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Gelöst OÖ - Flachdach im Grünland - Ortsbild?

8 Beiträge | letzte Antwort 22.1.2018 | erstellt 18.1.2018
Liebe Baurechtsexperten aus dem Forum :)

Ich habe ein paar Fragen an euch zu meinem geplanten BVH mit folgenden Facts:
Gebiet ausserhalb vom kleinen Dorf - Landwitschaftliche Widmung - Sternchenbau

Rechteckiges bestehendes Haus mit Krüppel- Satteldach. Es soll ein kleiner Teil davon abetragen werden und ein Zubau entstehen damit das Haus dann eine L-Form hat.

Da im Bestand die Raumhöhen aus dem Jahre 1960 2,3m betragen soll der Zubau dem heutigen standard entsprechen und 2,8m bekommen. Aufgrund der Zubauhöhen haben wir ein Flachdach eingeplant da mir keine andere vernünftige Lösung einfallen würde wie ich das neue Dach mit dem bestehendem tieferen Dach verbinden könnte.

Ich habe telefonisch einen Termin zur Vorbegutachtung meines Plans auf der Gemeinde für Montag vereinbart wo der zuständige Bausachverständige der auch die Bauverhandlungen macht da ist. Der Gemeindemitarbeiter aus der Bauabteilung teilte mir mit das höchstwahrscheinlich das Flachdach nicht zugelassen wird und der Sachverständige darauf stützen wird das es nicht ins Orts- und Landschaftsbild passt.

Haben sie angeblich schon erlebt...

Ich habe genau 2 Nachbarn welche auf unser Haus sehen, und bin 5km ausserhalb des Dorfes - glaube das es da nicht mal einen Bebaungsplan weder eine Ortsbildschutzzone gibt...

Wie soll ich gegenargumentieren wenn am Montag diese Aussage wirklich kommt?

Würde mich um Infos freuen ! DANKE !!!
19.1.2018 17:54
Hi!

Sollte das Flachdach wirklich abgelehnt werden, kannst du fragen, ob ein Satteldach in Flachdachausführung möglich wäre - also Betondecke+Aufbau, aber eben nicht flach sondern mit ca. 10-15 Grad Sattel.

Würde nicht viel höher ausfallen als ein normals Flachdach und wird aber vielleicht als Satteldach anerkannt.

LG, Marko
19.1.2018 19:57
das könnens aus oben genannten gründen nur ablehnen, wenn es einen bebauungsplan gibt der dies regelt. ansonsten gilt die oö bauordnung.
21.1.2018 11:08
Danke!
Bebauungsplan gibt es bei uns da keinen hat mir der Gde-Mitarbeiter schon gesagt - aber auch in der Bauordnung gibt es ja Hinweise dass die Ländlichen Bilder erhalten werden müssen... 

Bin schon gespannt was morgen rauskommt. Lg


21.1.2018 11:43


heislplaner schrieb: das könnens aus oben genannten gründen nur ablehnen, wenn es einen bebauungsplan gibt der dies regelt. ansonsten gilt die oö bauordnung.


Das stimmt so überhaupt nicht!!! Es geht hier um die Frage des Orts- und Landschaftsbildes. Und da ist es eher genau umgekehrt wie du das sagst: wenn es einen Bebauungsplan gibt, dann ist für eine zusätzliche Prüfung des Orts- und Landschaftsbildes nicht mehr viel Platz, da dies im Bebauungsplan ja bereits eingeflossen und berücksichtigt ist.
Gibt es keinen Bebauungsplan, dann bildet die Prüfung auf Orts- und Landschaftsbild den Schwerpunkt zur Frage der (äußeren) Gestaltung eines Bauwerks. Und Ja: genau da greift die Bauordnung bzw. das Bautechnikgesetz (siehe dort § 3 Abs. 3 Zif.3).


tga1317 schrieb: Wie soll ich gegenargumentieren wenn am Montag diese Aussage wirklich kommt?


Was immer gilt: der Ton macht die Musik! Was aber nicht heißen soll, alles zu akzeptieren. Zunächst die Argumente anhören und natürlich auch hinterfragen (also Interesse zeigen, es verstehen und nachvollziehen zu wollen). Aber auch daruf bestehen, dass eine allfällige Ablehnung entsprechend fachlich und nachvollziehbar begründet wird. Wenn du da und dort anderer Meinung bist, nicht unbedingt den "Oberlehrer" und "Besserwisser" hervorkehren, sondern darauf hinweisen, dass du dir dazu selbst eine Fachmeinung eines Experten (Architekten) und eine Beratung einholen wirst. Dazu würdest du aber eine detaillierte fachliche Beurteilung brauchen. D.h. bestehe darauf, dass man dir nicht nur kurz und bündig mitteilt, dass das so nicht geht, sondern bestehe auf eine schriftliche, fachliche Beurteilung. Diese würdest du brauchen, um dich mit deinem persönlichen Fachmann zu beraten, wie die weitere Vorgangsweise (allenfalls Umplanung) ist.
Lange Rede, kurzer Sinn: Lass dich nicht mit einem kurzen "das geht so nicht" ohne Nennung der entsprechenden gesetzlichen Grundlagen und darauf aufbauenden detaillierten fachlichen Begründungen abspeisen. Wie oben schon gesagt, ist die Frage Orts- und Landschaftsbild im Bauverfahren zu behandeln. Das kannst nicht wegdiskutieren. Aber du hast einen Rechtsanspruch darauf, dass die Behörde eine allfällige Ablehnung deines Projektes auf ein detailliertes, nachvollziehbares Fachgutachten stützt. Dazu muss der Sachverständige der Gemeinde auch eine entsprechende Ausbildung haben. Für einen "Bauingenieur" trifft dass in der Regel nicht zu. Für Orts- und Landschaftsbildgutachten sollte man ausgebildeter Architekt oder zumindest Raumplaner sein.
Und wenn es dann ein solches Gutachten gibt, dann hast du dazu das Recht auf Parteiengehör; d.h. man sollte es dir übergeben und eine Frist von zumindest 2 bis 3 Wochen einräumen, wo du dazu Stellung nehmen kannst.

