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Hauskauf/Erstangebot der Hausbank

12 Beiträge | letzte Antwort 31.12.2017 | erstellt 27.12.2017
Hallo Liebes Forum,

Wir haben uns gerade für einen Haukauf entschieden und wir sind gerade bei den Kreditverhandlungen angelangt. Leider sind wir beide große Laien in Finanzierungsfragen und wissen daher nicht was gut/schlecht ist und wo wir aufpassen müssen. Durch einen Freund bin ich nun auf diese Seite gelangt, und ich würde gerne eure Meinung zu unserem Angebot wissen.

Gesamtwert des Objekts liegt bei 420.000€
Eigenkapital liegt bei 80.000€ (+Puffer für alle Nebenkosten vorhanden)
Kreditsumme 340.000€ Netto
Einkommen zu zweit liegt bei ~4500€

Wir haben 2 Varianten bekommen:
Variante 1:
25Jahre Variable mit 1,4% auf 3M.E (vllt. noch 1,25 möglich)
Sollzins daher zurzeit bei 1,1
Effektiver Zinssatz daher 1,39
Monatliche Rate: 1.318€

Variante 2:
20 Jahre Fix + 5 Jahre variabel
Fix 2,2 (effektiv 2,53)==> 1.501€
5 Jahre Variabel mit 1,25 auf 3M.E

Bei beiden Varianten:
Ktogebühr p.a: 52,54€
Bearbeitungsgebühr: 5.100€ % 1,5
Einmaligsten: 4390€

Wir haben bewusst diese zwei Varianten genommen und keine Mischvariante. Das sind unsere ersten Angebote und wir haben noch keinen Vergleichswert. Sind diese Angebote gut oder könnte man nich etwa so besser machen.

Ich bedanke mich jetzt schon mal für eure Hilfe!

Lg
27.12.2017 18:45
Kommt auf den Typus an, zu welcher Variante ihr tendiert. Hört sich schon mal ganz gut an.
Variabel sind inkl. Weitergabe des neg. Euribor´s rund 1- 0,875% nach Sichtung aller relevanter Daten möglich, fix auf 15 Jahre rund 1,875%.
Oder 5 Jahre fix 1,125%, danach variabel 1,125%.

28.12.2017 12:14


Cofax schrieb: (+Puffer für alle Nebenkosten vorhanden)


sag die Gesammtkosten bzw das Gesammte Eigenkapital, das ist das was die Banken interessiert, es nicht zu sagen macht dein Projekt nur "schlechter"

wie alex (speeeedcat - bin übrigens zufriedener Kunde von ihm) sagt euch das wahrscheinlich "mögliche" was man da liest,
aber wenn du auf 25 Jahre gehen willst ist für mich mathematisch 20 Jahre fix nicht die beste Idee, wieso ist anhand 2er Beispiele einfach erklärt
(ich nehme mal alex 1,875% als Vergleich)

1. keine Sondertilgungen
selbe Rate von 1501 in der 15 und 20 Jahre Variante, Restschulden nach 15 Jahren:
-> 15Jfix = 146k offene Schulden
-> 20Jfix = 161k offene Schulden
das ist der Vorsprung den man sich durch die niedrigeren Zinsen in dem Fall erarbeitet, was müsste die Jahre 16-20 sein an flexiblen Zinsen das man nach 20 Jahren identisch ist weil ab dann sind beide Kredite flexibel:
-> offene Schulden von 85k nach 20 Jahren bei beiden
= 4,9% flexible Zinsen diese 5 Jahre lang, kann keiner vorraussagen was da wirklich sein wird aber mit der Zahl kann man das für meine Begriffe riskieren

