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Abweichung Einreichungsplan, aber Benützungsbewilligung vorhanden

21 Beiträge | letzte Antwort 6.3.2018 | erstellt 4.2.2018
Am Einreichplan eines Hauses ca. 25 Jahre alt, wurde auf einer Seite ein Schrägdach mit Gaube geplant. Tatsächlich gebaut wurde damals aber statt dem Schrägdach ein Trapezgiebel. Die Raumfläche bleibt also zwar gleich, aber der "Dachaufbau" ist dadurch natürlich verändert. Grundsätzlich sind aber beide Ausführungen bewilligungsfähig, da es in der Siedlung mehrere Gebäude mit exakt gleicher Bauweise gibt (also sowohl die Giebel als auch die Gaubenvariante).

Ist diese Abweichung am Einreichplan ein Problem oder ist diese Änderung nur geringfügig? Es besteht nämlich eine Benützungsbewilligung in der im Absatz "Bau entspricht Plan" die Worte "teilweise" sowie "vollständig" gestrichen sind und das Wort "im Allgemeinen" belassen wurde, sprich also der Bau entspricht im Allgemeinen dem Plan. Der vorgefertigte Absatz "verlangt die Nachreichung von Plänen" ist ebenfalls durchgestrichen.

Sollte das so alles passen, oder wurde damals bei Ausstellung der Benützungsbewilligung ein Fehler gemacht und falls ja, wäre das nun ein Problem, oder nur ein Problem für die Gemeinde?
5.2.2018 10:03
Mit einer Benützungsbewilligung wurden niemals bewilligungspflichtige Abänderungen genehmigt (war rechtlich gar nicht möglich). Die erteilte Benützungsbewilligung hat also nicht zur Folge, dass damit bewilligungspflichtige Abänderungen ein für allemal erledigt sind.
Mit anderen Worten: wenn die geänderte Ausführung des Daches eine bewilligungspflichtige Abänderung war ( und sehr wahrscheinlich ist sie das), dann fehlt nach wie vor diese Bewilligung (und müsste nachgeholt werden).

Für die Gemeinde ist das kein "Problem" (welches "Problem" sollte das sein??). Der Liegenschaftseigentümer muss sich immer bewußt sein, dass er da einen Bau hat, an dem nicht alles so wie es besteht bewilligt ist und dass es da auch keine Verjährung udgl. gibt.
Da kann es jetzt sein, dass das nie ein Thema ist/wird; es kann aber auch sein, dass halt irgendwann irgendwer doch irgendwie draufkommt und das zum Thema macht.
5.2.2018 14:54
Ein Problem für die Gemeinde insofern, als doch durch die Benützungsbewilligung festgestellt wurde, dass der Bau "im Allgemeinen" dem Einreichplan entspricht und keine neuen Pläne nachgereicht werden müssen.

Was könnte passieren, wenn dies einmal zum Thema gemacht werden würde?
5.2.2018 15:56


bauordnung schrieb: Ein Problem für die Gemeinde insofern, als doch durch die Benützungsbewilligung festgestellt wurde, dass der Bau "im Allgemeinen" dem Einreichplan entspricht und keine neuen Pläne nachgereicht werden müssen.


Das ist aber kein "Problem" für eine Gemeinde. Da passiert denen deswegen absolut nichts!  Rechtlich nicht ganz richtige Bescheide gibts massenweise!


bauordnung schrieb: Was könnte passieren, wenn dies einmal zum Thema gemacht werden würde?


1. Theoretisch: ein Bau (oder Bauteil) mit fehlender Bewilligung ist ein Straftatbestand. Man könnte also eine Verwaltungsstrafe erhalten - wird in der Praxis kaum passieren, jedenfalls nicht als erster Schritt. Eine Strafe kann aber ebenfalls die fehlende Baubewulligung nicht ersetzen, d.h. man kann sich die fehelnde Baubewilligung mit einer Strafe nicht "erkaufen".

2.: man (der jeweilige Eigentümer) muss nachträglich um Bewilligung für die Abänderung  ansuchen. Dann läuft ein ganz normales Baubewilligungsverfahren.  

3. Möglichkeit (wie schon oben angedeutet): es passiert gar nichts (wofür es aber keine Garantie gibt und es kann auch nicht durch sehr lange Zeit verjähren)


5.2.2018 16:29
Danke mal für die Infos bisher.

Da zahlreiche andere Häuser in der Straße auch so gebaut sind wie besagtes Haus nehme ich mal an, dass eine solche nachträgliche Bewilligung um Abänderung kein Problem darstellen sollte, oder?

