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Bauklassenkoeffizient

31 Beiträge | letzte Antwort 5.10.2017 | erstellt 9.9.2017
Hallo,

hätte eine Frage zum Bauklassenkoeffizient (in NÖ):

siehe auch:
http://www.st-poelten.gv.at/Content.Node/buergerservice/abgabenberechnung.php

Die dort genannte Gebäudehöhe, auf was bezieht die sich? Bei einem Satteldach bis Dachspitze oder eine andere Höhe?

Danke
Streicher
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9.9.2017 16:21
Gebäudehöhe bei geneigten Dächern ist der Schnittpunkt zwischen Dachhaut und Aussenwand bis zum Urgelände
9.9.2017 16:52
Danke, das wäre dann in dem folgenden Bild, der Strich über/parallel zur Traufhöhe, oder?
Also Traufhöhe + ein bisserl was.

https://www.hbw-handel.de/media/wysiwyg/dach-bezeichnungen_4.jpg
Bildquelle:https://www.hbw-handel.de/media/wysiwyg/dach-bezeichnungen_4.jpg

9.9.2017 20:22
Ja traufhöhe plus ein bisschen was je dachvorsprung


9.9.2017 20:49
Du solltest mal in die Bauordnung §§ 53 und 53a schauen. Da gibts auch viele Zeichnungen, die dir die meisten Fragen anschaulich beantworten:
https://www.ris.bka.gv.at/MarkierteDokumente.wxe?Abfrage=Landesnormen&Bundesland=Nieder%c3%b6sterreich&BundeslandDefault=Nieder%c3%b6sterreich&Kundmachungsorgan=&Index=&Tited
10.9.2017 10:11
Danke Euch. Ich habe dazu jetzt noch eine spezielle Frage.
Grundstück 1 (ca. 900m2) bereits Bauplatz.
Grundstück 2 (ca. 300m2) Bauland aber unbekannt ob Bauplatz. Laut einer älteren Luftaufnahme war schon mal ein Gebäude drauf. Den/die Vorbesitzer kann ich aber nicht mehr fragen und was ist wenn schon 18xx was dort gestanden ist, da wird es keine Aufzeichnungen bei der Gemeinde geben.

Wenn ich jetzt Grundstück 2 zu Grundstück 1 zusammenlege fallen ja normalerweise Ergänzungsangaben an (wenn Grundstück 2 eben noch kein Bauplatz ist).
Die Frage ist aber, wieviel fällt an? Wenn vorerst kein Gebäude gebaut wird ist ja der  Bauklassenkoeffizient unbekannt. Oder fallen die Gebühren erst später an wenn ein Gebäude gebaut wird? Gibt es da dann vielleicht auch eine Verjährung? Alles übrigens nach wie vor für NÖ.
10.9.2017 10:44
Noch ein Nachtrag zum vorigen Thema:
Alle reden immer wieder von der Traufe und der Traufenhöhe. Bitte vergesst das ein für allemal!!!. Im NÖ Baurecht gibt es den Begriff Traufe gar nicht und es kommt auch nirgendwo auf die Traufenhöhe an!

Zu deinen letzten Fragen:
Ob das Grundstück 2 als Bauplatz gilt, kann von mehreren Punkten abhängen. Einer davon ist eine allfällige frühere Bebauung mit einem Gebäude. Da gilt der 1. Jänner 1989 als Stichtag. D.h. wenn das Grundstück an diesem Stichtag mit einem Gebäude bebaut war und bereits damals als Bauland in einem Flächenwidmungsplan ausgeweisen war, dann gilt es heute noch als Bauplatz (womit sich die Frage nach der Ergänzungsabgabe erübrigen würde.).

Wenn das nicht so ist, dann fällt auf jeden Fall Ergänzungsabgabe an - und zwar bei der Vereinigung (und nicht erst beim Bauvorhaben).
Als Bauklassenkoeffizient wird dabei jene (höchste) Bauklasse genommen, welche laut Bebauungsplan zulässig ist. Dieser Bauklassenkoeffiztient gilt auch dann, wenn du tatsächlich dann nur eine niedrigere Bauklasse baust. Also: im Bebauungsplan steht Bauklasse I,II, du baust aber nur I, dann zahlst trotzdem für Bauklasse II (weil du auf dem Bauplatz das Recht dazu hättest).

Gibt es keinen Bebauungsplan, dann wird der Koeffizient auf jeden Fall für Bauklasse II herangezogen, da laut § 54 Bauordnung auf Bauplätzen ohne Bebauungsplan (im sogenannten "ungeregelten" Bauland) die Bauklasse II generell zulässig ist.

