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Sanierung sinnvoll oder Neubau?

32 Beiträge | letzte Antwort 9.2.2018 | erstellt 6.2.2018
Ich lese hier aus gegebenen Anlass schon seit einigen Tagen/Wochen intensiv mit. Ich hoffe, dass ihr mir ein paar Denkanstöße geben, bzw. Illusionen nehmen könnt.


Folgende Ausganssituation:

Wir hätten die Chance in Perchtoldsdorf ein großes aber schmales Grundstück zu bekommen.
Eigentlich wäre das absolut außerhalb unserer finanziellen Liga, weshalb auch das Bauvorhaben selbst irgendwie bezahlbar bleiben muss (kann hier noch keine absoluten Zahlen nennen, gehe von einem Budget um die 300k bis 350k tutti kompletti aus)

Auf dem Grundstück steht ein halb unterkellertes (2m Deckenhöhe im Keller) Haus aus dem Jahr 1957.

Dieses Haus ist für uns so keine Verbesserung und würden wir so nicht bewohnen wollen.

Denkt ihr, das ist mit unserem Budget zu einem modernen EFH sanierbar oder geht sich um das Budget ein Neubau (Massivholz FTH ohne sichtbare Holzflächen oder Massivbau) aus?


   •  Energieeffizient sollte es schon sein, ich würde die monatlichen Kosten gerne im Zaum halten (Wärmepumpe, ggf. KWL)
Bausubstanz ist aktuell ein reiner Ziegel ohne irgend einer Dämmung
   •  Ein Flachdach kommt für uns nicht in Frage, optisch gefällt bisher ein Walm- oder Pultdach
   •  Wohnfläche sollen so um die 140 bis 150 m² werden (muss also hinten raus verlängert werden)
   •  Keine Dachschrägen im OG (Dach und aktuelles OK müssten wohl zur gänze weg)
   •  Zur Heizung/Kühlung klingt bisher eine Wandheizung ganz interessant (sinnvoll bei KWL?)
   •  relativ viele und große Fixverglasungen im EG (Raumhöhe EG 265cm)
   •  Da wir Platz für Nebengebäude haben ist ein (größerer) Keller vermutlich gar nicht notwendig -> Kosten sparen ..
   •  Kann man auf Grund der 3m Abstand zur Grundgrenze überhaupt baulich (Höhe!) etwas an dem Haus verändern?
   •  Ist der massive Eingriff überhaupt sinnvoll?
   •  Elektro, Installation und Trockenbau, Malerarbeiten würden wir in jedem Fall selbst machen


Grundplan: #BILD#20180206747678.jpg

altes Haus Übersicht: #BILD#20180206919488.jpg

Straßenansicht: #BILD#2018020639630.jpg

Gartenansicht: #BILD#20180206188381.jpg

Keller: #BILD#20180206149236.jpg

Garten: #BILD#2018020648315.jpg

Wandstärke (knapp über 30cm):
#BILD#2018020691368.jpg

Wand innen: #BILD#20180206340337.jpg





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7.2.2018 14:43


maider187 schrieb: Fällt bei mehr als 200k€ nicht wirklich ins Gewicht


wobei 200 000,- eh sehr sportlich sind für eine sanierung..
7.2.2018 16:11


Kleinhirn schrieb: wobei 200 000,- eh sehr sportlich sind für eine sanierung..


wie meinst billig oder teuer?
7.2.2018 20:56


Sparfratz schrieb: Wir haben sowas ja gemacht und mit Sicherheit gute 60k damit gespart gegenüber einem Neubau. 

Der Keller ist komplett trocken geworden und richtig super mit neuem Putz und Industrieboden:
Oberhalb vom Keller haben wir nicht viel stehen gelassen. Aber trotz der Abriss und Entsorgungskosten hat es sich definitiv ausgezahlt. Hausbau Kosten mit Garage, Carport, KWL, Erdwärme, Hausautomatisierung, Küche etc. waren unter 300k. Ein Niedrigstenergiehaus ist es geworden.


Das klingt natürlich interessant, doch wie überall ist wohl jeder Fall einzeln zu bewerten. 60k Einsparung klingt bei einem Blick auf die finanzielle Belastung natürlich erstmal gut. Doch scheinbar ist die Mehrheit hier bisher doch eher für den Neubau.


maider187 schrieb:
https://www.energiesparhaus.at/denkwerkstatt/allgemein_a.asp?Thread=40878_1

Neubau wäre um das Geld nicht möglich gewesen


Vielen Dank für den Link, werde ich mir morgen zu Gemüte führen



carlito schrieb: Macht euch eine Liste mit euren Wünschen und stellt diese mit dem jetzigen Haus(grundriss) gegenüber. Ihr würdet euch ein Hauslebenlang immer nur ärgern.


