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Kredit nur mit Vermietung zurückzahlen!?!

30 Beiträge | letzte Antwort 22.1.2018 | erstellt 8.1.2018
Hallo,

wie vor ein paar Tagen schon einmal in einem eigenen Thread geschrieben überlegen wir momentan aus unserem RH auszuziehen, da wir einen fertigen Grund haben auf welchem wir bauen könnten.

Nun gibt es auch die Variante, dass man das RH der Genossenschaft nach 10 Jahren übernimmt (das ist bald so). Mit unserem ersparten könnten wir das auch machen, somit wäre es dann in unserem Eigentum und wir haben ein komplett ausbezahltes RH  ohne Schulden.

Eine Option wäre dann mitunter, dass man das RH vermietet und damit dann den Kredit für den Hausbau finanziert. Jedoch haben wir dann kaum Erspartes über (evtl. so um die 40K) und müssten uns fast alles für den Hausbau aufnehmen (rechne mit 350k).

Natürlich kann man monatlich von unserem Gesamteinkommen von ca. 3600.- auch noch was dazu beisteuern, aber das will ich so gut wie möglich vermeiden.


Als Mieteinnahmen in unserer Gegend für ein RH mit 98m² WFL + 45  Keller + Dachboden + 60m² Garten + Carport mit 2 Stellplätzen kann man mit ca. 1200 Mieten rechnen.

Das RH will ich nicht unbedingt hergeben, da ich für unsere beiden Kinder in späterer Zukunft auch was "aufheben" möchte!

Was sagt ihr dazu? Schnapsidee oder Option die man nutzen sollte?

lg
8.1.2018 11:59
Hallo,

ein paar Fragen dazu:

1: wurde das Reihnhaus mit in anspruchnahme öffentlicher Mittel errichtet?
2: die 1.200€ sind inkl Betriebskosten und Ust und wenn nicht wie Hoch sind die BK inkl Erhaltungs und verbesserungsbeitrags.
3: wird inventar mitvermietet oder wird die Wohnung Leer übergeben.

ansich ist es eine Option die man nutzen kann, nur sollte man beim vermieten immer bedenken was tue ich wen die Mieter nicht zahlen (Räumungsklagen können sehr lange dauern und sehr Kostenintensiv sein) bzw. wie geht man danach oder davor mit Leerstand um.
8.1.2018 12:02
Wir haben auch mit dem Gedanken gespielt unsere ETW zu behalten und einen Teil der Mieteinnahmen für die Tilgung zu verwenden. Schlussendlich haben wir uns aber dann aber doch dagegen entschieden.

Solange die Mieteinnahmen da sind ist es klar besser. Aber was passiert wenn unvorhergesehene Reparaturen anstehen, oder die Mieter nicht mehr zahlen (die bekommt man gar nicht so schnell aus dem Haus raus)? Oder - im Worst Case - beides zugleich eintritt? Außerdem hat man als Vermieter ja auch einen gewissen Aufwand, also man muss dann für zwei Häuser "sorgen". Ich weiß nicht wie hoch die Renditen für Vermietung sind, aber ich schätze nicht viel höher als 5%. Das ist recht wenig für doch einige Risiken.

Also ich würde das nur machen wenn ich auch ohne Mieteinnahmen den dann höheren Kredit und die Erhaltungskosten beider(!) Häuser zahlen könnte.




8.1.2018 12:10
man muss jetzt einfach mal zusammenschreiben wie die Situation in der Zukunft wäre:

man hat:
- 2 Häuser
- 310k Schulden
- 3600 reguläres Einkommen
- mögliche Mieteinnahmen noch genauer zu definieren

hört sich nicht unrealistisch an wenn man das so möchte, ich würde dann möglichst viele Schulden aufs RH laden mit getrennten Hypotheken, das das Backup RH das Risiko trägt und man im geplanten eigenen Heim möglichst zügig schuldenfrei sein kann


8.1.2018 12:35
Ich habe mal mit 350.000 Kredit für 30 Jahre und 2% Zinsen gerechnet. Ergibt eine Rate von ca 1300. Die müssen dir also NACH STEUERN, Reparaturmaßnahmen und Backup für Zeiten ohne Mieteinnahmen übrig bleiben. 
Bei 310.000 Kredit sinkt die Rate bei 2% auf 1150, aber siehe oben...