Würde diese Abweichung eingentlich im Zuge eines seitlichen Zubaus auffallen, oder werden da nur die Pläne des Zubaus mit der "Realität" verglichen?

Könnte die Benützungsbewilligung aber nicht auch ein Indiz dafür sein, dass diese Veränderung (Trapezgiebel statt Gaube) als lediglich geringfügig anzusehen ist? Ab wann gilt eine Abweichung vom Einreichungsplan als "echte Abweichung"?
5.2.2018 16:42


bauordnung schrieb: Da zahlreiche andere Häuser in der Straße auch so gebaut sind wie besagtes Haus nehme ich mal an, dass eine solche nachträgliche Bewilligung um Abänderung kein Problem darstellen sollte, oder?


Mit den anderen Häusern hat das vorerst mal sehr wenig zu tun!! Eine Baubewilligung bekommt man nicht, weil etwas so gebaut wird wie es der Nachbar auch schon hat, sondern weil es den Bestimmungen der Bauordnung entspricht - weißt was ich mein?


bauordnung schrieb: Würde diese Abweichung eingentlich im Zuge eines seitlichen Zubaus auffallen, oder werden da nur die Pläne des Zubaus mit der "Realität" verglichen?


Würde sehr wahrscheinlich auffallen und es bietet sich ja an (ohne wesentliche Kosten) in den Einreichplan für den Zubau gleich die Abänderung beim Bestand mit hinein zu nehmen - geht dann alles gleich "in ienem "Aufwaschen"


bauordnung schrieb: Ab wann gilt eine Abweichung vom Einreichungsplan als "echte Abweichung"?


Abänderungen eines Bauwerkes sind dann bewillgungspflichtig, wenn Fragen
der Statik
des Brandschutzes
der hygienischen Verhältnisse
des Ortsbildes
und der Nachbarrechte
beinträchtigt oder verletzt werden "KÖNNTEN"

"Könnten"
bedeutet, dass es nicht unbedingt sein muss, aber vielleicht möglich wäre (d.h. nicht von vornherein gänzlich auszuschließen ist).
Ob es dann eine solche Beeinträchtigung tatsächlich gibt oder nicht, das ergibt sich dann aus dem Bewilligungsverfahren und deshalb gibt es das.
Wie du siehst ergibt sich daraus ein sehr "enger" Spielraum.

Und nochmal: vergiss die Benützungsbewilligung. Die hat da keine Bedeutung und gibt dir keine Argumentationshilfe.
5.2.2018 17:47
@Karl10
Zu dieser Zeit wurde ja noch durch die Gemeinde kollaudiert, wenn in der Niederschrift zur Endbeschau dazu Stellung bzw. festgehalten wurde, ist das also dann doch nicht damit gegessen? Ich war bislang der Meinung dass festgehaltene Abänderung zum Einreichplan in der Niederschrift damit bewilligt "sind"?

Zweite Frage, prinzipell würde das ja dann genau den §70 Abs 6 der NÖ BO 2014 entsprechen und man kann es nachträglich offiziel bewilligen.

Betrifft jetzt natürlich nur das Land NÖ, wie es in anderen Bundesländer wäre müsste man natürlich auch noch erheben...
5.2.2018 19:44


flomax schrieb: Ich war bislang der Meinung dass festgehaltene Abänderung zum Einreichplan in der Niederschrift damit bewilligt "sind"?


Nein! Aus einer Benützungsbewilligung kann niemals eine Baubewilligung werden, und zwar aus mehreren formalrechtlichen gründen:

- die Erteilung einer Baubewilligung setzt immer einen Antrag um Baubewilligung voraus. Der Antrag um Benützungsbewilligung/Kollaudierung war nie ein Antrag um Baubewilligung. Ohne entsprechenden Antrag darf die Baubehörde auch keine Bewilligung erteilen.

- Im Falle eines Antrages um Baubewilligung musste die Gemeinde damals eine Bauverhandlung zwingend ausschreiben. Das musste an der Gemeindetafel zeitgerecht angeschlagen werden. Ein Antrag um Benützungsbewilligung musste nicht und wurde auch nicht angeschlagen und es hat auch keine Bauverhandlung, sondern eine Kollaudierungsverhandlung gegeben.

- Zu einer Bauverhandlung in Folge eines Baubewilligungsantrages waren die Nachbarn nachweislich und zeitgerecht zu laden. Benützungsbewilligungsverhandlungen/Kollaudierungsverhandlungen fanden immer ohne Nachbarn statt (das ging sie auch nichts an).

