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Bauverzögerung durch Mangel - Haftung

20 Beiträge | letzte Antwort 15.3.2018 | erstellt 6.2.2018
Hey zusammen,

ich bräuchte einen Wissenden auf dem Gebiet "Schadenersatzrecht".

Aus aktuellem Anlass stellt sich uns folgende Frage:
1)Wir haben einen nicht unwesentlichen Baumangel im Estrich.
2)Das Gutachten hat ergeben, dass der Auftragnehmer den Mangel herbeigeführt hat.
3) Der Auftragnehmer hat sich nun bereit erklärt diesen Mangel zu beseitigen bzw. er hat sozusagen den Mangel anerkannt.
4) Das ist allerdings für uns nun mit einem sehr hohen Aufwand und Kosten verbunden.

Konkrete Frage: Wer muss für die Kosten aufkommen?

Insbesondere ist aufgrund der Mangelbeseitigung mit einer Bauzeitverzögerung von 3 Monaten zu rechnen.

Die Hausbaufirma ist fest der Meinung, dass eine Mangelbehebung (aufgrund eines von der Firma herbeigeführten Mangels) und eine daraus resultierende Bauzeitverzögerung nicht zu Lasten des Auftragnehmers geht.
Ich als Auftraggeber bin natürlich anderer Meinung bzw. kann es mir kaum vorstellen, dass das Schadenersatzrecht das so regelt.

Weiß jemand etwas dazu?
Wo könnte ich nachsehen?

DANKE für Eure Hilfe!
6.2.2018 14:13
natürlich ist der verursacher schadenersatzpflichtig und zwar für sämtliche schäden die aus einem mangel erwachsen.

interessant ist aber auch ob bzw. welche vereinbarungen betreffend fertigstellung getroffen wurden.

die andere frage ist immer die beweisbarkeit. vermutlich müßte man darlegen wie sich etwaige kosten im detail rekrutieren.
6.2.2018 15:29
Soweit ich weiß, ohne jetzt adhoc Paragraphen oder OGH-Entscheide zitieren zu können, haftet ein Auftragnehmer eben nicht für Folgekosten die aus einem mangelhaft errichteten Werk erwachsen. Audi zahlt dir auch nicht den entgangenen Verdienst weil du aufgrund eines durch den Hersteller verschuldeten defekt am Auto zu spät zu einem Kundentermin kommst. (Name beispielhaft). Die zahlen höchstens den Austausch des defekten Teiles, aber nie den Zeitaufwand den du hast um die Karre in die Werkstatt zu bringen/ bringen zu lassen.

Wenn du durch den Mangel eine Zeitverzögerung hast aus der dir Kosten entstehen (längere Miete, Ersatzunterkunft, etc) hast du, sofern du keine Fixtermine mit entsprechenden Pönalzahlungen vereinbart hast, einfach Pech gehabt. Wenn die Firmen, anstatt mangelhaft zu arbeiten, einfach langsam und unpünktlich arbeiten würden hättest du auch keine rechtliche Handhabe.

Um zu deiner konkreten Frage eine konkrete Antwort geben zu können braucht es aber konkretere Angaben: Chronologisch aufgelistet die Tätigkeiten und Aussage/Hinweise
6.2.2018 17:16


GeorgL schrieb: sofern du keine Fixtermine mit entsprechenden Pönalzahlungen vereinbart hast, einfach Pech gehabt


Genau um das geht es.
Wir haben eine Pönale im Vertrag für die spätere Fertigstellung.
Diese besagt 50,-/Tag.

Das heißt auf die Pönale ist die Mangelbehebung, aus der die verspätete Fertigstellung reduziert, schon anzuwenden?
Es wäre toll, wenn mir jemand mit entsprechenden Textstellen weiterhelfen könnte.