Ich weiß jetzt nicht, warum und seit wann das Grundstück 1 schon Bauplatz ist und welcher Bauklassenkoeffizient damals bei der Bauplatzerklärung und Berechnung der Aufschließungsabgabe herangezogen worden ist. Könnte sein, dass du jetzt bei einer Bebauung (wenn es die erstmalige Bebauung ist) eine Ergänzungsabgabe zahlen musst, die sich aus einer Erhöhung des Bauklassenkoeffizienten auf 1,25 für Bauklasse II ergibt (weil ursprünglich nur mit dem Koeffizienten 1,00 berechnet wurde)
12.9.2017 22:03
Besten Dank.
Wie finde ich jetzt eigentlich heraus ob das kleinere Grundstück (Bauland ist s, das steht im Grundbuch) auch als Bauplatz geführt wird?
Gibt es z.B. irgendwo die Möglichkeit Flugaufnahmen zu begutachten um zu prüfen ob vor 1. Jänner 1989 ein Gebäude dort war?

@Karl: Darf ich dir eine PM mit einer Mail von der Gemeinde schicken. Ich glaube die dürften damit das Grundstück eher in Richtung Bauplatz einordnen.

Für mich ist das jetzt ziemlich wichtig ob ich die Grundstücke zusammenlege oder getrennt lasse. Ist nämlich die Frage wenn ich die Grundstück getrennt lasse und dann die Gemeinde der Meinung ist das es kein Bauplatz war ob ich noch umschenken kann auf Zusammen legen (zwischen Ergänzungsabgaben und Aufschließungskosten sind ca. 8000-9000 Euro Unterschied).
13.9.2017 10:11


streicher schrieb: Bauland ist es, das steht im Grundbuch

Bitte das Grundbuch zu solchen Fragen vergessen. Ist bezüglich Flächenwidmung nicht aktuell und nicht verbindlich!! Da zählt einzig und allein der (rechtskräftige!) Flächenwidmungsplan!


streicher schrieb: Gibt es z.B. irgendwo die Möglichkeit Flugaufnahmen zu begutachten um zu prüfen ob vor 1. Jänner 1989 ein Gebäude dort war?

Soweit ich weiß gehen die Luftbilder im NÖ Atlas nicht soweit zurück. Manche Gemeinden haben schon sehr früh Luftbilder machen lassen (in meiner Gemeinde gibts da eines, das is noch in schwarz-weiß). Ansonsten auf die Suche gehen: manche haben schon sehr früh für sich privat Luftbilder machen lassen. Oder ganz einfach Zeugen suchen, die das Gebäude noch gekannt haben und auch zeitlich zuordnen können. Vielleicht findest auch was im Bauakt. Ein Abbruch wäre ja schon immer baurechtlich zu behandeln gewesen (zumindest als Bauanzeige). Alte Fotos aus dem Ort suchen usw. usw......


streicher schrieb: Ist nämlich die Frage wenn ich die Grundstück getrennt lasse und dann die Gemeinde der Meinung ist das es kein Bauplatz war ob ich noch umschenken kann auf Zusammen legen

Da stellt sich die Frage, wo du was bauen möchtest? Eine Grundgrenze ist immer Hindernis/Erschwernis. Sie bedeutet anderen Brandschutz, keine Öffnungen in der Wand, Einhaltung von Bauwich usw. Soll überhaupt auf beiden Grundstücken gebaut werden?? Wenn ja, dann werden beide Bauplatz sein müssen und du wirst - wie gesagt - die Grenze dazwischen mit allen Nachteilen beachten müssen. Wenn du so einreichst, dass die Gemeinde sagt, das geht nicht wegen der Grenze und die muss weg, dann kriegst eh keine Bewilligung bevor die Grenze nicht weg ist. D.h. du "musst" zusammenlegen. Es verzögert sich dann halt nur alles.


streicher schrieb: Darf ich dir eine PM mit einer Mail von der Gemeinde schicken. Ich glaube die dürften damit das Grundstück eher in Richtung Bauplatz einordnen.

Natürlich darfst du. Meine Mailadresse steht eh in meinem Profil.
13.9.2017 21:35


Karl10 schrieb: Da zählt einzig und allein der (rechtskräftige!) Flächenwidmungsplan!


Kann man den bei der Gemeinde einsehen inkl. frühere Jahre?


