzgl. Fruchtgenuss gehts darum, dass er die frei Dachwohnung vermieten darf. Ich darf sie noch nicht als freies, mir zur verfügung stehendes Eigentum besitzen, da ich sonst keine Wohnbauförderung bekommen würde, weil ich ja theoretisch selbst beziehen könnte. Fruchtgenuss und Wohnrecht für die Dachwohnung wird daher vermutlich nur zeitlich begrenzt ins Grundbuch übernommen. Dauerhaft keine Lösung weil auf das Fruchgenussrecht auch ein Pflegeheim anspruch haben würde. 



rk515 schrieb: der verkauf des hauses wird eher schwer, wenn der paps da auf lebzeiten ein wohnrecht hat


beim verkauf gehts eher darum, dass mein dad wenn er wollte es heute noch verkaufen könnte weil die anfragen da sind. Für mich stellt sich die Frage des verkaufs so oder so nicht.



rk515 schrieb: bin gespannt was an wert rauskommt. rechne da mit eher nicht viel.


das kommt mir ja grundsätzlich eher entgegen, weils ja davon abhängt wie groß der monetäre Anteil an meiner Schwester ausfällt.

aber hier in Tirol ist ja das grundstück allein schon einen batzen wert, von dem her ists auch wenn das Haus mit 0 bewertet wird noch sehr viel Geld

m²-Preise zwischen 400 und 500 Euro ... und wir haben grad mal 3500 Einwohner 

danke, bin gespannt
22.5.2018 13:54
anderer gedankenansatz:
grundstück kann schon viel wert sein, das haus praktisch nix.... dennoch schmälert das haus den wert des grundstückes, weil dies ja abgerissen werden muss und entsorgt werden muss...

für dichgut, wie du sagst



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