Ich habe keine wirkliche Ahnung von den Dingen, glaube aber, dass es mehr Sinn machen würde, wenn du beim Vermietobjekt Kreditzinsen hättest, weil du die steuerlich geltend machen könntest (vielleicht kennt sich da jemand aus?).
8.1.2018 12:35
da fällt mir ja noch was ein :)

ca der Kaufpreis dann kann ma ne gute berechnung machen was, wie, wo rauskommen würde.

zu bedenken kommt noch:

Kosten Anwalt für den Mietvertrag
Kosten für Mieterkonto (Sprich Kautionskonto)
Viel Einlesen ins MRG:)

oder das ganze einer HV umhängen damit erhöhen sich allerdings die BK.
8.1.2018 13:06


Natorion schrieb: die 1.200€ sind inkl Betriebskosten und Ust


UND vor Einkommenssteuer
8.1.2018 13:09


mirabell schrieb: dass es mehr Sinn machen würde, wenn du beim Vermietobjekt Kreditzinsen hättest, weil du die steuerlich geltend machen könntest


Stimmt. Damit du die Kreditzinsen als Werbungskosten ansetzen kannst, muss der Kredit kausal mit der Errichtung des Hauses zusammenhängen. Du kannst nicht ein abbezahltes Objekt mit einem Kredit für ein neues Haus belasten und dafür die bei der Vermietung Zinsen geltend machen.

Grob überschlagen wird dir, wenn du die 1.200 reine Miete bekommst, nach ESt ca. 800-900 bleiben. Die AfA von 1,5% auf den abnutzbaren Teil des geschätzten Hauses gerechnet und bei einem Grenzsteuersatz von 42%.
8.1.2018 13:17


utes schrieb: UND vor Einkommenssteuer


Das ist ein wichtiger Einwand! Das heißt als Vermieter sollte die Person auftreten, die weniger Einkommen hat!
8.1.2018 13:41


utes schrieb: UND vor Einkommenssteuer


aja stimmt Danke in der Geschwindigkeit vergessen :)
8.1.2018 14:56
Ist an und für sich keine schlechte Idee.



Natorion schrieb: 1: wurde das Reihnhaus mit in anspruchnahme öffentlicher Mittel errichtet?


Das ist wichtig zu klären. Vor allem ob noch Förderungen weiterlaufen. Dies könnte die Vermietung ziemlich einschränken.



Natorion schrieb: 2: die 1.200€ sind inkl Betriebskosten und Ust und wenn nicht wie Hoch sind die BK inkl Erhaltungs und verbesserungsbeitrags.


Bei Gesamtumsätzen in der Höhe besteht eine Steuerbefreiung gem. § 6 Abs 1 Z 27 UstG, somit keine USt. Außer man optiert.

Zu klären wäre ob die Wohnung mit oder ohne Steuer verkauft wird. Falls ohne, macht es auch keinen Sinn das Objekt mit USt zu vermieten, wenn keine höheren Investitionen geplant sind.



Natorion schrieb: Kosten Anwalt für den Mietvertrag


Nicht unbedingt notwendig, falls keine speziellen Gegebenheiten vorhanden sind. Es gibt im Internet genug Vertragsmuster (AK bzw. auch kostenpflichtig) die man nur etwas adaptieren muss.

Falls wenig Wissen über die Materie besteht, würde ich das Buch "Fair (ver)mieten" vom VKI empfehlen.