6.2.2018 17:54
Bei einer vereinbarten Pönale ist es klar. Terminüberschreitungen werden durch Geld abgegolten. Dass das in dem Fall aufgrund eines Mangel ist, ist wurscht. Voraussetzung: die Verantwortlichkeit für den Mangel liegt bei demjenigen der den pönalisierten Termin unterschrieben hat oder einem seiner Erfüllungsgehilfen (=Subunternehmer). 
6.2.2018 18:24


holzfan15 schrieb: )Wir haben einen nicht unwesentlichen Baumangel im Estrich.


was ist denn beim estrich passiert?
6.2.2018 19:49
also ohne jetzt nochmal recherchiert zu haben -> zu ersetzen ist jeder verursachter schaden. Eine Pönale ist eine Form von Mindestpauschliertem Schadenersatz - > alles was Über Pönale hinausgeht kannst du wohl auch einfordern. Man muss sich sowas im konkreten Fall immer genau anschauen...
6.2.2018 20:43
Ich würde sagen, dass man ohne nähere Ausführungen gar nichts dazu sagen kann welche Möglichkeiten es gibt:



holzfan15 schrieb: 1)Wir haben einen nicht unwesentlichen Baumangel im Estrich.
2)Das Gutachten hat ergeben, dass der Auftragnehmer den Mangel herbeigeführt hat.
3) Der Auftragnehmer hat sich nun bereit erklärt diesen Mangel zu beseitigen bzw. er hat sozusagen den Mangel anerkannt.
4) Das ist allerdings für uns nun mit einem sehr hohen Aufwand und Kosten verbunden.


Zu 1) Worin besteht der nicht unwesentliche Baumangel?
Zu 2) Wer hat ein Gutachten erstellt, war das ein gerichtlich beeideter SV?
Zu 3) Wer ist der Auftragnehmer, ist das die Hausbaufirma oder ein Subunternehmer der Hausbaufirma?
Zu 4) Wenn der Auftragnehmer sich bereit erklärt hat, den Mangel zu beseitigen worin besteht für euch der sehr hohe Aufwand und die Kosten?

lg
7.2.2018 10:36
wenn es jetzt um mietkosten usw. geht wird man bei gericht wohl so argumentieren:
die tatsache, dass eine pönale vereinbart wurde, ließ erkennen, dass ein terminverzug einen erheblichen finanziellen schaden auf seiten des AG bedingt.
dementsprechend war es dem AN immer klar, dass bei mangelhafter herstellung, er mit folgekosten belastet würde.

alle kosten die mit der unmittelbaren behebung des schadens in verbindung stehen (das betrifft auch die wiederherstellung der nachfolgegewerke) wird dem verursacher jedenfalls anzurechnen sein.

und, eine pönale wird vereinbart, damit man bei verzug grundsätzlich nicht die herkunft von kosten nachweisen muss - es genügt rein die verletzung des vertarges. der richter kann aber die höhe der pönale grundsätzlich reduzieren.

ich habe ein längeres bauverfahren hinter mir. glaubt mir, es ist bei gericht nicht alles so klar wie es gesetzestexte und verträge vermuten ließen. nicht umsonst nennt man rechtsanwälte oftmals auch rechtsverdreher.
ich denke mit den richtigen anwälten zahlt auch audi sämtliche folgekosten.
7.2.2018 10:47
genau aus solchen Gründen hatten wir einen fixen Fertigstellungstermin - bei Nichteinhaltung wäre Pönale über 1500 Euro/Monat fällig gewesen.

das wird dir jetzt allerdings nichts mehr helfen, da würde ich einmal einen Anwalt befragen
7.2.2018 11:49
Hatte auch schon Sanierungsspaß, resultierend in - summa summarum - einem Jahr Verzug. Bei uns lief das folgendermaßen ab:

Unser BM hat eine Versicherung. Nach Abklärung des Schadens hat er diesen der VS gemeldet, diese beauftragte einen SV mit der Schadensfeststellung.
Ersetzt wurde/wird letztendlich:

   •  Abbrucharbeiten aller Folgegewerke
   •  Wiederherstellung aller Folgegewerke
   •  Eigene Arbeitsleistung bzw. eigene Anwesenheit auf der Baustelle
   •  Sachverständigenkosten auch für Baubegleitung
   •  Preiserhöhungen aller Gewerke die bereits beauftragt, aber noch nicht ausgeführt waren (zB wenn Preisgarantie ausläuft)
   •  Mietkosten bzw. in unserem Fall entgangene Erlöse aus Vermietung
   •  Strom für Trockengeräte mit Nachweiß Stromzähler bzw. Schätzungen
   •  Lagerkosten für bereits bestellte Ware (zB Garagentor, Boden...)
   •  Und auch alles weitere Ursächliche was nach Erstellung des Gutachtens noch so aufpoppte...
7.2.2018 15:59


hausbau2011 schrieb: Zu 1) Worin besteht der nicht unwesentliche Baumangel?
Zu 2) Wer hat ein Gutachten erstellt, war das ein gerichtlich beeideter SV?
Zu 3) Wer ist der Auftragnehmer, ist das die Hausbaufirma oder ein Subunternehmer der Hausbaufirma?
Zu 4) Wenn der Auftragnehmer sich bereit erklärt hat, den Mangel zu beseitigen worin besteht für euch der sehr hohe Aufwand und die Kosten?


