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Hausfinanzierung - Frage zu Eigenkapital

16 Beiträge | letzte Antwort 22.12.2017 | erstellt 11.12.2017
Hallo, ich habe schon viel in diesem Forum gelesen und bin dankbar für all die hilfreichen Posts und Tipps.

Wir (kinderloses Paar < 30, ca. €4500 netto pM, derzeit Mietwohnung ca. €600 pM) haben vor, 2019 oder 2020 mit dem Bau eines Hauses zu Beginnen. Hier ein paar Eckdaten:

- Grundstück liegt im Norden Wiens, ca 650qm
- Kanal, Wasser, Stromanschlüsse bereits vorhanden

- Haus soll ca. 140qm (2 Etagen) + Keller + Garage haben
- Grundeinrichtung ist bereits vorhanden (Schlafzimmer, Wohnzimmer, Büro)
- Küche, Bad & zusätzliche Räume müssen eingerichtet werden, hier soll auf gute Qualität geachtet werden

Kostenplan (Hauskosten laut Berater, Schätzpreis):
- Grundstück ca. €300k
- Haus ca. €300k inkl. Keller + Garage
- Grund-Einrichtung ca. €25k (kann man über die Jahre einrichten)
ergibt einen Finanzierungsbedarf von ca. €650k
Zinssatz liegt bei 1% p.a. flexibel oder 1.6% fix auf 10J bzw. 1.875% fix auf 15J. Keine Kreditgebühren und Kontoführungsentgelte, max. €100k Blanko möglich.

Hier kommt meine Frage ins Spiel:
Ich besitze vom oben angeführten Grundstück bereits mehr als ein Drittel, der Rest gehört Familienmitgliedern. Der Schätzpreis liegt bei etwas mehr als €310k, jedoch müsste ich noch €190k abbezahlen.

Würde eine Bank diesen Anteil am Grundstück als Eigenkapital akzeptieren (idHv ca. €120k), sodass unsere Barreserven (ca. €50k) in die Einrichtung o.Ä. fließen können? Das Grundstück+Haus würde natürlich als hypothekarische Besicherung verwendet.

Welche Zinssätze wäre empfehlenswert? 15J fix?

Ist diese Finanzierung realistisch?

Ist es sinnvoll, nur das Haus von der Bank finanzieren zu lassen und einen (zinsfreien) Kredit innerhalb der Familie "aufzunehmen" (vertraglich geregelt). Das würde einiges an Zinsen sparen, aber man kann nie voraussagen, ob die Familie ewig zusammenhält.

Vielen Dank für die Hilfe und Tipps!
11.12.2017 12:45


Koarlinger schrieb: Hier kommt meine Frage ins Spiel:
Ich besitze vom oben angeführten Grundstück bereits mehr als ein Drittel, der Rest gehört Familienmitgliedern. Der Schätzpreis liegt bei etwas mehr als €310k, jedoch müsste ich noch €190k abbezahlen.


Schwierig, da es drei Eigentümer gibt. Kann es mir nicht vorstellen, dass das eine Bank so macht.
Im Falle dessen, dass ihr den Kredit nicht bedient, ist das Grundstück mit dem Haus drauf ja nur sehr schwer verwertbar, alle müssten zustimmen. Ein neuer möglicher Besitzer wird wohl kaum das Grundstück gedrittelt haben wollen.

Wenn, dann das Grundstück von den anderen Mitbesitzern rauskaufen und so ein Gesamt-Konzept auf solide Beine stellen.

500-600K sind mit eurem Einkommen an der Leistbarkeitsgrenze, ohne genauerer Prüfung, trau ich mir zu orakeln.
Was, wenn ihr Kinder bekommt, die Zinsen steigen?

Vor allem, welche Bank macht euch so ein "Angebot" mit den vagen Schätz-Daten?

Alles in allem sehr dünnes Eis.

Keine Eigenmittel vorhanden?

11.12.2017 12:54
Das Grundstück würde auf mich überschrieben werden. Also mit dem Kredit das Grundstück kaufen und die Familie ausbezahlen. Ich wäre dann als Besitzer im Grundbuch eingetragen. Das mit dem Drittel war auch mein Gedanke.