Zum § 70: Hast da eh gelesen, dass das nur für solche Abweichungen gilt, die "...und kann es nicht nach § 14 neuerlich bewilligt werden.....", also die jetzt NICHT bewilligungsfähig sind!



5.2.2018 21:24
Das heißt also, es wäre besser im Rahmen des Zubaus die Änderung mit hineinzunehmen, weil es dann Sicherheit gibt?

Trotzdem verstehe ich nicht, wieso dann damals trotz Lokalaugenschein und entsprechender Niederschrift (in der das auch alles so steht) die Sache nicht beanstandet wurde und die Benützungsbewilligung erteilt wurde. Ist evtl. doch ein Indiz dafür, dass diese Nachbarrechte (zumal diese großteils ja auch so gebaut haben) offenbar nicht beeinträchtigt werden "könnten". Von den damals Beteiligten hatte ja sicher keiner ein Interesse etwas falsch zu machen.

Den §70 hab ich mir auch schon eingehend durchgelesen. Ich denke der ist nicht nötig, da ja der Fall zu 99,9% bewilligungsfähig ist. Sollte tatsächlich der andere Fall (0,01%) eintreten wäre das immer noch eine Möglichkeit, aber wenn ich es richtig sehe müsste ich dann zuwarten (30 Jahre!). Grundsätzlich hätte ich die ganze Sache ja mit dem Bauamt besprochen, habe aber "Angst", dass -wenns wirklich ein Problem ist-dadurch Schritte ausgelöst werden könnten. Ab wann gilt eigentlich die 30 Jahre Frist zu laufen? Baubeginn? Benützungsbewilligung?

Das Problem der Gemeinde habe ich so gemeint, dass diese ja die Benützungsbewilligung erteilt hat und auch wenn diese den Einreichplan tatsächlich nicht heilen sollte, hätte die Gemeinde einen Fehler gemacht (Amtshaftung usw.) und es sich dann evtl. auch leichter redet hinsichtlich einer "kundenfreundlichen" Sanierung der ganzen Angelegenheit.
5.2.2018 22:39


bauordnung schrieb: Das heißt also, es wäre besser im Rahmen des Zubaus die Änderung mit hineinzunehmen, weil es dann Sicherheit gibt?


Ja, ganz genau!


bauordnung schrieb: Ist evtl. doch ein Indiz dafür, dass diese Nachbarrechte (zumal diese großteils ja auch so gebaut haben) offenbar nicht beeinträchtigt werden "könnten".


Es geht ja nicht nur um Nachbarrechte (siehe obige Auflistung). Eines dieser Kriterien genügt schon. Und dass Nachbarn auch so gebaut, haben ersetzt nicht deine Bewilligung (hab ich aber schon gesagt).


bauordnung schrieb: Von den damals Beteiligten hatte ja sicher keiner ein Interesse etwas falsch zu machen.


Absichtlich falsch wollte sicher keiner was machen. Aber es herrschte damals ein sehr großzügiges Denken vor, oft auch in Unwissenheit.


bauordnung schrieb: Ab wann gilt eigentlich die 30 Jahre Frist zu laufen? Baubeginn? Benützungsbewilligung?


Laut Gesetz geht es darum, wann von der Bewilligung abgewichen wurde. In deinem Fall war das bei der Errichtung


bauordnung schrieb: Den §70 hab ich mir auch schon eingehend durchgelesen. Ich denke der ist nicht nötig, da ja der Fall zu 99,9% bewilligungsfähig ist.


Ja so ist es, drum hätte cih den § 70 hier gar nicht ins Spiel gebracht.


bauordnung schrieb: habe aber "Angst", dass -wenns wirklich ein Problem ist-dadurch Schritte ausgelöst werden könnten.


Welches "Problem" sollte es da geben? Schlummert da was im Verborgenen? Wenn nicht, warum dann diese "Angst"??


bauordnung schrieb: hätte die Gemeinde einen Fehler gemacht (Amtshaftung usw.)