Karl10 schrieb: Ansonsten auf die Suche gehen


Die Frage für mich ist z.B. auch was da als Gebäude zählt. Habe z.B. ein Luftbild das vor 1989 gemacht wurde und da ist auf diesem Grundstück folgendes:

https://img2.picload.org/image/dgrildaa/gebauede.jpg
Bildquelle:https://img2.picload.org/image/dgrildaa/gebauede.jpg



Karl10 schrieb: Da stellt sich die Frage, wo du was bauen möchtest? Eine Grundgrenze ist immer Hindernis/Erschwernis. Sie bedeutet anderen Brandschutz, keine Öffnungen in der Wand, Einhaltung von Bauwich usw.


Das ist kein Problem das kann ich alles zu mir einhalten.
Und dann ist es noch so das es über das kleinere Grundstück überhaupt keine Aufzeichnungen gibt und da ich mein eigener Nachbar bin könnte ich sogar leichte Änderungen an der Grundgrenze vornehmen (also z.B. um 1m weiter rüber).


Karl10 schrieb: Soll überhaupt auf beiden Grundstücken gebaut werden??


Auf dem größeren ist schon gebaut. Da habe ich seit ca. 2 Jahren die fertig Abnahme. Da war aber auch vorher ein Haus, da stellte sich nie die Frage, das war ganz klar ein Bauplatz.

Ist halt jetzt die Frage, wenn ich jetzt am kleineren Grundstück einreiche und in der Baubeschreibung Bauplatz vermerke und da kein Einspruch erhoben wird, darf die Gemeinde dann später noch Einspruch erheben.
Wenn sie das während der Bauverhandlung machen, würde ich meinen Antrag ja vorher zurückziehen und die Grundstücke zusammen legen und dann nochmals neu einreichen.


Karl10 schrieb: Natürlich darfst du. Meine Mailadresse steht eh in meinem Profil.


Ernst gemeint bei dieser Adresse? Ich würde dir wirklich gerne einen Text zum Lesen schicken, denn ich aber ungern hier veröffentlichen will.
Muss ja nicht per Mail sein, geht ja auch per PM hier. Will aber auch nicht zu Aufdringlich sein, bin dir ja auch sehr dankbar über alle Antworten.

13.9.2017 23:07


streicher schrieb: Ernst gemeint bei dieser Adresse?

Ja.
18.9.2017 10:25
Der in dem von dir angesprochenen mail beschriebene Sachverhalt führt zum Ergebnis, dass wohl beide Grundstücke als Bauplatz gelten. Ob das jetzt als "Beweis" im engeren Wortsinn zu werten ist, kann ich nicht sagen. Der geschilderte Sachverhalt führt nach logischen Denkgesetzen und rechtlichen Grundsätzen jedenfalls zur zwingenden Schlussfolgerung, dass es sich um Bauplätze handelt. Was sollte da der Bürgermeister anders entscheiden bzw. mit welcher Begründung??
Somit ist es aus abgabenrechtlichen Überlegungen egal, ob du die Grundstücke vereinigst oder nicht. Das steht auch ausdrücklich so in diesem Schreiben.

Bleibt also nur noch die Frage, ob die Grundgrenze für dich ein Nachteil oder Problem sein könnte. Wenn nicht, dann würde ich die beiden Grundstücke belassen und nicht vereinigen. Denn bei einer allfälligen späteren Teilung (man weiß ja nie) wäre dann wieder Ergänzungsabgabe fällig (abgesehen von den Teilungskosten).

Etwas irritiert mich die Anmerkung in deinem Mail, dass eine geschlossene Bebauung einzuhalten wäre. Offensichtlich hattest du das nicht vor! Woraus ergibt sich das? Aus einem Bebauungsplan? Und wenn es diesen nicht geben sollte, wie liegen die Grundstücke und die Bebauung in der Umgebung? Da spielt die Lage der Grundgrenzen natürlich schon eine Rolle.
Kann man aber nur was dazu sagen, wenn man die örtliche Situation kennt.


streicher schrieb: Ist halt jetzt die Frage, wenn ich jetzt am kleineren Grundstück einreiche und in der Baubeschreibung Bauplatz vermerke und da kein Einspruch erhoben wird, darf die Gemeinde dann später noch Einspruch erheben.
Wenn sie das während der Bauverhandlung machen, würde ich meinen Antrag ja vorher zurückziehen und die Grundstücke zusammen legen und dann nochmals neu einreichen.


Wenn die Gemeinde der Meinung ist, es sei kein Bauplatz, dann muss sie gemeinsam mit der Baubewilligung (also im Baubewilligungsbescheid) das Grundstück zum Bauplatz erklären (und das löst dann die Vorschreibung der Aufschließungsabagbe aus). Da wird von der Gemeinde kein "Einspruch" erhoben, auch nicht bei der Bauverhandlung, sondern man macht ganzn einfach einen BAuplatz aus deinem Grundstück. Somit sollte man das jedenfalls vorher abklären, was du ja ohnehin gerade gemacht hast.
18.9.2017 21:21
Danke Karl


Karl10 schrieb: Was sollte da der Bürgermeister anders entscheiden bzw. mit welcher Begründung??