zu1) Estrich im OG defekt - Dieser wurde zu trocken eingebracht, der erste cm ist hart, wie es sein sollte, darunter zerbröselt er wir ein etwas härterer Kuchen aus Mamas Küche. Des weiteren ist die Mindesthöhe des Estrichs über FuBo Heizung nicht erreicht.
zu2) ja - Gerichtlich beeideter Sachverständiger
zu3)Ein Sub unserer Hausbaufirma, mit der wir das Vertragsverhältnis haben
zu4)Estrich im OG raus stemmen, neu einbringen, etc. -> Wir könnten 12 Wochen das Haus nicht bewohnen
8.2.2018 16:36
@holzfan15
Das ist natürlich eine blöde Geschichte.
Ich würde in Deinem Fall vorerst versuchen einen Konsens mit der Baufirma zu finden. Wohnt Ihr schon im Haus, da Du schreibst Ihr könntet das Haus 12 Wochen nicht bewohnen?
Nochmals meine Frage: Woraus besteht für euch der sehr hohe Aufwand und die Kosten?

lg
8.2.2018 23:09
Bei entsprechender Vorgehensweise und Bemühen der Betriebe sollten die Sanierungsarbeiten locker in 2-¡4 Wochen zu leisten sein.
Handwerker zu finden wird das größere Problem sein,
wenn das der Verursacher bzw die Beteiligten nicht selber reparieren.

Es gibt auch Schnellestrich, die nach 24 h verlegereif sind.

Andreas TeichBei entsprechender Vorgehensweise und Bemühen der Betriebe sollten die Sanierungsarbeiten locker in 3-4 Wochen zu leisten sein.
Handwerker zu finden wird das größere Problem sein,
wenn das der Verursacher bzw die Beteiligten nicht selber reparieren.

Es gibt auch Schnellestriche

Andreas Teich
9.2.2018 8:33


hausbau2011 schrieb: Das ist natürlich eine blöde Geschichte.
Ich würde in Deinem Fall vorerst versuchen einen Konsens mit der Baufirma zu finden. Wohnt Ihr schon im Haus, da Du schreibst Ihr könntet das Haus 12 Wochen nicht bewohnen?
Nochmals meine Frage: Woraus besteht für euch der sehr hohe Aufwand und die Kosten?


JA richtig, wir wohnen bereits im Haus, da die Baufirma den Schaden erst nachträglich anerkannt hat, zu den Kosten & Aufwand muss ich glaub ich dann nicht mehr viel schreiben ;) Ich bräuchte auch für die ZEit des Austausches und Neu Einbringen ein Büro angemietet, da ich selbständig bin.


AnTeMa schrieb: Es gibt auch Schnellestrich, die nach 24 h verlegereif sind.


Ich glaube du meinst die Gussasphaltestriche - Hier kommt Bitumen zum Einsatz, diese kommen gänzlich ohne Wasser aus.
Aber: Die haben auch Nachteile, da sie nach einiger Zeit spröde werden und nie die Lebensdauer von einem vernünftigen Estrich (Fließ- oder auch Zementestrich) erreichen.
Außerdem würde ich mir nun ungern Bitumen Ausdünstungen in unser Haus holen.

Auch die Vorlauftemperaturen können bei Fließ- oder Zementestrich geringer ausfallen, als bei den anderen Schnellestrich-Varianten.