Da sind wir aktuell dran. Vermutlich ist man durch Geschichten und die Medien etwas paranoid, aber gefühlt kann beim Hausbau so viel schief gehen und es gibt scheinbar eine große Anzahl schwarzer Schafe da draußen.
Ich hoffe, dass man die Gefahr in die Gülle zu greifen durch sorgfältiges Sondieren und Vergeben der einzelnen Gewerke minimieren kann. Dazu hoffe ich vielleicht hier im Forum noch ein paar Tips für ehrliche und leistbare Baumeister (das ist irgendwie meine größte Sorge, ohne bisher Kontakt gehabt zu haben) zu erhalten


carlito schrieb: Bei einem Komplettabriß gehört alles weg


Damit hab ich mich jetzt schon angefreundet, da der Keller beim aktuellen Haus etwa 90cm aus dem Boden ragt würden wir uns dadurch auch etwas Platz nach oben schaffen (sofern wir auf einen Keller verzichten, Grundwasser ist dort glaub ich kein großes Problem - wie findet man das heraus? Mit den Nachbarn reden?


Kleinhirn schrieb: Zu beachten wäre auch der zeitliche Aufwand bei der Sanierung. Man unterschätzt das gerne! Abbrucharbeiten, Putz entfernen usw klingt mal nicht spektakulär, dauert aber leider meist länger als kalkuliert

Wenn ihr alles / vieles selbst organisieren, vergeben wollt, habt ihr einiges an Recherchearbeiten vor euch, um hier ein zeitgemäßes Resultat zu erhalten (sofern ihr nicht Profis im Baugewerbe seid )


Der Faktor Zeit macht vor allem meiner Freundin zu schaffen, irgendwie freu ich mich auch mal im Dreck zu wühlen, aber vermutlich hat man als ITler davon recht schnell die Nase voll.

Recherchen sind dank Internet und nicht zuletzt dem tollen Forum hier ja im Jahr 2018 glücklicherweise nicht mehr so schwer zu tätigen als früher.
Worum machst du dir Sorgen wenn du "zeitgemäß" sagst? Für das finale Design (und hoffentlich auch für die technischen Überlegungen/Notwendigkeiten) muss so und so ein Architekt sorgen. Mehr als Ideen und Konzeptzeichnungen kann ich wohl kaum anfertigen. Und nein, wir persönlich haben wenige Bezugspunkte zum Baugewerbe. Zum Glück gibt's in der Verwandschaft Installateur, Maler & Anstreicher sowie Dachdecker .. immerhin


8.2.2018 7:44


nOerkH schrieb: Grundwasser ist dort glaub ich kein großes Problem - wie findet man das heraus? Mit den Nachbarn reden?


Genau, Nachbarn, unter Umständen Gemeinde und BH (Wasserbuch),..
8.2.2018 8:04


carlito schrieb: Genau, Nachbarn, unter Umständen Gemeinde und BH (Wasserbuch),..


NÖ Atlas ist da auch ein Super tool...
http://atlas.noe.gv.at/webgisatlas/(S(vfc4u3idztfjjh1ixdq3bigg))/init.aspx?karte=atlas_gst
Kannst Hochwasser usw schauen..Bei mir in der Gegend schaut es zb so aus mit dem Hochwasser.....
#BILD#20180208739061.png
8.2.2018 8:44
Vielen Dank für den Tip mit dem NÖ Atlas, wenn es nach dem geht ist es dort knochentrocken. Wobei ja extra angegeben ist, dass es sich dabei nicht um Grundwasserschichtenpläne handelt (und das ist ja für mich wichtig oder?)
8.2.2018 9:31
Habe am Foto gesehen das der Nachbar ein Pool hat, da kannst sicher nachfragen.
Wie schauen im Keller die Wände aus, siehst feuchte stellen bei den Fenstern, an der Fassade, usw?

Feuchtigkeit kann auch von oben kommen, sprich wenn die Regenrohre nimmer 100% dicht oder intakt sind dann versickert das Wasser direkt neben de Hauswand in den Boden und der Keller scheint am ersten Blick feucht zu sein, war bei uns so. Nachdem wir rundherum alles neu verlegt hatten und eine Drainage gemacht haben war es trocken.

Was euch schon bewusst sein sollte ein altes Haus bleibt ein altes Haus!
bedeutet egal wie gut euer plan und die Umsetzung ist die Bank wird zb. bei einer Finanzierung immer von einem Altbau ausgehen und ihn auch nie anders bewerten.

Wenn das Haus einen für euch unverzichtbaren Charakter hat und einen gewissen Charme versprüht an dem ihr festhalten wollt legt los. Wenn nicht erkundigt euch nach einem Abris und Neubau.
Ich hätte nie saniert wenn es ein 0815 Haus gewesen wäre. Man sollte auch bedenken wenn man es stückweise macht wird man nie in einem sauberen Haus wohnen da immer wieder Baustellen aufbrechen können. Klar kann im neuen auch aber eher überschaubar wenn nicht massiv gepfuscht wurde.