€500k sind hart an der Grenze, das stimmt. Wien und Wien Umgebung sind teuer... Kinder und Zinsänderungen sind ein legitimer Einwand, danke. Eigenmittel sind ca. 100k vorhanden. Die (optimistisch kalkulierte) Kreditrate läge bei ca. €1400 pM, ohne Nebenkosten. Die monatlichen Fixkosten wären dann halt schon recht hoch.
11.12.2017 13:36
sehr wirr deine Darstellung, schwer zu verstehen was du genau meinst und willst, man merkt das dir einiges durch den Kopf geht

musst du deine Familie jetzt rauszahlen oder geht ein "inoffizieller" Kredit, erben/schenken von Immobilien in der Familie ist übrigens steuerbegünstigt

ich kann mit deinen Angaben bei den Projektkosten 600k einsetzen oder auch 700k

ich kann bei Eigenmitteln 170k einsetzen oder auch 360k (Familienthema),
dazu kommt weil du von 2019/2020 schreibst kann man da je nach Baustart und Lebensstil noch 50-80k Eigenkapital dazukommen

Bankenperspektive:
bestcase 440k von 650k = 210k Kredit
worstcase 170k von 650k = 480k Kredit



11.12.2017 13:56
Danke für die Antwort, tut mir leid, wenn es etwas wirr ist. Die Rechnung ist am Papier leichter widerzugeben

Projektkosten (nach Abzug des Drittels vom Grundstück) wären ca. 500k. Ein "inoffizieller" Kredit ist möglich, wäre dann wohl als Schenkung zu sehen. Kreditbedarf käme dann auf 300k.

Laut deiner Rechnung wäre also das Drittel des Grundstücks als Eigenmittel anzusetzen -wohl vorausgesetzt, das Grundstück würde als Ganzes vor Kreditaufnahme auf mich überschrieben?

Das wäre der Idealfall, dann wäre mindestens ein Drittel Eigenmittel vorhanden und die Kreditfinanzierung müsste locker hinhauen - jetzt abgesehen von der Leistbarkeit und Barreserven.
11.12.2017 14:46


Koarlinger schrieb: Kostenplan (Hauskosten laut Berater, Schätzpreis):
- Grundstück ca. €300k
- Haus ca. €300k inkl. Keller + Garage
- Grund-Einrichtung ca. €25k (kann man über die Jahre einrichten)
ergibt einen Finanzierungsbedarf von ca. €650k


Ehmm... also 600k haben wir locker geknackt.
Aber unser Grund kostete keine 300k sondern knapp 80k inkl. allen Gebühren und Eintragungen.
Auf euch kommt noch eine Menge an Papierkram zu und der ist ohne Notare etc. nicht zu bewerkstelligen.
Diese kosten wieder Geld.
Grundbucheintragungen und Löschungen etc.

Haus 300k inkl. Keller und Garage... ajo... ich würde da noch etwas dazu rechnen.
Vor allem wenn ich....


Koarlinger schrieb: - Küche, Bad & zusätzliche Räume müssen eingerichtet werden, hier soll auf gute Qualität geachtet werden


lese.

Eine Küche, wenn ihr auf Qualität wert legt, wird nix unter 25k.
Weil dann ist es eine Tischlerküche, bzw. von einem Studio und nicht vom Möbelgeschäft.
Beim Badezimmer ist es auch so... da bist gleich mal 10k los.

Dann kommen noch Anschlussgebühren, Grabung, vorbereitungen für die Heizung.
Eventuell Genehmigungen, Atteste, Bodenproben, Wasserrechtliche Gutachten,.... etc.

Will es euch nicht ausreden oder so, aber etwas nüchterner betrachten würde ich so ein Projekt schon.
11.12.2017 14:49


Koarlinger schrieb: (optimistisch kalkulierte)


Falscher Ansatz, es gibt kein Platz für Optimismuss beim Hausbau...
alles ins negative ziehen und immer Worst Case Szenarien angehen.

Dann überlebt ihr es ohne Scheidung und Stress.
11.12.2017 14:50
Ich möchte noch zu Bedenken geben, dass ein Hausbau fast immer teurer wird als geplant.

Ich finde 300k für 140m2 mit Garage und Keller schon sehr sportlich. Außer ihr habt gute Verbindungen und habt vor ordentlich mitanzupacken.

