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Liegenschaftsbewertung der Bank viel zu niedrig

46 Beiträge | letzte Antwort 27.11.2017 | erstellt 12.11.2017
Hallo liebes Forum,

nach längerer Suche stehen wir kurz davor den Kaufvertrag für ein Haus zu unterschreiben. Hat uns unsere Hausbank im Sommer bei einem ersten Informationsgespräch noch in Aussicht gestellt, dass ein Kaufpreis von 400000+ für uns kein Problem sein würde, sieht es jetzt plötzlich so aus, als wäre die Kreditzusage womöglich fraglich - der Grund: die sehr gering ausgefallene Liegenschaftsbewertung der Bank. Dass diese niedriger ausfallen wird als der Kaufpreis war uns schon klar, die Liegenschaft geht ein wenig in Richtung "Liebhaberobjekt" und fast alle Interessenten die vor Ort waren, wollten quasi unbedingt kaufen. Die Mikrolage ist super schön, aber die m2-Preise in der Gegend sind eher günstig und das ursprüngliche BJ liegt fast 50 Jahre zurück. Die Bank, die einfach nur diese rohen Eckdaten bewertet, kam dadurch auf einen Schätzwert der 50% unter dem Kaufpreis liegt!

Ich finde diese Bewertung absolut nicht fair und auch ordentlich an der Realität vorbei. Dass Liebhaberpreise nicht berücksichtigt werden, kann ich ja noch verstehen (ich würde aber meinen, dass der "Liebhaberaufschlag", wenn man so will, bei dieser Immobilie maximal 15% ausmacht), aber was mich so richtig ärgert, ist dass das Haus in den 90er-Jahren komplett saniert und vor allem auch umgebaut und erweitert wurde. Nicht nur ist das Haus generell in einem sehr guten und gepflegten Zustand, ca. 50% der derzeitigen Wohnfläche sind auch tatsächlich erst vor 25 Jahren entstanden und nicht vor fast 50 Jahren - Aussage der Bank: "wir rechnen generell nur mit dem Ursprungsbaujahr". Schön, das betrifft aber eben nur das halbe Haus... wenn auf einem Grundstück ein altes Bauernhaus von 1900 steht, und daneben ein neues Haus dazugebaut wurde, kann ich doch für eine Bewertung der kompletten Liegenschaft auch nicht das BJ 1900 als Grundlage nehmen? Ich habe ein wenig mit diesem Rechner hier gespielt: https://www.s-bausparkasse.at/rechner/liegenschafts-rechner und da sieht man eindeutig, was für einen enormen Unterschied es bei der Schätzung ausmacht, ob man mit einem Alter von 50 Jahren oder 25 Jahren rechnet.

Daher meine Fragen:

1.) läuft diese Immobilienbewertung bei allen Banken nach demselben Schema ab, oder hat man Chancen dass andere Banken den Wert ev. deutlich höher ansetzen?

2.) Lassen die Banken bezüglich ihrer Schätzung mit sich reden (eventuell mit Besichtigung vor Ort?), oder fährt da generell die Eisenbahn über diese reine "Eckdaten-Bewertung"?

3.) Kann es außerdem sein, dass die Bank, jetzt wo es ans Eingemachte geht, mit einer extra niedrigen Bewertung versucht, die Zinsen in die Höhe zu treiben (für den Fall, dass es nicht tatsächlich schon an einer Zusage scheitern sollte)? Irgendwie frag ich mich nämlich schon, wie dann bei den derzeitigen Immobilienpreisen überhaupt noch jemand einen Kredit bewilligt/top Konditionen bekommt, wenn trotz ~ 1/3 Eigenmittel und gutem Haushaltseinkommen die Bonität plötzlich grottig ist, bloß weil sich die Liegenschaftsbewertung der Bank fernab der derzeitigen Marktlage bewegt.
25.11.2017 20:27


maider187 schrieb: Wer sagt das ein Neubau mehr hergibt als ein altes saniertes Haus? Wird aber leider so 1:1 von Banken gewertet.
Wen man es nüchtern betrachtet wird bei Sanierung nur der IST-Stand besichert und nicht der SOLL-Stand.
Bei Neubau wird der SOLL-Stand besichert, klar, ist ja nicht mehr da...
Aber unterm strich wird genauso ein Konzept das noch nicht da ist besichert, eigentlich sind ja weniger Sicherheiten da als bei einer Sanierung... Bis auf ein Grundstück, Einreichplan oder KV ist noch nix da.


Ohne dir nahezutreten zu wollen, du redest dir die Welt grade schön, bei einer Altbausanierung können dich hinter jeder Fliese die du entfernst böse Überraschungen erwarten, mein Onkel hat einen Altbau saniert und der hat danach gesagt nie wieder, wenn er nochmal müsste komplett wegschieben oder Neubau auf grüner Wiese.