2. Sondertilgungen von 20% durchgehend, man zahlt statt der muss 1501 einfach durchgehend 1800 Rate - 3588 Sondertilgung von 10k die sowieso straffrei sind - offene Schulden wieder nach 15J:
-> 15Jfix = 85k offene Schulden
-> 20Jfix = 98k offene Schulden
wieder der Ansatz wie hoch müssten die Zinsen im Jahr 16-20 sein damit man identisch ist:
= 8,375% ca variable Zinsen für die 5 Jahre für Gleichheit

vom mathematischen Standpunkt hat es keinen wirklichen Sinn eine Fixzinsbindung mehr als 70% der Vertragsdauer zu machen, am Anfang hat man die hohen Schulden, längere Fixzinsen zahlt man also mit höheren Zinsen,
natürlich kann eine Bank ein "unmoralisches" Angebot machen das man fast gezwungen ist superlange Fixzinsen zu nehmen aber die Zahlen sind normal und da würde ich wenn ich fix gehen will eher an 15 Jahre denken

ein letzter Gedanke, es gibt auch was wie Inflation, Lohnerhöhungen die diese normalerweise etwas ausgleichen, die Rate beim Kredit bleibt aber gleich heißt vom zu zahlenden Wert sinkt sie eigentlich, 15 Jahre ist ungefähr so vom Wert identisch:
heute 1000 Euro
15j später = 750 Euro
heißt also in dem Zeitraum 11-20 Jahre kann man von heutiger Betrachtung wahrscheinlich mehr Geld in die Rückzahlung stecken vom Wert her gesehen wenn man möchte (=wesentlich höhere Zinsen und man möchte schneller runterkommen um fertig zu sein)
30.12.2017 9:47


ChristianIV schrieb: ein letzter Gedanke, es gibt auch was wie Inflation, Lohnerhöhungen die diese normalerweise etwas ausgleichen


Hä? Den Gedankengang musst mir nun aber erklären, damit ich es verstehe.

Ich betrachte die Realität:
Die Inflationsrate ist zwar auf dem Papier unter der Ist-Gehalts-Erhöhung,
und vermittelt ein Gefühl von Gewinn.
In Wahrheit ist die Inflationsrate mind. doppelt höher (als angegeben), bei den Verbrauchsgütern die wir zum Leben kaufen.

Fazit : Da gewinnst keine Meter.

Natürlich ist es ein Unterschied ob du für 2000 Brutto dein Haus verlässt oder für 6000 Brutto.
Je höher dein Gehalt umso mehr ist dir die Inflation wurscht.
Ein Haushalt mit wenig Einkommen merk die "Infaltions zu Lohnerhöhungs-Blendung" besonders stark. ( vorraussetzung sie haben ihr Ein-/Ausgaben im Blick)


30.12.2017 10:32
Er meint, wenn die Rate 15 Jahre lang gleich bleibt (Fixzis), erfolgt durch die Inflation eine langsame Entschuldung (im Prinzip so, wie es Staaten machen bzw die EZB macht).
Die Gehälter steigen um die Inflationsrate pro Jahr (so zumindest die Theorie), die Kreditrate bleibt aber gleich. Somit ist die Inflation dein Freund.

Lg, Alex
30.12.2017 10:55


speeeedcat schrieb: Somit ist die Inflation dein Freund.


Theorie und Praxis.
Theoretisch gab es eine Inflationsrate von 1% dein Gehalt stieg um 1,5%.
Auf den ersten Blick ist sie dein Freund.

Die Güter die du jeden Tag kaufst veränderten sich aber (als Beispiel) so :
Semmel +2%
Brot +1.75%
Milch +1.9%
Mehl +2.5%
etc. 
Fazit du verlierst... IMMER!

Wie kommt nun eine niedrigere Inflationsrate auf dem Papier zustande, wenn aber alles teurer wurde?
Ganz einfach.
Es sind Güter in der Statistik der Inflationsrate drin, die nicht jeden Tag erworben werden.
Diese sind im Preis gefallen.
Beispiel:
Flat-TV -12%
etc.

Kein Plan wie es bei euch ist, ich kaufe alle paar Tage Milch, aber nicht wirklich einen Flat-Tv.

Die Inflation ist nie dein Freund gewesen, wenn du in der Realität lebst.
Also gewinnst keine Meter, wie schon geschrieben.
30.12.2017 12:24
Doch doch, das ist schon klar, dass der warenkorb mit Gütern des täglich Bedarfes eine andere Statistik aufweisen. 