Bekannte von mir renovieren so wie das Geld da ist und nur Stückweise mittlerweile seid fast 5 Jahren, haben dadurch keine oder eher wenig schulden aber glücklich sind sie so auch nicht weil die Arbeit nicht weniger wird und die Situation mit ihrem Kinderwunsch auch nicht leichter wird.

Wenn ihr die Möglichkeit habt macht so ziemlich alles neu...
8.2.2018 15:01


maider187 schrieb: Habe am Foto gesehen das der Nachbar ein Pool hat, da kannst sicher nachfragen.
Wie schauen im Keller die Wände aus, siehst feuchte stellen bei den Fenstern, an der Fassade, usw?


Zum Glück sind die Nachbarn alle sehr nett, da werde ich die nächsten Wochen bestimmt etwas in Erfahrung bringen können.

Zum Aussehen der Wände kann ich gleich noch Fotos hochladen. Ein Feuchtigkeitsmessgerät habe ich nicht, werde beim nächsten Besuch versuchen zu fühlen ob die Wände spürbar feucht sind.




maider187 schrieb: Wenn das Haus einen für euch unverzichtbaren Charakter hat und einen gewissen Charme versprüht an dem ihr festhalten wollt legt los


Beides ist nicht der Fall, wir haben keine persönliche Bindung zu dem Gebäude. Es wurde zwar von der Familie erbaut, emotional gebunden fühlen wir uns dennoch nicht. Es geht wirklich nur darum ob es ein Dilemma wäre den Bestand abzureißen obwohl er toll verwendbar wäre und damit noch was gespart wäre.




maider187 schrieb: Bekannte von mir renovieren so wie das Geld da ist und nur Stückweise mittlerweile seid fast 5 Jahren, haben dadurch keine oder eher wenig schulden aber glücklich sind sie so auch nicht weil die Arbeit nicht weniger wird


Wir werden bestimmt nicht auf einer Baustelle wohnen, unsere Eigentumswohnung (die wir früher oder später gegen den Grund eintauschen müsten) liegt zum Glück nur 10 Gehminuten entfernt

die versprochenen Fotos:

Kellerabgang: #BILD#20180208112086.jpg #BILD#20180208698172.jpg #BILD#20180208601961.jpg #BILD#20180208974818.jpg

Kellerfenster: #BILD#20180208515896.jpg

Rohrdurchführung: #BILD#20180208661741.jpg #BILD#20180208824551.jpg

vorhandene Gasheizung: #BILD#20180208351432.jpg #BILD#20180208805521.jpg

Kamin: #BILD#20180208850279.jpg


8.2.2018 15:24
Klopft mal versuchsweise den Putz im Keller einWochenende lang runter und schafft das material kübelweise bei der treppe nach oben
Und ihr habt einen Vorgeschmack auf "Sanierung im Bestandsbau"..
8.2.2018 19:52
Pro und Contra Sanierung kann ich leider nix beitragen, aber prinzipiell keine Angst vor schmalen Grundstücken Unser zukünftiges Haus wird im Wohnbereich knapp 7m breit inkl. Außenmauern (liegt an der Ausgangssituation), da gibt es ganz schöne architektonische Lösungen. Viel Erfolg!
8.2.2018 22:52
Sanierung

Gebäude aus dem Baujahr benötigen ohnehin eine Grundsanierung.
Zumindest wurden damals keine zweifelhaften Baustoffe eingesetzt,
die in späteren Jahren üblich waren.

Sofern die Grundsubstanz in Ordnung ist, also Wände, Decken und möglichst auch der Dachstuhl lohnt sich eine Sanierung im Allgemeinen.

Einsparmöglichkeiten gibt’s ohnehin genug, sofern Planer und Handwerker den Bestand berücksichtigen und nicht zu radikal versuchen, aus einem Altbau einen kompletten Neubau zu machen.
Ich habe sehr viele Gebäude, Sanierungen und Umbauten begutachtet, geplant oder durchgeführt, das älteste Gebäude war von 1570, mein eigenes ist von 1910.

Die Haustechnik muß ohnehin erneuert werden,
dämmtechnisch kann auch ein Altbau auf Passivhausstandard gebracht werden.