Bei einem Neubau, was soll man sagen es gibt da kein Risiko, man weiß genau was gebaut werden soll und was es kostet, wenn dann noch seriöse Firmen die Vertragspartner sind alles top. Dazu kommt die Bank gibt dir ja nicht das komplett Geld direkt in die Hand, Stichwort Auszahlung nach Baufortschritt, erfolgt der nicht gibt es keine Auszahlung, erfolgt der Baufortschritt dann entsteht direkt der Gegenwert.
25.11.2017 21:10
Jeder macht andere Erfahrungen und es kommt auch immer an welches Objekt du sanierst. Ich sage nicht das jeder Altbau dazu taugt. Meiner war zB so einer. Nix drinn, nix drann und das was zu machen war hat man sehen können. Ich habe bis auf eine Morsche Mauerbank nix unerwartetes gefunden da ich bis auf das Gerüst sowieso alles neu gemacht habe.
Noch dazu kommt es drauf an wie man saniert. Entweder richtig und mit system oder so lala nach den Motto was halt gerade anfällt...

Ajo, Papier ist geduldig und auch ein Neubau kann Überraschungen in sich bergen wenn zB ein Keller gegraben wird und dann kommt ein schöner Felsen daher, Grundwasserspiegel höher als erwartet usw...

Es geht darum das ein Konzept finanziert werden muss ins Blaue hinein, egal ob alt oder Neubau. Von unerwarteten Kosten ist niemand gefeilt.

Ich spreche auch bei Sanierung für mich da ich weis was ich kann und weis was ich will.
Ich habe mich streng an das Budget gehalten und vorab schon geplant habe und nicht erst nachdem.

Kannst gerne schauen was es war und was es bis jetzt geworden ist... Und es kommt noch mehr. Deswegen traue ich mir auch sagen das es sicher mehr hermacht als so mancher Neubau. Optisch sowie technisch
https://www.energiesparhaus.at/denkwerkstatt/allgemein_a.asp?Thread=40878_1
26.11.2017 19:43
ich denke dein grant und der des threaderstellers sind 2 vollkommen unterschiedliche paar schuhe:
du hat ein top saniertes haus erreicht - hier sollte es eine möglichkeit geben, im vorhinein nachbesserungen der konditionen in aussicht zu stellen, wenn ein gewisser sanierungsgrad erreicht wird.
beim threadersteller gehts um ein 50 jahre altes haus, welches vor 30 jahren saniert wurde. es wurde in keinster weise darauf hingewiesen, dass hier eine sanierung miteinkalkuliert wurde. somit ist das risiko von der bank viel höher.
deinen grant (maider) versteh ich - den von oceloty nicht


26.11.2017 21:21
Einen Grant habe ich eigentlich nicht. Geht da mehr ums Prinzip. Ändern kann ich leider auch nix und hinten nach wird es auch nix mehr bringen nachzuwassern. Glücklich werden im neuen Haus und Schulden tilgen 😂💪🏻😜
27.11.2017 19:28


heislplaner schrieb: deinen grant (maider) versteh ich - den von oceloty nicht


Mein "Grant" (ich hab doch eh immer alles ruhig und freundlich formuliert? :-D) bezieht sich vor allem darauf, dass wie schon erwähnt das Haus vor 25-27 Jahren nicht "nur" saniert wurde, sondern dass ca. die Hälfte der Wohnfläche zu diesem Zeitpunkt erst entstanden/zugebaut wurde und dieser Teil somit einfach keine 50 Jahre alt ist.

Die Bank rechnet aber einfach Gesamtwohnfläche*"Faktor für 50 Jahre altes Haus"

Berechnet man hingegen die Gesamtwohnfläche mit einem Hausalter von ~26 Jahren, ergibt sich lt. bankeigenem Liegenschaftsrechner ein Unterschied von knapp 100.000 Euro, bzw. eine Wertsteigerung von mehr als einem Drittel.

Und nein, ich würde mir natürlich nicht erwarten, dass die Bank mit 26 Jahren rechnet - aber wäre es nicht fairer/eher der Realität entsprechend, wenn hier zumindest die Hälfte der Wohnfläche mit 50 Jahren, und die andere Hälfte mit 26 Jahren berechnet wird? Die Beraterin hat sich meinen diesbezüglichen Einwand beim zweiten Gespräch zumindest notiert - vielleicht hats ja was gebracht.
27.11.2017 21:24
pfeiff einmal ganz kurz auf die bewertung und denk an folgendes:
hast du sanierungen geplant? hast du diese budgetiert? wenn du hier nichts oder nicht viel eingeplant hast, dann sei ehrlich zu dir selber und sei dir bewusst, dass du ein 50 jahre altes haus kaufen möchtest.
vor allem diese halbsanierungen (30 jahre alt) und diverse zubauten führen häufig dazu, dass die substanz des ursprungshauses langfristig verschlechtert statt verbessert wird.



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