Fakt ist, dass aber die Kreditrate nicht Inflationsbereinigt ist, somit die Rate 15 Jahre das gleiche kostet, während dein Gehalt in dieser Zeit rund 30% steigt (steigen sollte).
30.12.2017 12:36
Du hast recht bei Essen und bei + am Konto ist die Inflation dein Feind. Aber bei einem Kredit ist sie IMMER dein Freund vorallem wenn die Zinsen niedriger sind als die Inflation und das wird wohl in Zukunft auf uns zu kommen.
30.12.2017 12:53
und vor allem wenn du die momatliche miete mit kreditrate vergleichst wirds ganz deutlich.
die mietanpassungen erfolgen ja meist deutlich über der inflationsrate, die kreditrate bleibt gleich
30.12.2017 17:38
Da stimme ich euch allen 3 zu.

Und ja, das Gehalt steigt ca. um 30% an, jedoch hast du für tägliche Verbrauchsgüter 40% und mehr zu bezahlen.

Mich wundert es dass dieses System überhaupt akzeptiert wird.
Wahrscheinlich aber aus dem Grund weil viele Menschen nicht darüber nachdenken und voll glauben dass sie im Plus sind.
30.12.2017 18:53
Danke erstmals für die Rückmeldungen!

Wir sind noch immer am überlegen welche Variante am besten ist, tendieren aber eher zur Sicherheitsvariante. Mischzinsvariante haben wir uns noch nicht vorlegen lassen,weil ich ja nichts von den aktuell niedrigen variablen Zinssätze habe, wenn ich mit einem fixen Zinssatz beginne. Und nach 5 bzw 10 Jahren wenn der Variable zum Greifen beginnt, die Zinssätze vermutlich ein wenig gestiegen sind. Wo wäre hier dann meine Ersparnis? Wäre es dann nicht besser sofort den Variablen zu nehmen, jetzt wo er so niedrig ist, um davon zu profitieren?

Wie hoch dürfen eigentlich die Sondertilgung pro Jahr betragen? Oder gibt es keine Grenzen (wenn man die Pönale bezahlt)

@ChristianIV, speeedcat
Welche Zinssteigerungen wären nach 15 Jahren zu erwarten(eure Einschätzung), wenn 4,9% zu riskieren wären? Wie hoch könnte die EZB die Zinsen anheben ohne Wirtschaftskrise herbeizuführen? Bei zu hohen Sprüngen würde es ja vermutlich einen großen Crash geben weil sich ja kaum jemand mehr die Kredite leisten könnte oder?

Danke und Lg
30.12.2017 19:38


Cofax schrieb: Wie hoch dürfen eigentlich die Sondertilgung pro Jahr betragen? Oder gibt es keine Grenzen (wenn man die Pönale bezahlt)


Die meisten Fixzinsangebote haben 10.000 pro Kalenderjahr straffrei, wenn es mehr ist 1% Strafe die lächerlich ist wenn man es durchrechnet, bei 2% Zinsen wären das die Zinsen von 6 Monaten wenn man es nicht zahlen würde, ab dem 7ten Monat macht man selbst mit Strafe Gewinn


Cofax schrieb: Welche Zinssteigerungen wären nach 15 Jahren zu erwarten(eure Einschätzung), wenn 4,9% zu riskieren wären? Wie hoch könnte die EZB die Zinsen anheben ohne Wirtschaftskrise herbeizuführen?


das kann eben Keiner sagen, nur das es mathematisch kaum einen Sinn macht eine lange Fixzinsdauer im Verhältniss zur Gesammtlaufzeit zu haben weil man am Anfang die höchsten Schulden hat und da jedes 1/8 mehr richtig schmerzt.

Mein Einschätzung zur Zukunft, die existierenden Staatsschulden werden sich nicht in Luft auflösen, genauso wird sich die Überalterung nicht über Nacht ändern, heißt für mich das Korsett wie hoch es gehen kann ist begrenzt weil das die Konjunktur sofort wieder abwürgen würde, deswegen meine Aussage zu den 4,9% und das ist ja der Worstcase, ich hab es ja mit Sondertilgungen gerechnet da müssten die Zinsen dann noch viel höher sein damit es nach 20 Jahren wieder identisch ist

31.12.2017 9:51
Hallo an Alle,

ich bin neu hier im Forum und schließe mich hiermit diesem Thread an. Möchten auch in den nächsten 2-3 Jahren mit dem Hausbau beginnen und haben jetzt schon erste Bankgespräche gemacht und einiges in Grobplanung investiert (zeit).

lg und einen guten Rutsch ins neue Jahr!



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