Natorion schrieb: Kosten für Mieterkonto (Sprich Kautionskonto)


Sollte keine Kosten geben. Ein Sparbuch reicht.



rabaum schrieb: Stimmt. Damit du die Kreditzinsen als Werbungskosten ansetzen kannst, muss der Kredit kausal mit der Errichtung des Hauses zusammenhängen. Du kannst nicht ein abbezahltes Objekt mit einem Kredit für ein neues Haus belasten und dafür die bei der Vermietung Zinsen geltend machen.


Absolute Zustimmung. Hier wäre ein Konstrukt zu überlegen, wo die Eigentumswohnung bewusst in voller Höhe per Kredit finanziert wird. Dies hat natürlich auch Auswirkungen auf die dem Finanzamt vorzulegende Prognoserechnung und die Einschätzung ob es sich um Liebhaberei handelt oder nicht (bei kleiner Vermietung muss ein Überschuss nach 20 bzw. 23 Jahren gegeben sein). USt und ESt sind hier differenziert zu betrachten. Bei der USt gibt es keine Liebhaberei.




rabaum schrieb: Grob überschlagen wird dir, wenn du die 1.200 reine Miete bekommst, nach ESt ca. 800-900 bleiben. Die AfA von 1,5% auf den abnutzbaren Teil des geschätzten Hauses gerechnet und bei einem Grenzsteuersatz von 42%.


Schwierig zu sagen, würde mich hier auch nicht trauen etwas grob zu überschlagen, da die (zukünftige) Einkommenssituation unklar ist.

Die Steuerlast verteilt sich im Ausmaß eurer Besitzverhältnisse auf euch. Wenn ein Partner jetzt deutlich mehr als der andere verdient, kann dies bei Einem zu einem Grenzsteuersatz von 42% führen und beim Anderen zu weniger oder nichts (Karenz, geringfügige Arbeit).

Bei einer Betrachtung der Einkommens- und Steuersituation auf Familienbasis wäre es evt. sinnvoll die Einräumung eines Fruchgenussrechts zu überlegen.

Ergänzend könnte man für die Wohnungsanschaffung eine Personengesellschaft gründen, da bei einer Veräußerung von bis zu 94,99% der Gesellschaft (in diesem Fall somit auch bis zu 94,99% der Immobilie) keine Grunderwerbsteuer anfallen würde.

Zur Vermeidung der GrESt (für den neuen Eigentümer) dürfen die restlichen 5,01 oder mehr % dann aber erst frühestens 5 Jahren veräußert werden.

Das Konstrukt ist bei einer Eigentumswohnung evt. ein Overkill aber bei höheren Summen durchaus anzudenken, da es dem Erwerber Kosten spart und somit die Atraktivität der Immobilie steigert.

Generell würde ich bei so einer Entscheidung immer den Rat eines Steuerberaters einholen um das steuerliche Optimum aus der Investition herauszuholen.
8.1.2018 15:14
@Baumau
kurze Frage, weil du von Liebhaberei gesprochen hast. Was ist eig. wenn man Freunde (und ich mein nicht irgendwelche steuerschonenden "Freunde") übergangsweise in seiner Wohnung unentgeltlich wohnen lässt, sodass für den Eigentürmer zumindest die laufenden Kosten gedeckt sind. Setzt man dann trotzdem einen Mietvertrag auf, der deutlich unter Marktwert läuft? Oder braucht man dann gar keinen Vertrag?

Sorry fürs OT.
8.1.2018 15:56


Baumau schrieb: Das ist wichtig zu klären. Vor allem ob noch Förderungen weiterlaufen. Dies könnte die Vermietung ziemlich einschränken.


geförderte Eigentumswohnungen können nur in Ausnahmefällen und nur mit der Zustimmung der Wohnbauförderungsstelle des Landes oder erst nach gänzlicher Tilgung des Förderungsdarlehens vermietet werden.



Baumau schrieb: Ergänzend könnte man für die Wohnungsanschaffung eine Personengesellschaft gründen, da bei einer Veräußerung von bis zu 94,99% der Gesellschaft (in diesem Fall somit auch bis zu 94,99% der Immobilie) keine Grunderwerbsteuer anfallen würde.