Das Foto ist halt von 2001. Keine Ahnung ob das Gebäude vor dem 01.01.1989 auch schon da war. Und dann ist da noch die Frage ob das auch genehmigt gebaut war.
Aber ich bin ohnehin auf der Suche nach Fotos von Früher.


Karl10 schrieb: Bleibt also nur noch die Frage, ob die Grundgrenze für dich ein Nachteil oder Problem sein könnte.


Das ist mit dem Planzeichner schon alle geklärt und sollte kein Problem sein.


Karl10 schrieb: Etwas irritiert mich die Anmerkung in deinem Mail, dass eine geschlossene Bebauung einzuhalten wäre. Offensichtlich hattest du das nicht vor! Woraus ergibt sich das? Aus einem Bebauungsplan?


Also ich habe nie erwähnt was oder wie ich baue. Keine Anhnung warum sie das angemerkt haben. Jedenfall habe ich schon vor, das ich bei dem einem Nachbar anbaue. Bei mir selber aber nicht, da ich ja 3 bzw. 4m einhalten muss wegen Fenster/Brandschutz/... Da kommt dann nur eine Gartenmauer/Steinbauer/oder ähnliches damit das Grundstück geschossen ist.


Karl10 schrieb: Wenn die Gemeinde der Meinung ist, es sei kein Bauplatz, dann muss sie gemeinsam mit der Baubewilligung (also im Baubewilligungsbescheid) das Grundstück zum Bauplatz erklären (und das löst dann die Vorschreibung der Aufschließungsabagbe aus). Da wird von der Gemeinde kein "Einspruch" erhoben, auch nicht bei der Bauverhandlung, sondern man macht ganzn einfach einen BAuplatz aus deinem Grundstück. Somit sollte man das jedenfalls vorher abklären, was du ja ohnehin gerade gemacht hast.


Ich stelle mir nur die Frage wie ich das 100%ig klären kann. Irgendwie will ich nicht zur Gemeinde gehen und Fragen ob es ein Bauplatz ist. Wenn ich einfach nur Frage, können sie ja auch nein sagen wenn keine Aufzeichnungen vorliegen. Dann bin wahrscheinlich ich in der Beweislast das es einer ist.
Mein Plan wäre ja gewesen ich reiche schon als Bauplatz ein. Sprich es steht in der Baubeschreibung Bauplatz und wenn da kein Einspruch kommt, dann haben sie ja quasi zugestimmt oder etwa nicht?
Wenn dem nicht so ist und sie der Meinung sind das es kein Bauplatz ist, dann würde ich ja gerne vorher zusammen legen da die Ergänzungsabgabe um ein vielfaches billiger ist. Dazu würde ich dann mein Bauvorhaben zurückziehen, falls das geht.
19.9.2017 14:10


streicher schrieb: Das ist mit dem Planzeichner schon alle geklärt und sollte kein Problem sein.


Also habt ihr eine "geschlossene Bebauung" vorgesehen?? Weißt du was "geschlossen" bedeutet?: Die Gebäude gehen von einer seitlichen Grundgrenze zur anderen seitlichen Grundgrenze! Da gibts keinen Abstand! Das mit der Mauer war einmal und wurde geändert! Ist aber schwer zu beurteilen, wenn man weder Plan noch Lage der Grundstücke kennt (könntest mir ja die Katastralgemeinde als PN schicken?!)


streicher schrieb: Bei mir selber aber nicht, da ich ja 3 bzw. 4m einhalten muss wegen Fenster/Brandschutz/... Da kommt dann nur eine Gartenmauer/Steinbauer/oder ähnliches damit das Grundstück geschossen ist.


Wie gesagt, das mit der Mauer gibts so nicht mehr!


streicher schrieb: Irgendwie will ich nicht zur Gemeinde gehen und Fragen ob es ein Bauplatz ist.


Das hast aber eigentlich schon gemacht! Was willst da noch vertuschen? Du bist auf die Gemeinde und hast wegen Grundstücksvereinigung gefragt. Die Gemeinde hat daraufhin zu recherchieren begonnen, ob das Grundstück Bauplatz ist und hat genau dazu den Ortsplaner gefragt. Dessen Antwort (es scheint sich um einen BAuplatz zu handeln) hat sie dir jetzt weitergeleitet. D.h. das Thema ist doch längst am Tisch!!!


streicher schrieb: Wenn ich einfach nur Frage, können sie ja auch nein sagen wenn keine Aufzeichnungen vorliegen.

