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Einreichplan - Bezugsniveau - Höhenangabe über Adria - Hilfe

32 Beiträge | letzte Antwort 2.12.2017 | erstellt 27.11.2017
Hallo,

wir haben Anfang des Monats unseren Einreichplan abgegeben und jetzt von der Gemeinde die Info erhalten, dass dieser nachgebessert werden muss.

Die Gemeinde hat keine Verordnung zum Bezugsniveau und dieses ist auch nicht in den Bebauungsbestimmungen festgelegt.

Folglich steht:
"Entsprechend den Bestimmungen der NÖ Bauordnung ist daher das Bezugsniveau durch das bestehende Gelände in der Natur gegeben. Dieses Gelände ist daher in den Plänen zu dokumentieren. Es ist ein Längs- und Querschnitt mit Höhenangaben beginnend von der Straße bis zur seitlichen Grundgrenze vorzulegen (Höhenangabe über Adria). Die Gebäudehöhen sind auf das Bezugsniveau abzustimmen."

Unser Planzeichner meint nun, dass es ausreichend ist auf dem Einreichplan folgendes zu vermerken:

FOK =+0,00 entspricht 165,05 m über Adria

Das Grundstück ist nicht 100% eben, wird allerdings noch planiert. Lt. Vermessung schwankt es zwischen 165,05 bis 165,14.

Passt diese eine Anmerkung am Plan oder müssen hier noch weitere Sachen ergänzt werden.

Vielen Dank.

LG Mario
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27.11.2017 17:24
Bei uns hats gepasst...haben das alles aber auch vorher bei 2 oder 3 Sitzungen mit dem "Bausachverständigen" der Gemeinde so besprochen.
27.11.2017 17:28
Ok, danke.

Also einfach wie oben beschrieben "FOK =+0,00 entspricht 165,05 m über Adria"?

Auf welchem Teil vom Einreichplan steht das denn genau bei euch?
27.11.2017 17:33
"±0,00 =226,06m"

Ich glaub im Bauansuchen war aber dann noch ein Punkt drin, dass das Niveau der FOK entspricht. Machs einfach so, dass es der Gemeinde passt, ist ja kein Aufwand für dich/den Planer, der hat das in 10min drin und als *.pdf exportiert...


27.11.2017 19:03
Ok, danke.

Mein Planer meinte es reicht wenn das einfach handschriftlich am Plan ergänzt wird.

Ich kläre morgen mal mit der Gemeinde ab ob Ihnen das reicht. Der Sachverständige ist leider nur 1x monatlich dort und prüft dann alles. Keine Ahnung ob mir der Bauamtsmitarbeiter eine verbindliche Auskunft erteilen kann.

Im schlimmsten Fall verzögert es sich um einen weiteren Monat.
27.11.2017 20:00


Casemodder schrieb: Bei uns hats gepasst.

Wann hast du eingereicht???


Baumau schrieb: Passt diese eine Anmerkung am Plan oder müssen hier noch weitere Sachen ergänzt werden.

Die Höhe FOK über Adria anzugeben ist zu wenig. Du musst im Lageplan auch das Bezugsniveau einzeichnen bzw. einkotieren (in deinem Fall das vorhandene Gelände). Und zwar zumindest rund um das geplante Gebäude herum. Auch in den diversen Schnitten muss das anschließende Bezugsniveau dargestellt und kotiert sein.
Das Bezugsniveau braucht es deshalb, weil das die einzige Berechnungsgrundlage für die Gebäudehöhe ist. Das Fussbodenniveau hat nichts mit der Gebäudehöhe zu tun.

Die NÖ Bauordnung sagt nicht ausdrücklich, dass die Höhenangaben auf Adria zu beziehen sind - muss daher nicht sein. Es ist allerdings das sinnvollste und sicherste.
Wenn man die Höhenangaben nicht auf Adria bezieht, dann braucht es einen sonstigen Fixpunkt im Umfeld, auf den sich alles nachvollziehbar bezieht.