9.2.2018 15:24


holzfan15 schrieb: JA richtig, wir wohnen bereits im Haus, da die Baufirma den Schaden erst nachträglich anerkannt hat


Ah o.k., warum sollte in dem Fall dann eine Pönale fällig werden?
Nochmals, ich würde versuchen mit dem Baumeister einen Konsens zu finden, vielleicht geht das Ganze doch schneller als in 3 Wochen und bezüglich Büro findet sich vielleicht auch ein anderer Weg.
Wenn nicht, wird Dir der Weg zum Rechtsanwalt nicht erspart bleiben. Auf eine Aussage im Forum würde ich hier nicht unbedingt Wert legen, hier wird leider fast immer alles so interpretiert wie man es gerne hätte.

lg
9.2.2018 21:23
wie soll man bitte einen estrichaustausch samt durchtrocknung in 3 wochen (samt belagsverlegung) bewerkstelligen?
9.2.2018 22:14


heislplaner schrieb: wie soll man bitte einen estrichaustausch samt durchtrocknung in 3 wochen (samt belagsverlegung) bewerkstelligen?


Zum 1) habe ich ja geschrieben, dass vielleicht das Ganze auch schneller erledigt werden kann und es ist im Endeffekt auch egal, da irgendeine Lösung für den kaputten Estrich und die evtl. Kosten gefunden werden muss.

Und zum 2) bleibt es holzfan15 überlassen, ob er jetzt mit der Baufirma gemeinsam versucht eine Lösung zu finden mit der beide Leben können, oder ob er gleich zum Anwalt geht und den vermutlich holprigeren Weg geht.
11.2.2018 10:19


hausbau2011 schrieb: Ah o.k., warum sollte in dem Fall dann eine Pönale fällig werden?


Ganz einfach: Die Pönale ist eine Vertragsverletzung (in diesem Fall vom Auftragnehmer). Wenn wir nun 4,8, oder 12 Wochen nicht im Haus wohnen können ist (aus meiner Sicht) eine Vertragsverletzung eingetreten, da wir einen verbindlichen Bauzeitplan hatten. Es ist somit einem späteren Einzug gleichzusetzen.
So würde ich das interpretieren, aber klar, der Weg zum RA würde uns im Streitfall nicht erspart bleiben.
Wir sind natürlich weiterhin bemüht einen Konsens zu finden, nur für einen Konsens, wäre es eben wichtig sein REchte/möglichen Ansprüche zu kennen.


hausbau2011 schrieb: Nochmals, ich würde versuchen mit dem Baumeister einen Konsens zu finden, vielleicht geht das Ganze doch schneller als in 3 Wochen und bezüglich Büro findet sich vielleicht auch ein anderer Weg.


Schneller als 3 Wochen ein ganzes Obergeschoß ausräumen, Böden und Estrich neu verlegen, ausheizen, Boden neu verlegen usw. -> Das hat sogar unser Baumeister gesagt, dass das unrealistisch ist. Er meint es wäre in 6-8 Wochen zu schaffen und das sehe ich als unterste Grenze.


hausbau2011 schrieb: Wenn nicht, wird Dir der Weg zum Rechtsanwalt nicht erspart bleiben. Auf eine Aussage im Forum würde ich hier nicht unbedingt Wert legen, hier wird leider fast immer alles so interpretiert wie man es gerne hätte.


Da hast du vollkommen recht - Ich sehe das maximal als Austauschgelegenheit!

27.2.2018 11:27


holzfan15 schrieb: Ich glaube du meinst die Gussasphaltestriche - Hier kommt Bitumen zum Einsatz, diese kommen gänzlich ohne Wasser aus. Aber: Die haben auch Nachteile, da sie nach einiger Zeit spröde werden und nie die Lebensdauer von einem vernünftigen Estrich (Fließ- oder auch Zementestrich) erreichen. Außerdem würde ich mir nun ungern Bitumen Ausdünstungen in unser Haus holen. Auch die Vorlauftemperaturen können bei Fließ- oder Zementestrich geringer ausfallen, als bei den anderen Schnellestrich-Varianten.


Nein, er meint einen Estrich auf Zementbasis. Dieser ist theoretisch nach 24 Stunden verlegereif. Bei eine Fussbodenheizugns sieht die Sache aber wieder ganz anders aus.
15.3.2018 13:36


StefanP schrieb: Nein, er meint einen Estrich auf Zementbasis. Dieser ist theoretisch nach 24 Stunden verlegereif. Bei eine Fussbodenheizugns sieht die Sache aber wieder ganz anders aus.


Ah ok, alles klar, dann FuBo Heizung haben wir ja!



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