Ich sagte schon: vergiss das, da kannst der Gemeinde keinen Strick drehen. Wofür soll sie denn "haften". Dass sie die beantragte Bewilligung (wunschgemäß) erteilt hat. Das war ja gar nicht soooo falsch, denn benützbar war das Haus ja. Welches Dach da oben ist, schränkt die Benützbarkeit ja nicht wirklich ein. Und die Verpflichtung, eine Baubewilligung einzuholen besteht immer nur für den Bauwerkseigentümer und für niemanden sonst. Man könnte der Gemeinde allerhöchstens vorwerfen, sie hätte ihre Manuduktionspflicht (also die Pflicht den Bauwerkseigentümer zu "belehren") verletzt. Das hat aber keinerlei rechtliche Konsequenzen und mit Sicherheit keine Amtshaftung. Und schon garnicht hätte das die fehlende Baubewilligung ersetzt oder überflüssig gemacht. Also nochmal: VERGESSEN!!!


bauordnung schrieb: und es sich dann evtl. auch leichter redet hinsichtlich einer "kundenfreundlichen" Sanierung der ganzen Angelegenheit


Was soll eine "kundenfreundliche Sanierung" sein??
Eine fehlende Baubewilligung ist eine fehlende Baubewilligung. Die kann man nur beseitigen, wenn man ein Ansuchen stellt, ein Bauverfahren durchgeführt wird und dann letztlich ein Baubewilligungsbescheid ergeht.




6.2.2018 7:17
Hatte ein ähnliches Thema, bei mir wurde die Garage höher gebaut als bewilligt (Grundgrenze).
Das wusste ich gar nicht und im Zuge der Voreinreichung bzgl. eines Zubaus ist der Bausachverständige der Gemeinde draufgestoßen.
Im ersten Moment hab ich natürlich blöd geschaut aber es war dann keine große Sache, wurde einfach mit dem Zubau mitbewilligt. Musste halt im Einreichplan den ursprünglich bewilligten Stand als Vorher und den Ist Stand als Nachher einzeichnen und alles vom Geometer vermessen lassen, wurde also wie eine Änderung behandelt die halt schon gemacht wurde.
Mehrkosten von ca. 2000€ und jetzt passt dafür alles.
6.2.2018 9:07
Mit kundenfreundlicher Sanierung meine ich, dass die Gemeinde auch weiterhin davon ausgehen könnte, dass diese Abweichung unwesentlich ist. Denn nochmals, auch wenn die Benützungsbewilligung etwas anderes zu sein scheint, aber darin hat die Gemeinde nicht nur die Benützbarkeit sondern auch die korrekte (im Allgemeinen) Ausführung des Baus bestätigt.

Grundsätzlich sehe ich wie gesagt kein Problem, aber man weiß ja nie ob im Rahmen einer solchen Sache nicht etwas hervorkommt, von dem alle Beteiligten vorher nicht wussten und dann gibts wohl ein ernstes Problem. Nach der 30 Jahresfrist könnte man sich in diesem Fall dann aber darauf berufen, oder? Insofern stellt sich also die Frage - wenn man auf Nummer sicher gehen möchte - diese 30 Jahre abzuwarten, dann um Bewilligung ansuchen und falls das unerwarteter Weise nicht klappt den §70 ins Spiel zu bringen.

Beginn der 30 Jahre ist also die Fertigstellung der Errichtung? Sprich das Datum der Fertigstellungsanzeige?

Würden für einen Zubau nur die Pläne des Zubaus eingereicht oder wird der Zubau in den Gesamtplan eingezeichnet?
6.2.2018 14:43


Karl10 schrieb:

Zum § 70: Hast da eh gelesen, dass das nur für solche Abweichungen gilt, die "...und kann es nicht nach § 14 neuerlich bewilligt werden.....", also die jetzt NICHT bewilligungsfähig sind!


Naja Bewilligungsfähig nach Stand der Technik ist es ja zb. auch nicht wenn die U-Werte nicht eingehalten werden können, oder irre ich mich da jetzt?
Immerhin müsste der jetztige Bauführer bei einer neuerlichen Einreichung und anschließender Fertigstellungsanzeige ja die Einhaltung dieser bestätigen, das ist bei einem 30 Jahre alten Bau wahrscheinlich nicht möglich ( denke da an Dämmung Dachkonstrktion,  Dachflächenfenster, oder Fenster in Gauben... )
6.2.2018 15:41
@flohmax
Könnte sein. Aber wir wissen ja noch gar nicht, welche Situation da wirklich gegeben ist: ist da drunter ein unausgebauter Dachboden und daher die Dachhaut gar nicht gedämmt oder ist es ein ausgebautes Dachgeschoß mit Dämmung im Dach und wenn ja, was ist da der genaue Aufbau usw.
Aber wie auch immer, es ist so oder so nicht wirklich ein Problem. Entweder es läuft über §70 eine Feststellung des Bestandes oder - falls ohnehin bewilligungspflichtig - es läuft beim Bewilligungsverfahren für den Zubau ganz einfach mit (so wie es Ramhard oben als unkompliziert beschrieben hat).