27.11.2017 20:14
März...
27.11.2017 20:24


Casemodder schrieb: März...


Das war noch die Vorgängerversion der Bauordnung, da gabs noch kein "Bezugsniveau"! Da wars noch ein bisschen anders.
27.11.2017 21:38
Danke für den fachlichen Rat Karl.

Ich rede mit der Gemeinde und dann mim Planer. Ich denke er sträubt sich Korrekturen vorzunehmen, da er die Leistungen iZm dem Einreichplan knapp kalkuliert hat.

Evt muss ich auf mein Gewährleistungsrecht bestehen. Sollte ja ein Mangel sein, wenn ich nicht einreichen kann und der Einreichplan nicht der Bauordnung entspricht.

Finde es aber mühsam zu streiten.
27.11.2017 21:57
Deswegen sag ich ja...Einfach das machen was die Gemeinde will. 

Das im Plan hinzuzufügen dauert keine 10min...das wird ja hoffentlich drin sein...
28.11.2017 8:54


Casemodder schrieb: Das im Plan hinzuzufügen dauert keine 10min...das wird ja hoffentlich drin sein...


Wenn er das Bezugsniveau bisher in seinen Plänen nicht drinnen hatte, dann wird es sich in 10 Minuten nicht ausgehen.
28.11.2017 13:15
Die Gemeinde meinte, die Pläne dürfen nicht geändert werden. Diese müssen neu erstellt werden, da es sich um ein offizielles Dokument handelt. Weiters sind die Pläne auch anzupassen, ein Vermerk reicht nicht aus.

Der Planer führt die Änderungen durch und schickt uns die Pläne noch mal. Er meinte, aber dass wir ihm die gewünschte Bezugshöhe bekannt geben sollen.

Was meint ihr welche Bezugshöhe wäre bei mir am sinnvollsten?
#BILD#20171128384783.jpg

In grün sieht man die Höhen über Adria welche der Vermesser festgestellt hat.

28.11.2017 15:11


Baumau schrieb: Folglich steht:
"Entsprechend den Bestimmungen der NÖ Bauordnung ist daher das Bezugsniveau durch das bestehende Gelände in der Natur gegeben. Dieses Gelände ist daher in den Plänen zu dokumentieren. Es ist ein Längs- und Querschnitt mit Höhenangaben beginnend von der Straße bis zur seitlichen Grundgrenze vorzulegen (Höhenangabe über Adria). Die Gebäudehöhen sind auf das Bezugsniveau abzustimmen."


?? Ist doch in der BO definiert ??
Kann es sein das dein Planer keine Ahnung von der neuen BO hat?
28.11.2017 16:35


thomasdoe schrieb: ?? Ist doch in der BO definiert ??

Nur zur Info: Dieser zitierte Text stammt nicht aus der Bauordnung, sondern ist eine von der Gemeinde formulierte Info/Forderung. Wie ich schon sagte: in der BAuordnung steht nix von der Adria. Da steht auch nicht "beginnend von der Straße bis zur seitlichen Grundgrenze". In der BAuordnung steht, dass im Lageplan anzugeben ist "das Bezugsniveau (§ 4 Z 11a) zumindest in jenen Bereichen, in denen Bauwerke errichtet oder Geländeveränderungen durchgeführt werden".


Baumau schrieb: Was meint ihr welche Bezugshöhe wäre bei mir am sinnvollsten?

Bin mir da jetzt nicht sicher, was du da jetzt meinst? Die FußbodenOberKante?? Wo du die ansetzt wird dir da wohl jetzt keiner sagen können. Hängt auch von vielen Faktoren ab. Außerdem hast du oben gesagt, du wirst "planieren". Kommt also auch darauf an, wohin du das Niveau deines Grundstückes in Zukunft "hinplanierst". Ein Thema ist auch, ob du mit der Gebäudehöhe Spielraum hast, oder ob du auf den letzten Zentimeter ausreizen willst/musst usw.