Und bezüglich inoffizieller Kredit. Hier fänd ichs wichtig vor ab alles zu klären, sonst kommt es nur zum Streit. Werden euch 200k wirklich geschenkt ? Das wäre dann super für euch und würde die Sache um einiges sicherer machen.

11.12.2017 15:04


Koarlinger schrieb: Haus ca. €300k inkl. Keller + Garage


Ich glaube nicht, dass das um diesen Preis zu haben sein wird. Es sei denn du baust alles selber.

Unser nackertes (belagsfertiges) Fertigteilhaus (innen komplett roh) hat ohne (!) Keller und natürlich ohne Garage schon 250k gekostet.
Grund im Süden Wiens mit Nebenkosten 410k.

Wir sind jetzt komplett fertig, inklusive Garten und Bewässerungsanlage etc., haben jedoch keine Tischlerküche, BUS-System oder was weiß ich welchen teuren Schnick Schnack.
Jedoch alles komplett eingerichtet innen und außen. Fast alles vom Lutz.

Naja Gesamtkosten bislang fast 900k.

Ich sag jetzt nicht, dass ich nicht weiß, wie diese 900k zustande gekommen sind, denn ich hab alles aufgeschrieben und ich bin niemand, der Kohle beim Fenster raus wirft.
11.12.2017 15:43
Danke für eure Antworten und vor allem Erfahrungen, das ist wirklich sehr hilfreich!

Die 300k fürs Haus waren der Richtwert vom Berater (in diesem Fall Elk, wir kennen da jemanden). Dann ist es wahrscheinlich realistischer, mit 500k schlüsselfertig mit Garage, Keller, ordentlicher Küche und Bad zu kalkulieren? Ein paar Extras will man vermutlich auch haben, man soll sich ja wohlfühlen...

Das Grundstück kostet uns noch 190k - den Rest bekämen wir geschenkt. Notariatsgebühren entfallen (hier kenne ich auch jemanden). Grundbuch ist noch zu zahlen, das ist wahr. Das Grundstück hätte ich allerdings schon gern, wenn auch nur als Anlage. Ist der einzige freie Baugrund weit und breit in der Gegend.

Ergibt also eher 750k Gesamtkosten.. Ist vielleicht besser, noch ein paar Jahre zu warten, denn so ein Kredit geht sich derzeit wahrscheinlich nicht aus.

Die Erfahrungen, was so ein Haus kostet, scheinen stark voneinander abzuweichen. Manchmal hört man von 250k Gesamtkosten (Verwandte im Burgenland), manchmal von fast einer Mio. Eh klar, unterschiedliche Ausstattung und Anbieter, aber ist schon ein großer Unterschied. Nicht ganz einfach, und wir sind noch nicht mal in der Planungsphase Ich beneide euch, dass ihr das hinter euch habt!
11.12.2017 16:20


Koarlinger schrieb: Ich beneide euch, dass ihr das hinter euch habt!


Genieße die Zeit und nehmt euch die Zeit.
Bei uns ist manches zu schnell gegangen, da trifft man dann auch mal ne "Fehl"entscheidung oder zahlt halt mal ein bisschen mehr, weil man nicht die Zeit hat 100 Angebote einzuholen.

Zur Bauzeit war ich auch teilweise genervt, aber jetzt im Nachhinein würde ich sofort wieder bauen, weils total Spass macht, wenn man sein eigenes Haus wachsen sieht. :)
11.12.2017 16:40
Bezüglich der Kosten:

Häuser kosten ja wirklich unterschiedlich viel. Wenn irgendwelche Verwandten vor sagmamal 20 Jahren Haus gebaut haben , haben die ganz andere Preise im Kopf als heute aktuell sind. Und sogar wenns jemand ist der aktuell gebaut hat ...