Bauordnung kann sich leider nicht von der Benützungsbewilligungsgeschichte lösen und ist offensichtlich sehr von Zweifel und Skepsis geleitet.

Ich probiers also nochmals:
Die ganze Diskussion ergibt sich ja nur, wenn wir davon ausgehen, dass die geänderte Dachausführung eine Baubewilligung braucht (ist zwar auch noch nicht eindeutig geklärt, aber aufgrund der bisherigen Infos sehr wahrscheinlich anzunehmen). Sollte keine Bewilligung erforderlich sein, dann wäre ja ohnehin alles in Ordnung und um jedes weitere Wort schade.

Also: angenommen es ist eine bewilligungspflichtige Abänderung!
Da gibts dann die 2 Varianten:
Entweder ein Feststellungsverfahren für den Bestand nach § 70, wenn die dort genannten Voraussetzungen gegeben sind (die Abänderung ist nicht bewilligungsfähig und besteht schon mehr als 30 Jahre ohne Beanstandung).

Oder aber - 2. Variante - die Abänderung ist bewilligungsfähig. Und wenn das zutrifft - wovon ich bisher mangels gegenteiliger Infos ausgehe - dann ist dieser konsenslose Zustand nur dadurch beseitigbar, dass eine Baubewilligung für diese Abändrung erteilt wird.

Wie kann man zu einer Baubewilligung dafür kommen??
Da gibt es nur eine einzige Möglichkeit!!: der Bauwerkseigentümer sucht um diese Bewilligung an, legt entsprechende Einreichunterlagen vor, es wird ein Bewilligungsverfahren durchgeführt und abschließend ein Baubewilligungsbescheid ausgestellt.
Nur so und nicht anders kann dieser bestehende Ungesetzmäßigkeit rechtlich und nachhaltig beseitigt werden.
Da hilft kein Benützungsbewilligungsbescheid, da hilft keine Bestätigung der Gemeinde, dass "im Allgemeinen" eh alles passt, da hilft kein Entgegenkommen und Goodwill der Gemeinde und was weiß ich was. Es braucht einen Baubewilligungsbescheid!!!
Daher ist es völlig sinnlos, immer wieder irgendwelche anderen Argumentationen herbei (schön)zureden.

Es ist daher zunächst abzuklären, ob ein solche Abänderung vorliegt, die eine Bewilligung braucht. Wenn das der Fall ist, aber man sich die nachträgliche Bewilligung erspart, weil die Gemeinde großzügig und "kundenfreundlich" ist oder man das Benützungsbewilligungsverfahren falsch interpretiert, dann bedeutet das, dass diese Bewilligung weiterhin fehlt! Und dann kann es ja sein, dass irgendwann ein neuer Bürgermeister (alle 5 Jahre sind Wahlen) als Baubehörde I. Instanz oder ein neuer Bausachverständiger oder ein neuer (schwieriger, um nicht zu sagen böser) Nachbar oder ein Ortsvorsteher diese Sache wieder thematisiert und dem Gesetz entsprechend betrachtet. Was dann das Ergebnis hätte, wieder ganz von vorne zu beginnen.
Das heißt: Ohne dass es diesen Baubewilligungsbescheid für die Abänderung tatsächlich gibt, wird man nie sicher sein können, dass das "Problem" irgendwann mal vielleicht doch auftaucht. Das muss dann natürlich jeder für sich selbst entscheiden, wie hoch er dafür das Risiko einschätzt und was ihm was wert ist (Stichwort: ruhig schlafen können).

Eins hab ich vielleicht auch noch nicht im detail gesagt:
Es geht um die Bewilligung einer baulichen Abänderung. Gegenstand dieses Bewilligungsverfahrens ist daher nur die Abänderung. Nur diese muss auch in den Einreichunterlagen dargestellt werden (Gegenüberstellung  vorher:nachher, so wie es Ramhard oben schon schrieb). Für das Gebäude gibt es dann 2 Bewilligungen - die ursprüngliche und die Änderungsbewilligung - die untrennbar miteinander verbunden sind und immer zusammengehören.
Und: im Bwilligungsverfahren für die Abänderung geht es wirklich nur um die Änderung. Alles andere vom bewilligten Bestand ist kein Thema und wird auch nicht mit jetzigen gesetzlichen und technischen Standards überprüft.