Das tun sie offensichtlich ja nicht, sondern haben versucht den Sachverhalt herauszufinden und dazu den Ortsplaner befragt.


streicher schrieb: Dann bin wahrscheinlich ich in der Beweislast das es einer ist.

Wenn keine einheitliche Meinung besteht: JA! Drum hab ich ja oben schon gesagt: Zeugen, Fotos, alte Dokumente usw....


streicher schrieb: Mein Plan wäre ja gewesen ich reiche schon als Bauplatz ein. Sprich es steht in der Baubeschreibung Bauplatz und wenn da kein Einspruch kommt, dann haben sie ja quasi zugestimmt oder etwa nicht?

Du wiederholst dich da jetzt schon. Aber so funktioniert das nicht! Du kannst nicht mit einer Anmerkung in der Baubeschreibung der Geminde aufs Aug drücken, dass das Grundstück Bauplatz ist. Das entscheidest nicht du, sondern die Behörde. Und die Gemeinde braucht da keinen "Einspruch" machen (hab ich oben auch schon gesagt) und stimmt auch zu nichts zu, sondern hat in der Verjährungsfrist von 5 Jahren die Möglichkeit, die Aufschließungsabgabe vorzuschreiben - egal was in deiner Baubeschreibung steht! Daher nochmal: wenn die Frage unklar ist, dann vorher abklären!


streicher schrieb: Wenn dem nicht so ist und sie der Meinung sind das es kein Bauplatz ist, dann würde ich ja gerne vorher zusammen legen da die Ergänzungsabgabe um ein vielfaches billiger ist. Dazu würde ich dann mein Bauvorhaben zurückziehen, falls das geht.


Auch damit gehen deine Überlegungen in eine völlig falsche Richtung bzw. funktioniert das so nicht: Wenn die Gemeinde der Meinung ist, dass es kein Bauplatz ist, dann macht sie im Baubescheid (und nicht schon irgendwann vorher) die Bauplatzerklärung. Wenn mal der BAubescheid draußen ist, dann kann man ein Bauansuchen aber nicht mehr zurückziehen (es wurde ja schon darüber per Bescheid entschieden), sondern dann musst du gegen den Bescheid berufen. Auch da wirst DU beweisen müssen, dass die Bauplatzerklärung falsch war. Wenn dir das nicht gelingt und die Gemeinde richtig lag, dann wird diese Bauplatzerklärung rechtskräftig. Und erst mit dieser rechtskräftigen Bauplatzerklärung entsteht der Abgabenanspruch, was dir die Gemeinde dann mit einem eigenen Bescheid vorschreibt. Da könnte man dann wieder berufen, weil ein anderer Sachverhalt zutrifft, weil man in der Zwischenzeit eine Grundstücksvereinigung gemacht hat. Dann wird die Aufschließungsabgabe vermutlich auf eine Ergänzungsabgabe abgeändert... - das alles wird jedenfalls rechtlich sehr komplex (und fehleranfällig).
Also nochmals: Auf zur Gemeinde; dort weiß man ja eh schon, wo die Fragestellung liegt; offen drüber reden und alles auf den Tisch legen und die Sache im Vorfeld abklären.

19.9.2017 15:18
OK, Danke Karl, du hast mich überzeugt ich kläre das alles offen mit der Gemeinde und hole mir schriftlich das es ein Bauplatz ist (oder eben nicht).


Karl10 schrieb: Also habt ihr eine "geschlossene Bebauung" vorgesehen?? Weißt du was "geschlossen" bedeutet?: Die Gebäude gehen von einer seitlichen Grundgrenze zur anderen seitlichen Grundgrenze! Da gibts keinen Abstand! Das mit der Mauer war einmal und wurde geändert! Ist aber schwer zu beurteilen, wenn man weder Plan noch Lage der Grundstücke kennt (könntest mir ja die Katastralgemeinde als PN schicken?!)


Also echt jetzt. Die können einem Vorschreiben das man 25m in die Breite bauen muss wenn das Grundstück so breit ist.
Ich will ja keine Halle bauen.
Du hast PN wegen Katastralgemeinde.
19.9.2017 23:14
"ENDE GUT, ALLES GUT"
Wie heißt es?: Ein Bild sagt mehr als 1000 Worte!
Wir hätten uns viel Zeit und Text sparen können, wenn ich schon früher Katastralgemeinde und Grundstücksnummer gewußt hätte und mir im NÖ Atlas das Luftbild anschauen hätte können (hast du eigentlich nie auf das Luftbild geschaut??? - denn dann wär alles klar gewesen!)