Zuerst den Bestand gründlich begutachten,
Raumbedarf und -Adaptierung habt ihr ohnehin schon beurteilt.
Fenster- und Türöffnungen können relativ leicht geändert oder neu hergestellt werden
und bei Bedarf sind Zwischenwände zu beseitigen.
Kellerfeuchtigkeit wird häufig nur durch Kondensatund falsche Lüftung verursacht-
zudem muß ein Keller nicht so trocken wie ein Wohnraum sein, sofern er nicht als solcher genutzt werden soll.
Dem Mauerwerk schadet Feuchtigkeit nicht- Wasserburgen und Ziegelbauten aus der Römerzeit stehen seit hunderten oder auch seit 2000 Jahren im Wasser ohne Schaden zu nehmen.

Je nach Bodenaufbau und Heizsystem würde ich möglichst Flächenheizsysteme und Niedertemperaturkessel oder Erdwärme verwenden-
nach genauer Heizlastermittlung und Auslegung.

Besichtigung und Vor-Ort-Begutachtung ist gerade bei Altbauten sinnvoll.

Bei Fragen könnt ihr mich anrufen

Andreas TeichSanierung

Gebäude aus dem Baujahr benötigen ohnehin eine Grundsanierung.
Zumindest wurden damals keine zweifelhaften Baustoffe eingesetzt,
die in späteren Jahren üblich waren.

Sofern die Grundsubstanz in Ordnung ist, also Wände, Decken und möglichst auch der Dachstuhl lohnt sich eine Sanierung im Allgemeinen.

Einsparmöglichkeiten gibt’s ohnehin genug, sofern Planer und Handwerker den Bestand berücksichtigen und nicht zu radikal versuchen, aus einem Altbau einen kompletten Neubau zu machen.
Ich habe sehr viele Gebäude, Sanierungen und Umbauten begutachtet, geplant oder durchgeführt, das älteste Gebäude war von 1570, mein eigenes ist von 1910.

Die Haustechnik muß ohnehin erneuert werden,
dämmtechnisch kann auch ein Altbau auf Passivhausstandard gebracht werden
Zuerst den Bestand gründlich begutachten,
Raumbedarf und -Adaptierung habt ihr ohnehin schon beurteilt.
Fenster- und Türöffnungen können relativ leicht geändert oder neu hergestellt werden
und bei Bedarf sind Zwischenwände zu beseitigen.
Kellerfeuchtigkeit wird häufig nur durch Kondensatund falsche Lüftung verursacht-
zudem muß ein Keller nicht so trocken wie ein Wohnraum sein, sofern er nicht als solcher genutzt werden soll.
Dem Mauerwerk schadet Feuchtigkeit nicht- Wasserburgen und Ziegelbauten aus der Römerzeit stehen seit hunderten oder auch seit 2000 Jahren im Wasser ohne Schaden zu nehmen.

Je nach Bodenaufbau und Heizsystem würde ich möglichst Flächenheizsysteme und Niedertemperaturkessel oder Erdwärme verwenden-
nach genauer Heizlastermittlung und Auslegung.

Besichtigung und Vor-Ort-Begutachtung ist gerade bei Altbauten sinnvoll.

Bei Fragen könnt ihr mich anrufen

Andreas Teich
9.2.2018 6:51


nOerkH schrieb: Es geht wirklich nur darum ob es ein Dilemma wäre den Bestand abzureißen obwohl er toll verwendbar wäre und damit noch was gespart wäre.


DAs was man so auf den Bilde sieht schaut ja mal nicht schlecht aus aber eben wie Andreas geschrieben hat immer vor Ort begutachten lassen.
Du sparst sicher einiges wenn die Substanz soweit in Ordnung ist. Alleine der Rohbau kostet um die 100.000€ und der stet ja bei euch eigentlich schon.

Habt ihr Freunde, Bekannte in eurem Umfeld mit denen man offen reden kann und die auf euer Wohl schauen und nicht auf das einer Firma?

Wo seid ihr zuhause? 23er Bezirk hast geschrieben, richtig? Ich hätte einige Bekannte die selbstständig sind die auch mit offenen Karten spielen, Mauerer, Zimmermann, Spengler, Fassaderer und Insti. Haben alle bei mir gearbeitet und kann ich auch getrost weitervermitteln, bis auf die Fenster habe ich auch so gut wie keine Probleme gehabt Anfahrt mit 45 min wäre da auch nicht so tragisch...

Mein Keller hat auch so ausgesehen, ist normal. Beim Boden schätze ich mal das es nur so eine 5-10cm Betonschicht sein wird. Kannst locker mit einem Schlägel Rausklopfen und von unten neu aufbauen, inkl FBH.

Den nicht unterkellerter Teil kannst auch wieder schön neu aufbauen, habe ich auch gemacht.... A Mörder Arbeit aber es lohnt sich.

Die Große frage sie sich auch stellet ist darfst du wieder genauso bauen wenn du komplett neu baust? Ich hätte bei einem Abriss die drei Meter zum Nachbarn einhalten müssen, sprich mich an den neuen Gesetzten orientieren müssen. Jetzt sind es 1,5m
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