7.2.2018 15:34
Also gehen wir einmal davon aus, dass die Änderung zu bewilligen wäre:

Wenn ich die Sache jetzt mit dem Bauamt klären möchte, wäre es dann nicht besser die 30 Jahresfrist sicherheitshalber abzuwarten oder kann man es einfach mit Bewilligung versuchen bzw. evtl. sogar ohne Bewilligungsnotwendigkeit und falls es doch ein Probem gibt (U-Werte oder was auch immer) auf den Ablauf der 30 Jahre zu warten? Ich vermute mal, dass - wenn die Behörde jetzt durch meinen Hinweis aktiv wird - die §70 Regel nicht mehr geht, zumal zum jetzigen Zeitpunkt die 30 Jahre noch nicht abgelaufen sind.

Karl10, du hast gemeint im Rahmen des Zubaus würde es leicht möglich sein, dass man drauf kommt. Jetzt hab ich aber gelesen, dass seit einigen Jahren gar keine "Beschau" stattfindet sondern nur der Bauführer bestätigt, dass der ZUBAU ok ist. Der Bauführer wird natürlich die Abweichung sehen, aber sie betrifft ihn ja nicht, weil sie ja den Zubau nicht betrifft. Inwiefern könnte dann der falsche Plan am Bauamt auffallen?

Damit klarer wird worum es sich handelt: es ist ein Haus mit Mansarde, der darüberliegende Spitzboden ist natürlich nicht gedämmt.

Im Grunde sehe ich aber eher auch ein allgemeines Problem, so wie du die rechtliche Vorgehensweise schilderst. Wenn mir zb das Bauamt jetzt sagt, die Abänderung (oder irgendeine Abänderung) braucht nicht bewilligt werden, dann kann man sich ja eigentilch nicht darauf verlassen, wenn in ein paar Jahren ein anderer Bürgermeister plötzlich der Meinung wäre, es wäre zu bewilligen. Und wenn eine Benützungsbewilligung oder was auch immer nicht zählt (sprich die Behörde die korrekte Bauausführung nicht bestätigt), kann man sich ja theor. nie sicher sein ob eine leichte Abweichung vom Einreichplan irgendwannmal ein Problem werden könnte.
8.2.2018 16:43


bauordnung schrieb: Jetzt hab ich aber gelesen, dass seit einigen Jahren gar keine "Beschau" stattfindet sondern nur der Bauführer bestätigt, dass der ZUBAU ok ist.


Die "Beschau", die du da meinst war die Kollaudierungsverhandlung zum Zwecke der Benützungsbewilligung. Die gibt es schon seit 1996 nicht mehr, ist also nichts neues.

Seit der Novelle Sommer 2017 gibt es aber auch generell keine Bauverhandlung mehr. Aber genau das ist der Grund, warum Bausachverständige dann oft allein (oft nur "von außen") einen kurzen Blick auf den Bauplatz werfen, weil sie ganz einfach wissen wollen, wie es dort ausschaut, weil Pläne allein oft nicht das Umfeld befriedigend zeigen und weil sie wissen, wie mangelhaft die Pläne tatsächlich oft sind.
Keine BAuverhandlung heißt also nicht, dass der Bausachverständige nicht kruz einen Sprung vorbeischaut. Und gerade bei einem Zubau ist immer der Altbestand, an den zugebaut wird, von besonderem Interesse. Geht ja auch darum, wei die Verbindung zwischen alt und neu erfolgt usw.


bauordnung schrieb: kann man sich ja theor. nie sicher sein ob eine leichte Abweichung vom Einreichplan irgendwannmal ein Problem werden könnte.


Streng genommen, ja, so ist es.
11.2.2018 19:16
Habe heut in den Nachrichten vernommen, dass es für Häuslbauer eine enorme Vereinfachung beim Bauansuchen gibt.  Es braucht nämlich kein Grundbuchauszug mehr besorgt werden. Gemeinden werden Diesen selber ausdrucken. Ganz toll! Allerdings wurde das von unserer Gemeinde schon längst praktiziert! GA bekommt man (natürlich die üblichen Gebühren werden eh ohnehin verrechnet) jederzeit, auch für andere Belange. Entweder nur wo nur die Flächen angeführt sind, auch ein Vollständiger mit allem drum und dran. Braucht eigentlich niemand zum Grundbuchamt oder Notar pilgern. Bauverhandlung gibt es ja auch seit dem Vorjahr nicht mehr, ebenso keine Kollaudierung mehr, (eh schon länger nicht mehr) es gibt nur mehr die Fertigstellungsanzeige durch den Baumeister. Diese Dinge sind sicher eine Erleichterung, aber das mit dem Grundbuchauszug eher lächerlich.