Also, was hab ich da gesehen?
Du kannst im NÖ Atlas Luftbilder im Abstand von ein paar Jahren ab 1999 sehen. Da zeigt sich, dass die Liegenschaft bevor alles weggerissen wurde und ein Neubau errichtet wurde, mit einem Altbestand bebaut war. Das sieht von oben aus wie ein kleiner Bauernhof: vorne an der Straße Wohnhaus, dann weiter an einer Seite ein Nebentrakt und als hinterer Abschluss eine Art Scheune (oder Stall?) quer über die ganze Grundstücksbreite. Diese Bebauung, die du da auf den alten Luftbildern siehst, hat mit Sicherheit Jahrzehnte so bestanden und hat - selbst wenn kein Bauakt darüber vorliegen sollte - dann zumindest einen vermuteten Konsens. Und wenn du dir die Luftbilder vom Altbestand anschaust, dann siehst du, dass der hintere Quertrakt eindeutig teilweise auf dem Grundstück 326 steht. Dieses war somit sehr eindeutig im Jahre 1989 mit einem Gebäudeteil bebaut. Genau das hat der Raumplaner der Gemeinde in seiner Antwort geschrieben und das passt somit voll und ganz zusammen. Du brauchst auch nur den Flächenwidmungsplan anschauen: da siehst du an den alten Katastergrenzen und Benützungsarten ganz genau die Überbauung der Grundgrenze zwischen den Grundstücken 325 und 326 (hast den Flächenwidmungsplan schon mal genauer angschaut???).
Was ich bisher nicht zuordnen konnte ist dein hier eingestelltes Foto. Was auch immer das sein mag: es ist hier nicht (mehr) von Bedeutung.
Somit zeigt sich wieder einmal: man muss vorhandene Unterlagen 1. heranziehen und 2. richtig lesen und interpretieren!
Ich denke es sollte jetzt klar sein, dass alles Bauplatz ist. Im Detail steh ich für Verständnisfragen weiter zur Verfügung.

Und jetzt nochmals zur Bebauungsweise:


streicher schrieb: Die können einem Vorschreiben das man 25m in die Breite bauen muss wenn das Grundstück so breit ist.


Also das Grundstück 326 ist nicht 25 m, sondern 15 m breit! Woher hast die 25 m??? Und es sind nicht "DIE", die die geschlossene Bebauungsweise vorschreiben, sondern es ist das Gesetz, also die Bauordnung. Und an diese hat sich der Bürgermeister zu halten (sein Entscheidungsspielraum ist also relativ eng).
Und im Übrigen sehe ich die geschlossene Bebauungsweise hier nicht zu 100% zwingend: Offensichtlich gibt es keinen Bebauungsplan. Daher geht es nach § 54 Bauordnung. Und dieser stellt zunächst die offene Bebauungsweise generell frei. Dann kommts nach Abs. 4 auf den Charakter der umliegenden Bebauung an. Die ist zwar links und rechts mehrheitlich "geschlossen", aber gleich vis-a-vis auf der anderen Seite der Straße steht ein offensichtlich neues Wohngebäude in offener Bebauung (Grstk. Nr. 87). Also ganz so eindeutig, wie das der Raumplaner der Gemeinde schreibt, scheint mir das nicht zu sein!
Was mit Sicherheit hier nicht geht ist "kuppeln" - also an einer Seite an die Grundgrenze und an der anderen Seite Abstand.

25.9.2017 13:12
Hab ich was Falsches gesagt???
25.9.2017 16:49
Nein Karl, danke das passt schon soweit.
Ich habe gerade bei der Gemeinde eine Anfrage laufen und lasse es mir schriftlich geben ob es ein Bauplatz ist oder nicht.
Dann sollte alles klar sein und es im Nachhinein keine Diskussion en geben.
25.9.2017 23:50


streicher schrieb: Ich habe gerade bei der Gemeinde eine Anfrage laufen und lasse es mir schriftlich geben ob es ein Bauplatz ist oder nicht.

Aber die Antwort hast ja schon (schriftlich) in Händen!!
1. Du hast angefragt wegen Grundstücksvereinigung
2. Die Gemeinde hat völlig richtig erkannt, dass sich da die Frage nach der Bauplatzeigenschaft und einer allfälligen Aufschließungsabgabe stellt
3. Die Gemeinde hat daraufhin den maßgeblichen Sachverhalt geprüft und dazu ihren Raumplaner befragt.
4. Der Raumplaner hat der Gemeinde schriftlich geantwortet, dass beide Grundstücke offensichtlich Bauplätze sind und die Zusammenlegung daher abgabenrechtlich keine Auswirkungen hat (deckt sich 100% mit meiner Einschätzung aufgrund der mir nun verfügbaren Luftbilder)
5. Die Gemeinde hat dir diese Stellungnahme des Raumplaners schriftlich zur Kenntnis gebracht und dabei mit keinem Wort irgendwelche Zweifel angemeldet, dass sie da anderer Ansicht wäre.