Meinst das das funktioniert Vertraglich bietet die Genossenschaft den Mieter die Wohnung  nach 10 Jahren zum Kauf an, am Freien Markt stimm ich dir zu!



Baumau schrieb: Generell würde ich bei so einer Entscheidung immer den Rat eines Steuerberaters einholen um das steuerliche Optimum aus der Investition herauszuholen.


100% zustimmung.

8.1.2018 16:03
Einen schriftlichen Vertrag brauchst du rechtlich nicht, ist aber wohl auch bei Freunden zu empfehlen.

Mir fehlt etwas der Gesamtzusammenhang um die Frage richtig beantworten oder einschätzen zu können.

Wenn du einfach für eine Zeit jemanden in deiner Wohnung leben lässt und er bezahlt nur die Kosten welche für dich auch entstehen würden, dann ist dies steuerlich irrelevant. Hast ja kein Einkommen dadurch.

Anders sieht es aus wenn die Wohnung "gewinnbringend" vermietet werden soll und du in deiner Steuererklärung Verluste geltend machst.

Es muss nachgewiesen werden, dass die Absicht bestand die Wohnung zu vermieten (Maklervertrag, Anzeigen, etc.). Wenn du in der Zwischenzeit jemanden in der Wohnung zur Deckung der Fixkosten leben lässt, ist das für dich und das Gesamtergebnis ja nur positiv, weil es deine Leerstandskosten senkt.

Die Prognoserechnung soll dem Finanzamt aufzeigen, dass es sich nicht um Liebhaberei handelt und über einen längeren Zeitraum (kleine/große Vermietung unterschiedlich) ein Ertrag erwirtschaftet wird.

Man will damit verhindern, dass sich Leute die Steuerlast senken ohne dass eine Möglichkeit besteht, dass das Objekt je Steuern einbringt.

Natürlich kann es immer zu unvorhersehbaren Ereignisse kommen, die die Prognoserechnung hinfällig machen. Dies ist dem Steuerpflichtigen dann aber nicht anzulasten.
8.1.2018 16:27


Natorion schrieb: Meinst das das funktioniert Vertraglich bietet die Genossenschaft den Mieter die Wohnung  nach 10 Jahren zum Kauf an, am Freien Markt stimm ich dir zu!


Funktionieren vielleicht. 

Die Frage ist ob es sich bei Beträgen unter TEUR 500 langfristig auszahlt, da die Steuererklärung doch etwas aufwendiger/kostspieliger ist als bei Einzelpersonen.
8.1.2018 17:44
ich versuche mal ein einfaches Beispiel zu machen ob ich das richtig verstehe bzw korrigiert mich wo meine Fehler liegen, ein abstraktes Beispiel

1. ich kaufe eine neue ETW   für 155k + 5k Küche + 10k Steuern/Gebühren = 170k

2. Kredit Vertragssumme 135k - Auszahlung 130k + 40k Eigenkapital

3. Mieteinnahmen 700 Euro pM  (550 Miete + 150 BK)

wie würde dann meine erweiterte Steuerklärung aussehen:

A. zusätzliche Einnahmen von 8400
B. zusätzliche Ausgaben
B1. Betriebskosten 1800
B2. AfA 160k = 2400
B3. Zinskosten = 2400 Beispielzahl kommt natürlich am Kredit an
B4. Mietfreibetrag = 730 (glaube ich gelesen zu haben)
=
1070 zu versteuern bei 42,5% wären das pJ 455€ oder pM 38€

heißt also das Gedankenspiel ist so das von den 550 Miete mir effektiv 512€ "bleiben" für die Kreditrate bzw sonstige unerwartete Ausgaben, aber wenn ich den Kredit von den 135k so schreibe das ich 500 Rate habe laufe ich ziemlich neutral, die Miete finanziert die ETW wenn vermietet