28.11.2017 20:51


Karl10 schrieb: Bin mir da jetzt nicht sicher, was du da jetzt meinst? Die FußbodenOberKante?? Wo du die ansetzt wird dir da wohl jetzt keiner sagen können. Hängt auch von vielen Faktoren ab. Außerdem hast du oben gesagt, du wirst "planieren". Kommt also auch darauf an, wohin du das Niveau deines Grundstückes in Zukunft "hinplanierst". Ein Thema ist auch, ob du mit der Gebäudehöhe Spielraum hast, oder ob du auf den letzten Zentimeter ausreizen willst/musst usw.


Hallo Karl,

Wir reizen die Gebäudehöhe bis zum letzten Zentimeter aus. Bei einer Grundstücksbreite von 17,48m und einer vorgeschriebenen Vorgartentiefe von 4m ist unser Haus 10,28m breit und 6,40m hoch. Der Bauwich zum Nachbarn beträgt dabei 3,20m.

Ich verstehe die Sache so und bitte korrigier mich wenn ich falsch liege:

Unser Grundstück ist im Großen und Ganzen eben. Der Vermesser hat festgestellt, dass das Niveau am Grundstücksrand zur Stranße an den verschiedenen Stelle zwischen 165,00 bis 165,14 m über Adria

Ich muss also ein Bezugsniveau festlegen, welches für die Gebäudehöhe ausschlaggebend ist.

Es ist angedacht, dass das Grundstück auf ein Niveau planiert wird.

Wenn ich das untenstehende Bild aus dem Forum richtig deute, kann man bei meinem ebenen Grundstück (planiert auf 165,05 über Adria) das Bezugsniveau mit +-0,00=165,05 und die gestrichelte Linie komplett waagrecht ausführen.

#BILD#20170802845999.jpg' #BILD#20170802845999.jpg

Die FOK müsste doch dann dem Bezugsniveau entsprechen oder nicht?

Vielen Dank.

LG Mario
28.11.2017 22:09
Ich fürchte, du hast komplett falsche Vorstellungen von den div. Begriffen und Regeln.
Vergiss mal die FOK, auf die kommts hier nicht an und die interessiert außer dir selbst sonst niemanden (es sei denn, du bist in einem hochwassergefährdeten Gebiet).


Baumau schrieb: Wir reizen die Gebäudehöhe bis zum letzten Zentimeter aus.

Ja, dann muss man es aber wirklich genau nehmen.


Baumau schrieb: Der Vermesser hat festgestellt, dass das Niveau am Grundstücksrand zur Stranße an den verschiedenen Stelle zwischen 165,00 bis 165,14 m über Adria

Das Niveau am Grundstücksrand zur Straße ist wenig bis gar nicht von Bedeutung. Diese Höhenkoten sind für die maßgebliche Darstellung des Bezugsniveaus auf deinem Grundstück bei weitem zu wenig und eigentlich ohne Bedeutung.


Baumau schrieb: Ich muss also ein Bezugsniveau festlegen,

Irrtum! Du legst das Bezugsniveau nicht fest, sondern das Bezugsniveau ist gegeben, und zwar durch das bestehende Ursprungsniveau, und ist außerdem nicht veränderbar. Und dieses Ursdprungsniveau (=Bezugsniveau) ist für die gesamte Grundstücksfläche darzustellen, insbesondere das Ursprungsniveau entlang der Gebäudeaußenkanten.


Baumau schrieb: Es ist angedacht, dass das Grundstück auf ein Niveau planiert wird.

Durch irgendein Planieren (=das Gelände verändern) ändert sich aber nicht das Bezugsniveau. Und nur dieses unveränderte Bezugsniveau ist maßgeblich für die Berechnung der Gebäudehöhe, egal wohin du später planierst.