Ich frage mich: was willst du da jetzt noch abklären?? Es gibt keine offene Frage mehr!
26.9.2017 13:44


Karl10 schrieb: offensichtlich Bauplätze sind


"offensichtlich" ist mir zu wenig. Ich habe "nur" ein Mail, das ja bei Behörden rechtlich immer noch anderes gesehen wir wie ein Fax oder Brief.
Außerdem bezieht sich dieser Raumplaner auf ein Luftbild von 2001.

Hintergrund der Sache:
Die Gemeinde war in 3 Monaten nicht fähig, mir eine schriftliche Bestätigung für das Vermessungsamt auszustellen. Ich wollte die Grundstücke schon zusammenlegen, war schon beim Vermessungsamt und die haben mir gesagt sie brauchen ein OK von der Gemeinde, weil es 2 Baugründe sind.
Das mündliche OK habe ich bekommen, aber schriftlich weder ich noch das Vermessungsamt. Ich war sogar auf der Gemeinde damit das Vermessungsamt mit der Gemeinde telefoniert und ihnen sagt was benötigt wird, weil die Gemeinde keine Ahnung hatte was sie ausfüllen müssen. Das Vermessungamt hat ihnen dann ein Blanko Formular geschickt, aber es wurde nie geantwortet.
Erst durch diese Sache habe ich mich überhaupt mit dem ganzen Thema befasst und bin sogar froh das ich mittlerweile die Zusammenlegung beim Vermessungsamt gestoppt habe. Wenn es 2 Bauplätze sind lege ich die sicher nicht zusammen (das mit den Abstand zur eigenen Grenze ist kein Problem).

Jedenfalls will ich das von der Gemeinde schriftlich mit Stempel, Unterschrift, ...
Dann kann es zukünftig keine Diskussionen mehr geben (machmal ist sowas leider notwendig - trauig aber war).
26.9.2017 22:02
Jetzt wird es wirklich schwierig, weil ich glaube, dass du dich da etwas verrennst bzw. manche Dinge falsch einschätzt (wobei ich dir sofort abnehme, dass es mit der Gemeinde nicht immer ganz einfach ist).
Ich liste mal einige Punkte auf (ohne Anspruch auf einen durchgehenden roten Faden):


streicher schrieb: und bin sogar froh das ich mittlerweile die Zusammenlegung beim Vermessungsamt gestoppt habe. Wenn es 2 Bauplätze sind lege ich die sicher nicht zusammen


Damit hätte sich ja eigentlich das Thema "Betätigung der Gemeinde für das Vermessungsamt" erübrigt, oder?
Im Übrigen hast du übersehen, dass es sich im Falle der Vereinigung um eine Änderung von Grundstücksgrenzen im Bauland handelt; und diese ist bewilligungspflichtig. Wie anderswo auch, kann man eine solche Bewilligung nur dann erhalten, wenn man überhaupt einen Antrag um eine Bebwilligung gestellt hat. Hast einen solchen Antrag um Bewilligung schon gestellt??
Das Vermessungsamt ist zuständig, nach den Regeln des Vermessungsgesetzes im Kataster die Änderung der Grenzen durchzuführen. Die Baubehörde ist zuständig, die Änderung der Grenzen nach den Regeln der Bauordnung zu bewilligen. Das sind verschiedene Dinge!


Zur Frage, ob es ein BAuplatz ist:


streicher schrieb: Jedenfalls will ich das von der Gemeinde schriftlich mit Stempel, Unterschrift, ...