Frage in diesem Zusammenhang mit Bauamtsgebühren,
wird für die Fertigstellungsanzeige eine Gebühr von Seiten des Bauamtes eingehoben? Kann mich nicht erinnern, etwas bezahlt zu haben, oder übernimmt der Baumeister diese Gebühr?
25.2.2018 15:24


Karl10 schrieb: @flohmax
Könnte sein. Aber wir wissen ja noch gar nicht, welche Situation da wirklich gegeben ist: ist da drunter ein unausgebauter Dachboden und daher die Dachhaut gar nicht gedämmt oder ist es ein ausgebautes Dachgeschoß mit Dämmung im Dach und wenn ja, was ist da der genaue Aufbau usw.
Aber wie auch immer, es ist so oder so nicht wirklich ein Problem. Entweder es läuft über §70 eine Feststellung des Bestandes oder - falls ohnehin bewilligungspflichtig - es läuft beim Bewilligungsverfahren für den Zubau ganz einfach mit (so wie es Ramhard oben als unkompliziert beschrieben hat).


In einem anderen Thread wurde heute geschrieben, dass der §70 NÖ BauO nur gilt, wenn das Haus ursprünglich eine Bewilligung hatte. Wenn meine Dachkonstruktion von der Bewilligung abweicht, hätte das Gebäude ja in dieser Form auch nie eine Bewilligung gehabt, weil abgewichen wurde ja nicht, sondern von Anfang an so gebaut. Hab ich da was falsch verstanden?

 

Inwiefern könnten U-Werte oder sonstige Bestimmungen eine reguläre Bewilligung verhindern? Beide Konstruktionsvarianten an sich waren zumindest damals erlaubt, da beide in der Straße so vorkommen. In beiden Varianten ist es jedenfalls eine Mansarde, der Spitzboden darüber ist zum Dach hin nicht gedämmt.
25.2.2018 22:37


bauordnung schrieb: Wenn meine Dachkonstruktion von der Bewilligung abweicht, hätte das Gebäude ja in dieser Form auch nie eine Bewilligung gehabt, weil abgewichen wurde ja nicht, sondern von Anfang an so gebaut. Hab ich da was falsch verstanden?


[ref]bauordnung:48028#450564[/ref]Man muss da unterscheiden:
Hat das gesamte Gebäude keine Bewilligung, weil es als ein "anderes" (rechtlich: "aliud") zu bewerten ist?
Oder ist davon auszugehen, dass es für das Gebäude an sich eine aufrechte Bewilligung gibt, von der es in einem Teilbereich eine (bisher) nicht bewilligte Abänderung gibt? 

Man muss also beachten, dass nicht jegliche bewilligungspflichtige Abweichung von einer Baubewilligung gleich das gesamte Bauwerk zum kompletten Schwarzbau macht.
Die Grenzen in dieser "Aliud-Thematik" sind "fließend" und können immer nur im Einzelfall und unter Kenntnis ALLER maßgeblichen Details des Falles rechtlich abgeklärt werden.

In deinem Fall scheint es so zu sein, dass man grundsätzlich von einer seit Errichtung aufrechten Baubewilligung für das Gebäude ausgehen kann, bei dem es eine Abweichung in der Dachausführung gibt. Das ist also (rechtlich) ein "Baugebrechen". Es muss in einem solchen Fall "das Baugebrechen" beseitigt werden.
Dafür gibts 2 Wege: Entweder die Baubewilligung der bisher konsenslosen Abweichung mit einem Bauansuchen um Abänderung beantragen und eine Bewilligung dafür erhalten,
oder die "Amnestieregelung" des §70 in Anspruch nehmen, wenn die dort enthaltenen Kriterien erfüllt sind.
Wenn beide Wege ausscheiden, dann bleibt das "Baugebrechen" weiter bestehen, und rein rechtlich müsste die Baubehörde einen baupolizeilichen Auftrag erteilen, den ursprünglich genehmigten Zustand herzustellen.



bauordnung schrieb: Inwiefern könnten U-Werte oder sonstige Bestimmungen eine reguläre Bewilligung verhindern? Beide Konstruktionsvarianten an sich waren zumindest damals erlaubt, da beide in der Straße so vorkommen.