Baumau schrieb: Die FOK müsste doch dann dem Bezugsniveau entsprechen oder nicht?

Vergiss das! Das Bezugsniveau und die FOK sind 2 völlig verschiedene Dinge, die nichts miteinander zu tun haben. Es könnte bloß ein Zufall sein, dass Teile des Bezugsniveaus und die FOK auf identer, gleicher Höhe liegen, aber mehr schon nicht. Außerdem ist die FOK wohl meist eine Waagrechte. Das Bezugsniveau wird in den seltensten Fällen ein absolut waagrechte Fläche sein. Ich hab jedenfalls noch kein Grundstück gesehen, bei dem das natürlich gewachsene Ursprungsniveau eine auf den Zentimeter exakte waagrechte Fläche ist. Also wird das Bezugsniveau entlang der Außenwände des Hauses niemals in seiner Gesamtheit der FOK entsprechen.

Wenn du die Regeln so auf den cm ausreizt, dann sollte das gründlich und vor allem richtig geplant werden.

28.11.2017 22:34


Karl10 schrieb: Irrtum! Du legst das Bezugsniveau nicht fest, sondern das Bezugsniveau ist gegeben, und zwar durch das bestehende Ursprungsniveau, und ist außerdem nicht veränderbar. Und dieses Ursdprungsniveau (=Bezugsniveau) ist für die gesamte Grundstücksfläche darzustellen, insbesondere das Ursprungsniveau entlang der Gebäudeaußenkanten.


Und wie wird dieses Bezugsniveau im Normalfall bzw. auch bei mir festgestellt?

Kannst du mir eine Vorgehensweise empfehlen um das korrekt abzuschließen?

Wer müsste wie tätig werden?

Vielen Dank.

LG Mario
28.11.2017 22:47
Darüber muss eigentlich euer Planer bescheid wissen. 
Bundesgesetze, die jeweilige Landes-BO und etwaige Gemeinderegelungen muss der Planer kennen, wie will er sonst einen bewilligungsfähigen Einreichplan erstellen?
Das ist aus unserer Sicht schlicht  Teil seiner Arbeit. 

Wenn nicht so vieles zu berücksichtigen wäre, könnte jeder einfach seinen selbst gezeichneten Plan einreichen, nachdem der Statiker ihn abgesegnet hat. 
28.11.2017 22:48


Baumau schrieb: Und wie wird dieses Bezugsniveau im Normalfall bzw. auch bei mir festgestellt?

Durch eine Höhenvermessung. So wie es dein Vermesser ja gemacht. Halt nicht nur für den Bereich der Grenze entlang der Straße, sondern fürs ganze Grundstück.

Muss jeder Planer bzw. Planverfasser können.
28.11.2017 22:50


Karl10 schrieb: Durch eine Höhenvermessung. So wie es dein Vermesser ja gemacht.


Genau.
Vor der exakten Vermessung hat unser Architekt mit dem Planen gar nicht erst begonnen. 
28.11.2017 23:29
Was soll ich sagen, wir fühlen uns vom Planer etwas im Regen stehen gelassen. Bezahlt haben wir schon.

Er meint wir sollen uns vom Vermesser die Daten zum Bezugsniveau holen und dann an ihn übermitteln.

Somit müssen wir nun zusätzlich zur Grenzvermessung auch noch mal das Grundstück vermessen lassen? Ich hör hiervon das erste Mal.

Zwischen der Höhe am Grundstücksrand und an der Position des Hauses besteht max. ein paar cm Unterschied.

Jetzt einen Wert anzugeben und diesen beim Einmessen des Schnurgerüsts durch den Vermesser einzuhalten wäre keine Option?
29.11.2017 9:17
Hab jetzt Mitte Dezember einen Termin auf der Gemeinde bei welchem der SV auch anwesend sein wird.

Werde abklären was genau verlangt wird und dann eh sehen ob ich nochmals vermessen muss.

Ich werde berichten.
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