Auch da schätzt du das nicht ganz richtig ein. Das was du da willst bedeutet an einem anderen beispiel folgendes: Man geht zum Bürgermeister und verlangt eine Bestätigung, dass man eine Baubewilligung erhalten werde, wenn man darum ansucht. Es ist ein Irrtum, wenn du glaubst, dass ein solches Schreiben (jedenfalls rechtlich) irgendwas wert ist. Auch mit Stempel und Unterschrift hat ein solches Schreiben keine rechtliche Verbindlichkeit. In unserem Rechtsstaat sind in Verwaltungsangelegenheiten nur "BESCHEIDE" verbindlich. Die Bauordnung sieht aber keine bescheidmäßige Erledigung dafür vor, ob ein Grundstück Bauplatz ist oder nicht!
Es kann also durchaus so sein sein, dass dir der Bürgermeister ein nettes Schreiben schickt (Sehr geehrter Herr "Streicher! Auf ihre Anfrage teile ich mit, dass das Grundstück XY Bauplatz ist. Mit freundlichen Grüße Ihr Bürgermeister - Datum und Unetrschrift). Und weißt, was dann passieren könnte? Du stellst ein Bauansuchen auf diesem Grundstück und aus diesem Anlass bekommst du einen Bescheid über eine Aufschließungsabgabe (weil jetzt irgendwer in der Gemeinde draufgekommen ist, dass es sich bisher doch noch nicht um einen BAuplatz gehandelt hat. Und es könnte sein, dass das tatsächlich auch so stimmt. Weißt du was dir da das vorhergehende nette Schreiben des Bürgermeisters im Falle deiner Berufung oder Beschwerde hilft?: absolut NICHTS!
Worauf ich hinaus will? Du laufst da einem Phantom nach. Du willst etwas haben, das es so nicht gibt bzw. das rein rechtlich nichts wert ist. Denn du kannst das nicht erreichen:


streicher schrieb: Dann kann es zukünftig keine Diskussionen mehr geben


Zur konkreten Sache: Es gibt mehrere Punkte, aufgrund derer man zum Ergebnis kommt, dass es sich um einen BAuplatz handelt (hab sie schon zuvor angeführt). Ich hab etwas unpräziese in meiner Formulierung "offensichtlich" gewählt - da geb ich dir recht - und in Wahrheit "offenkundig" gemeint. Offenkundig bedeutet im rechtlichen Sinne, dass etwas keines (weiteren) Beweises bedarf.

Da du ja wie zuletzt angemerkt ohnehin nicht vereinigen willst, wieso stellst du dann nicht das Bauansuchen für dein geplantes Bauvorhaben? Endgültig und definitiv wirst du nur dann wissen, ob es ein Bauplatz ist, wenn es ein BAuverfahren gegeben hat. Nur dann stellt sich tatsächlich heraus, ob du einen Abgabenbescheid bekommst oder nicht.

Und die eigentlich schwierige Frage bei deinem Vorhaben schiebst du beharrlich zur Seite, nämlich: wie darfst du auf dem Grundstück überhaupt bauen


streicher schrieb: das mit den Abstand zur eigenen Grenze ist kein Problem

Also wie jetzt? Mit Abstand? Da spricht aber der Hinweis des Raumplaners dagegen, dass hier "geschlossen" gilt. Oder meinst jetzt eh, dass "kein Abstand" für dich kein Problem sei? Früher hats ja gesagt, dass dir die Verbauung der gesamten Grundstücksbreite zu breit sei?!

Ich hab das Gefühl, ich muss dich da jetzt ein bisschen nerven, um dich auf die entscheidenden Themen zu bringen.
27.9.2017 5:50
Du willst mir also sagen, ob ich was zu zahlen habe, erfahre ich erst wenn ein Bauansuchen gestellt ist.
Das ist ja voll super. Da geht's um Unterschiede:
nix bezahlen (bereits Bauplatz) vs.
2500 Euro (wenn kein Bauplatz - zusammen legen - Ergänzungsabgaben) vs.
10000 Euro (kein Bauplatz - Aufschliessungskosten).

Das sind schon gewaltige Unterschiede. Sowas würde und muss ich auch im Sinne meiner Budgetplanung vorher wissen.
Ich nehme Mal an, wenn ich Einreiche und sie lassen mich die 10000 zahlen, gibt es keine Möglichkeit mehr auf Zusammenlegung damit es nur 2500 werden?

geschlossene Bauordnung:
Kann es sein, dass wir hier das gleiche Thema haben? Wenn der Bürgermeister im Vorfeld sagt das ich nicht bis an die Grenze bauen muss und dann nach der Einreichung bekomme ich eine Ablehnung?
Übrigens das oben mit 25m war nur ein Beispiel. Beide Grundstücke zusammen haben aber wirklich 22m Breite und wenn die zusammen gelegt wären will ich nicht 22m Breite bauen für eine Garage mit 2 Autos. Das wäre ja Wahnsinn. Was gibt es da für Möglichkeiten?

So wie es aussieht, kann man in Österreich gar nix planen, es wird einem ja scheinbar immer erst bei Ansuchen aufs Auge gedrückt. Das finde ich überhaupt nicht schön.

Beide Themen sind für mich auch voneinander abhängig.

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