Auch wenn es sich um eine nachträgliche Bewilligung handelt (was ja grundsätzlich rechtlich geht) zählt nicht die Gesetzeslage zum Zeitpunkt der Errichtung, sondern zum Zeitpunkt der jetzigen baurechtlichen Entscheidung. Was irgendwann erlaubt war und was andere gebaut haben ist da nicht das Thema. Es zählt das, wie es jetzt in den gültigen Gesetzen steht!

26.2.2018 18:09
Danke für die ausführliche Antwort.

Wäre dann in meinem Fall eher davon auszugehen, dass dies nun bewilligt würde oder würden da die U-Werte - wie gesagt der Unterschied ist in der Mansarde, der Spitzboden ist an sich nicht gedämmt - oder sonst etwas eher ein Problem machen?

Wobei man ja sagen muss, dass die Abänderung nur die Form des Dachs betrifft, aber die (nicht vorhandene und damals auch unübliche Dämmung) der Ausführung des Dachs wurde damals schon so bewilligt. Ein Beispielfoto hab ich dir ja damals als PN geschickt.

Hast du absichtlich "rein rechtlich müsste ein baupolizeilicher Auftrag erteilt werden" geschrieben, weil dies dann in der Praxis eher nicht passiert?
27.2.2018 18:22


bauordnung schrieb: Wäre dann in meinem Fall eher davon auszugehen, dass dies nun bewilligt würde oder würden da die U-Werte...


Du willst dir die Antwort nicht selber geben, oder?  Ich kann es auch nicht. Mit der OIB-Richtlinie 6 kenn ich mich nicht aus. Es stellt sich sicher die Frage, welche Werte hier anzuwenden sind. Es ist ja keine Neubau, sondern (formal und laut Plan) eine "Abänderung" (oder Renovierung?). Man muss immer das bisher bewilligte (wurscht ob´s das jemals gegeben hat oder nicht) und das nun beantragte gegenüberstellen. Wie gesagt, da müsste man sich in die OIB 6 vertiefen, wie sowas zu behandeln ist.



bauordnung schrieb: Wobei man ja sagen muss, dass die Abänderung nur die Form des Dachs betrifft, aber die (nicht vorhandene und damals auch unübliche Dämmung) der Ausführung des Dachs wurde damals schon so bewilligt.


Ich glaube mit dieser Argumentation verrennst dich: Es geht nicht nur um die Form, sondern es betrifft ja die gesamte DachKONSTRUKTION. Zu dieser zählen natürlich auch die diversen Aufbauten der "neuen" Dachhaut. Also da wird man schon in den Plan einzeichnen müssen wie sich die DAchhaut aufbaut, welche Materialien in welchen Stärken da verbaut sind und was das so kann.


bauordnung schrieb: weil dies dann in der Praxis eher nicht passiert?


Ja, ist meist so. Steht ja schon lang so und keiner hat was dagegen gesagt, oder? Aber es gibt dann auch die Fälle, so wie jetzt grad in Oberösterreich und plötzlich ist es ein Thema. 

6.3.2018 10:26
Kennt sich hier jemand im Forum mit dieser OIB-Richtlinie 6 aus? Im Prinzip würde das ja auch alle betreffen, die ein bestehendes älteres Haus irgendwie am obersten Stock zb ausbauen, verändern wollen. Ist im Prinzip von der Ausgangslage her das Gleiche. Ich habe zwar keine Ahnung davon, aber irgendwie kann ich mir nicht vorstellen, dass ich alles Dämmen bzw. an den neuen Regeln ausrichten muss, wenn ich bei einem älteren Gebäude nachträglich (obs gleich damals gemacht wurde oder jetzt nachträglich wäre ja von der Ausgangslage das Gleiche) eine Änderung vornehmen würde.

Wie dem auch sei, weiß jemand ob man diese Dämmung so sie nötig wäre auf einfache Weise bei einem 0815-Dach nachträglich durchführen kann? Ich vermute mal eher ja, oder?

Interessant für mich wäre auch noch, ob es - abgesehen von der Dämmung - üblicherweise (schon klar eine genaue Ferndiagnose gibts nicht) sonst noch zu "Komplikationen" kommen könnte bei der nachträglichen Bewilligung und wo diese in der Praxis meist auftreten? Wie gesagt, die Konstruktion an sich sollte in Ordnung sein, da sie auch in der Nachbarschaft (und dort wohl von Anfang an bewilligt, es gab quasi mehrere Haustypen zur Wahl) praktisch exakt gleich umgesetzt wurde.



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