Bei Leerstand müsste B1-B3 man ja trotzdem geltend machen und wenn man sagt man ist in der 42,5% Klasse dann wäre das eine Steuerersparniss von 234€ pro Monat gegenüber den Ausgaben Kreditrate+BK von 650 Euro =  416€ die man aufbringen muss pro Monat für die WorstCase Rechnung

######

Hab ich das jetzt alles richtig verstanden oder unterlaufen mir irgendwo große Fehler, was ich hier im Topic verstehe ist Kredit bzw Zinsen kann man nur geltend machen wenn er auch direkt zum vermietenden Objekt und dessen Finanzierung gehört, Schulden "umbuchen" geht nicht




8.1.2018 18:09
Das hast im Wesentlichen schon richtig verstanden
Mietfreibetrag sagt mir nix, ist das nicht der generelle Freibetrag für Zuverdienste?



ChristianIV schrieb: B2. AfA 160k = 2400


hier darfst einerseits auch die Nebenkosten zu den Anschaffungskosten der Wohnung zählen.
andererseits gilt die AfA nur auf den abnutzbaren Teil, der Grund "unter der Wohnung" nutzt sich ja nicht ab. Das BMF sagt 40% sind für Grund und Boden und nicht abnutzbar. Somit wäre in deinem Beispiel die AfA von 102k zu ermitteln.
8.1.2018 20:44
"Wenn Sie allerdings neben ihrem "echten" Arbeitstverhältnis andere Einkünfte haben, die nicht aus einem Arbeitsverhältnis stammen (etwa aus einem freien Dienstvertrag, Werkvertrag, Mieteinnahmen) , so sind diese bis zu 730 Euro pro Kalenderjahr steuerfrei. ...... (Gewinn= Einnahmen – Ausgaben)......
Liegt der Zuverdienst zwischen 730 und 1.460 Euro, gibt es eine Einschleifregelung: nur das Doppelte des 730 Euro übersteigenden Betrages ist steuerpflichtig (Gewinn 1200 - 730 = 470 x 2 = 940 Euro werden versteuert)."
https://ooe.arbeiterkammer.at/beratung/steuerundeinkommen/zuverdienst/Steuerfreier_Zuverdienst.html




rabaum schrieb: Das BMF sagt 40% sind für Grund und Boden und nicht abnutzbar.


ja ich weiß das wurde mit der letzten Steuerreform geändert, diese 40% gelten aber nur für Immobilien in den Größtstädten bzw Gemeinden/Städten mit über 400€ pro m², wenn dies nicht der Fall ist dann sind auch weiter 20% möglich was dann 136k wären in dem Beispiel und dann 2040 statt 2400
9.1.2018 9:07
Zuerst müssten einmal die Anschaffungs- und Anschaffungsnebenkosten berechnet werden, z.B. Kaufpreis, Maklerkosten, Rechtsanwalts- und Notargebühren, Grunderwerbsteuer etc. Diese wären dann, nach Aufteilung in Grund- (nicht abschreibbar) und Gebäudeanteil, mit 1,5% (Wohnzwecke) per annum abzuschreiben.

Nicht zu den oben erwähnten Kosten zählen Finanzierungskosten, welche sofort als Aufwand geltend gemacht werden, wie z.B. Kreditbearbeitungsgebühren, Pfandrechteintragungsgebühr.

Eine Küche wäre meiner Meinung als Inventar zu sehen und auf z.B. 10 Jahre abzuschreiben.

Wichtig zu wissen wäre, dass Verluste der Einkunftsart Vermietung und Verpachtung nur im Jahr ihrer Entstehung mit Gewinnen anderer Einkunftsarten verrechnet werden können. Ein Übertrag ist somit nicht möglich und ein möglicher Verlustüberhang würde verfallen.



ChristianIV schrieb: heißt also das Gedankenspiel ist so das von den 550 Miete mir effektiv 512€ "bleiben" für die Kreditrate bzw sonstige unerwartete Ausgaben, aber wenn ich den Kredit von den 135k so schreibe das ich 500 Rate habe laufe ich ziemlich neutral, die Miete finanziert die ETW wenn vermietet


Hierbei ist zu beachten, dass sich bei den üblichen Krediten die Kreditrate aus einer Zins- und einer Tilgugnskomponenten zusammensetzt, wobei der Zinsanteil anfangs höher ist.