Du solltest dich bei deiner Vorsprache nicht auf eine fachliche Diskussion über Orts- und Landschaftsbild einlassen (da wirst du immer den Kürzeren ziehen). Du solltest aber sehr bestimmt (aber immer höflich) auf deine Rechte pochen: wenn man es ablehnen will, dann her mit einem entsprechend begründeten und nachvollziehbaren Gutachten und Zustellung dieses Gutachtens an dich mit Einräumung einer Frist zur Stellungnahme. 
Und dann kannst du dir immer noch überlegen, wie du darauf reagierst: Mit fachlicher Expertenunterstützung das Gutachten mit einer Stellungnahme zu widerlegen versuchen, oder falls das Gutachten fachlich und rechtlich passt in letzter Konsequenz umplanen.

PS: gilt alles natürlich nur, wenn ihr bei eurem Gespräch auf keinen gemeinsamen Nenner kommt, der für dich ohnehin akzeptabel ist.
21.1.2018 12:38
Danke Karl, für deine ausführlichen Beitrag!

Ich habe bereits eine zweite Variante geplant mit einem normalem Satteldach welche mir ebenso sehr gefällt - werde aber aus Kostengründen Montag mal eben nur die Flachdachvariante vorzeigen! 

Kostengründen deshalb weil bei der Steildachvariante müsste ich dann Zwangsläufig das alte Dach auch abdecken und neu eindecken damit das nicht ein Fleckerlteppich wird... da wäre halt die Variante Zubau Flachdach günstiger...

Werde mir deine Rat zu Herzen nehmen, aber ich glaube da ich im April mit den Umbauarbeiten beginnen will werde ich aufgrund mangels an Zeit für Gutachten usw. im Notfall diesen Kompromiss eingehen!

Wünsch allen ein schönes Wochenende und vielen Dank! Lg
22.1.2018 12:45
Sodala, war heute bei der Besprechung...
Thema Flachdach ist aufgekommen, er meinte er lässt gerne ein Gutachten erstellen usw. dann brach ich aber ab da ich im MAI beginnen will ging ich den Kompromiss auf ein Steildach ein welches mir mittlerweile auch sehr gut gefällt.

 

Eine aufgetauchte Frage ist nun folgende:
Der Zubau des Gebäudes geht genau bis zu Grenzlinie der Parzelle.
Das Grundstück nebenan ist aber auch meines und dort ist nur ein privater Weg von uns und dahinter Wald.

Der Sachverständige sagte mir ich muss 3m Abstand zu der Grenze einhalten aber das kann ich ändern indem ich die Bau-Parzelle neu Vermessen lasse. Momentan hat die Bauparzelle 450m² diese soll ich auf max. 1000m² neu Vermessen lassen (mehr darf ich nicht wegen Sternchenbau)

Nun meine Frage zur bebaung bis zur Grundgrenze - stimmt dies so obwohl das dahinter alles mir gehört? Gibts da Ausnahmen?

Oder ist doch Vermessen das einfachste? Ich scheue einwenig die Kosten...
22.1.2018 13:00
Trotzdem die einfachste Lösung! 
22.1.2018 13:23
Weis jemand wo das geregelt ist, dass man bei Sternchenbauten nur max. 1000m² Baufläche haben darf? Wenn ich auf 1200 gehen könnte wäre bei mir perfekt dann wären alle einfriedungen usw. auch drinnnen..?

 

Im Netz konnte ich nur diesen Text finden:
"Die Signatur + weist von Grünland umgebende Baulandflächen mit Wohngebäuden als Bestand (in der Regel unter 1.000 m2) aus. Für die in einem Anhang zum Flächenwidmungsplan dargestellten Flächen, die im nachfolgenden Verzeichnis fortlaufend mit der jeweiligen Grundstücksnummer, der Hausnummer und dem Flächenausmaß angeführt sind, wird die Widmung Dorfgebiet festgelegt."

Da schreiben sie aber "in der Regel" - was ist die "Regel" ?

Danke Vorab! lg

EDIT: Habe heute den Vermesser beauftragt wird alles passend! DANKE an alle die mir hier auch geantwortet haben! LG



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