... dann ist auch immer die Frage was man alles dazuzählt:

-Je nachdem ob man das Grundstück miteingrechnet hat oder nicht sind je nach Gegend schon mal ganz andere Zahlen drin
-Hausgrösse
-mit oder ohne Keller
-mit Carport oder Doppelgarage
-inklusive Gartenanlage oder ohne
-hat man lauter Handwerker in der Familie oder ist man schlichtweg leicht masochistisch veranlagt und schändet seinen eigenen Körper
-billiges Gasbrenngerät oder Tiefenbohrung
-2fach verglaste Kunststofffenster oder Holz-Alu Fenster
-mit Photovoltaikanlage, Pool, Solaranlage, Hausautomatisierung, oder pfeift man auf den "Schnick Schnack";)
-und und und

Simma mal ehrlich allein was man für Lampen in einem Haus ausgeben kann :D ... oder aber man lebt jahrzehntelang Marke russisch
11.12.2017 16:48
Vollkommen richtig, daher ist es ja auch so schwierig, die eigenen Kosten zu kalkulieren. So viele Optionen.. aber man will ja etwas ordentliches bauen, wenn man schon so viel Geld ausgibt. Man sagt ja nicht umsonst, dass man dreimal im Leben baut. Auch wenn mir das bei den ganzen Hausplänen schon wie 20 mal vorkommt

Die Verwandten haben übrigens 2011 respektive 2016 gebaut, der Grund war da allerdings nicht eingerechnet - kostet aber auch nicht allzu viel im tiefsten Burgenland.
11.12.2017 17:01


Koarlinger schrieb: aber man will ja etwas ordentliches bauen, wenn man schon so viel Geld ausgibt


und man gibt sich dann mitten im Bauen oftmals doch nicht damit zufrieden, mit dem, was man geplant hatte - wir hatten zb geplant nur eine Holzterrasse zu machen und rund ums Haus nur einen Schmutzschutzstreifen aus Schotter (also so Kantensteine und dann mit Schotter auffüllen) ... geworden ist es dann ein nicht allzu billiger Stein auf über 40m² Terrasse plus Traufe rund ums Haus plus Eigangsbereich (gesamt 80m² plus Stufen) so nach dem Motto "wenn mas scho mochn, dann mochmas gscheid" - naja - hat halt dann wahrscheinlich das Zehnfache einer Holzterrasse gekostet.

Dann könnte man natürlich auf diese schöne Terrasse einen Plastiktisch stellen, aber nein - da muss es dann schon auch Edelstahl und Teak sein. :)

Mit dem Thema Hausautomatisierung habe ich mich "damals" gottseidank dann gar nicht beschäftigt (außer Alarmanlage und elekt. Rollos) weil das hätte ich dann natürlich auch alles gewollt und irgendwann wirds unbezahlbar.

Wir haben auch quasi nichts selber gemacht, weil 1.unbegabt und 2.keine Zeit.

Aber wenn uns jemand den Grund geschenkt hätte, daaaaaaaaaaaaannnnnn ..... naja im nächsten Leben dann :)
21.12.2017 14:24
gscheit wirr....

das was mir da eher sorgen bereitet ist die annahme der 1/3 eigenmittel durch das dritteleigentum.
keine bank finanziert dir OHNE die neren 2 drittel das haus.
und das ist ja wohl nicht, das was du willst. quasi die anderen familienmitglieder müssen da auch mit dabei sein.

wenn du deine familie auszahlst, bekommst zwar die restlichen 2 drittel, aber als eigenmittel ist das nicht anzusehen weil du dafür ja kapital benötigst (fürs rauszahlen) und des nur ein vermögen darstellt, welches aber nicht liquide ist um als eigenmittel ins projekt hausbau einzufließen.
moment... deja vu... das hatten wir ja schon mal so eine diskussion. *g*

oder versteh ich gerade eine thematik nicht..
ist wahrscheinliche, wie du sagtest, am papier einfacher zu verstehen bzw. darzustellen
21.12.2017 16:11
Hehe ja, sorry, war ein bisserl wirr. Das Grundstück würde als Ganzes dann als Sicherheit genommen und der Kredit abseits der Bank bezahlt. Ob das möglich ist, war meine ursprüngliche Frage.

Die Bank muss ja nicht wissen, dass ich nebenbei die Familie auszahle.
22.12.2017 11:15
wenns die "Auszahlung" aus Eigenmittel funkt, und sich die anderen Liegenschaftseigentümer VOR Eintragung der Bank (anders ists eh nicht möglich) aus dem Grundbuch vertschüssen, kratzt sie es nicht.
Wir ein Kredit aufgenommen, welcher den Hausbau finanzieren sollte, und ein großer Teil dann für die Auszahlung der Fam hergenommen werden, und dadurch das Projekt nicht fertig gestellt werden kann, weil der Teil eben fehlt, dann juckt es die Bank sehr wohl.
(worst case szenario darstellung)


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