Nur dieser Zinsanteil ist als Aufwand geltend zu machen.

Die in vielen Fällen monatl. zu zahlenden Beiträge zu einem Reparaturfond sind nicht zum Zeitpunkt der Zahlung aufwandswirksam, sondern erst bei ihrer tatsächlichen Nutzung. Im Normalfall erhalten die Eigentümer von der Hausverwaltung im Folgejahr eine Abrechnung mit den auf sie entfallenen Aufwendungen. Hier könnte es zu Diskrepanzen zwischen den Beiträgen des Eigentümers und den tatsächlich steuerwirksamen Aufwendung kommen.

Der Reparaturfond ist üblicherweise ein Sondervermögen der Hauseigentümergemeinschaft und wird mit der Immobilie miterworben/-veräußert.



ChristianIV schrieb: B4. Mietfreibetrag = 730 (glaube ich gelesen zu haben)


Der Grundgedanke passt, die Begrifflichkeit war missverständlich/falsch.



ChristianIV schrieb: ja ich weiß das wurde mit der letzten Steuerreform geändert, diese 40% gelten aber nur für Immobilien in den Größtstädten bzw Gemeinden/Städten mit über 400€ pro m², wenn dies nicht der Fall ist dann sind auch weiter 20% möglich was dann 136k wären in dem Beispiel und dann 2040 statt 2400


Genau, hier sind die Parameter Einwohnerzahl (> oder < 100T) bzw. Wohn-/Geschäftseinheiten (> oder < 10) relevant.

Durch ein Gutachten könnte man den Nachweis einer kürzeren Abschreibungsdauer bzw. eines abweichenden Verhältnisses von Grund und Gebäude nachweisen.
9.1.2018 17:05
Interessantes Thema habt ihr da Da würde ich mich gleich mit einer Frage anhängen:
Die Abschreibung kann ich also in der "GuV Rechnung" der Miete gegenbüberstellen. Wie rechnet sich das, wenn wir jetzt 6 -7 Jahre in der Neubauwohnung gewohnt haben und diese dann vermieten, da ab diesem Jahr das Häuschen gebaut wird. 

Ist dann theoretisch die Wertsteigerung der letzten 6-7 Jahre zu ignorieren und
Abschreibung p.a ab Vermietung = Kaufwert vor 6 Jahren / Nutzungsdauer?
Oder gibt es da eine andere Berechnung? Kann ich möglicherweise die Steigerung dank Speckgürtellage berücksichtigen?
(Wohnung ist ohne Kredit durch Sparstrumpf und Unterstützung netter Schwiegereltern in unser Eigentum gekommen



Baumau schrieb: Genau, hier sind die Parameter Einwohnerzahl (> oder < 100T) bzw. Wohn-/Geschäftseinheiten (> oder < 10) relevant.


Wie ist das bei >10 Wohneinheiten in einer Stadt <100T? Wieviel setzt man da für den Grund ein?

mfg

9.1.2018 17:40


Kneissi schrieb: Ist dann theoretisch die Wertsteigerung der letzten 6-7 Jahre zu ignorieren und Abschreibung p.a ab Vermietung = Kaufwert vor 6 Jahren / Nutzungsdauer?


das ist auf den Seiten des BMF beschrieben, Stichwort fiktive Anschaffungskosten

https://www.bmf.gv.at/steuern/immobilien-grundstuecke/vermietung-verpachtung/absetzung-fuer-abnutzung-bei-vuv.html
9.1.2018 19:23
wir haben ein bisschen länger als 2 jahre in unserer eigentumswohnung gewohnt. haben auch zerst spekuliert zu vermieten. haben aber letztendlich mit über 60000,- reingewinn verkauft und keinen stress mit der kreditrate, mit finanzamt mieter oder so



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