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Bauland Agrargebiet

28 Beiträge | letzte Antwort 5.5.2018 | erstellt 1.9.2017
Hallo liebes Forum!

Wir liebäugeln mit einem Grundstück für unser Einfamilienhaus. Es ist in einem Dorf, in dem es lt. Auskunft der dortigen Bewohner nur mehr 3 Baugründe gibt (alle im Privatbesitz). Im NÖ Atlas habe ich nun herausgefunden, dass sie alle im vorderen Teil die Widmung BA Bauland Agrargebiet haben und im hinteren Teil Gfrei Grünland Freifläche.

Was heißt das nun für unser Bauvorhaben? Es soll ein Einfamilienhaus werden ohne jegliche Tierhaltung. Landwirte sind wir nicht. Oder ist das egal und jeder darf auf Agrargebiet bauen? Falls nicht, wie stehen unsere Chancen, dort bauen zu dürfen bzw. was muss geschehen, dass es Bauland-Wohngebiet wird. (Eine Info am Rand - falls relevant - die Grundstücke sind in der Mitte des Dorfes, sozusagen auf einer Seite des Angers, andere Grundstücke mit Widmung BA oder BW gibt es nicht)

Unser 2. Problem (falls nicht sowieso hinfällig): die Fläche, die als BA ausgewiesen ist, reicht sicher nicht für unser Bauvorhaben (möchten Bungalow ohne Keller mit Nebengebäuden bauen). Wie stehen die Chancen, dass das Bauland vergrößert wird bzw. hier auch wieder die Frage was dazu geschehen muss?

Ich weiß, der Bürgermeister ist hier der erste Ansprechpartner, aber ich möchte für das Gespräch gerüstet sein. Außerdem ist das eine Mini-Gemeinde, wo ich befürchte, die wissen so manches selbst nicht so genau, wird ja nicht so oft gebaut bei uns.

Danke für eure Hilfe!

Lg, Babsi
5.2.2018 10:34


Karl10 schrieb: Nein! Das ist eine "Freihaltefläche", d.h. sie ist von allem, was eine Bauanzeige oder Baubewilligung braucht "freizuhalten"!!


Ich habe dazu noch eine Frage: Wenn ich die Bauordnung richtig verstanden habe sind Terrassen und Pergolen im Bauland bewilligungs- und anzeigefrei. Richtig? Wie sieht es hier im Gfrei aus? Ich finde dazu leider nichts.



Gartenhaus, Gewächshaus,
felis schrieb: ist meiner meinung nach bewilligungs-, anzeige- und meldefrei (par17,z8)
Karl10: Nicht im grünland. Da musst im Gesetz genau lesen


Welches Gesetz ist das? Ich würde das gerne nachlesen.

Falls die Bauweise relevant ist: Wir möchten eine Holzterrasse haben, also ohne Betonplatte drunter - entweder die Unterkonstruktion auf Punkt- oder Streifenfundamenten oder nur auf verdichteten Schotter. Eventuell kommt darüber noch eine Art Pergola ohne Dacheindeckung. Eine fixe Terrassenüberdachtung spielts im Grünland ja sicher nicht...
5.2.2018 13:41


babsi15at schrieb: Wenn ich die Bauordnung richtig verstanden habe sind Terrassen und Pergolen im Bauland bewilligungs- und anzeigefrei. Richtig?


Für Pergolen JA!


babsi15at schrieb: Wie sieht es hier im Gfrei aus? Ich finde dazu leider nichts.


§ 17 Zif. 9 NÖ BAuordnung lautet:
bewilligungs-, anzeige- und meldefrei sind:
"...die Errichtung und Aufstellung von Hochständen, Gartengrillern, Hochbeeten, Spiel- und Sportgeräten, Pergolen außerhalb von Schutzzonen und Altortgebieten (§ 15 Abs. 1 Z 3 lit. b), Marterln, Grabsteinen und Brauchtumseinrichtungen (z. B. Maibäume, Weihnachtsbäume)..."

Da steht also nichts davon, dass das nur im Bauland oder Grünland gelten würde. Daraus folgt: gilt in jeder Widmungsart!!

Und da stehen in der taxativen Aufzählung auch keine Terrassen. Daher: diese Ausnahmebestimmung gilt somit nicht für Terrassen.
Terrassen sind überhaupt nicht speziell geregelt, womit für sie die ganz allgemeinen Regelungen der Bauordnung gelten: wenn eine Terrasse ein Bauwerk (=bauliche Anlage) im Sinne der Begriffsdefinitionen gem. § 4 NÖ Bauordnung ist, dann gilt für dieses Bauwerk die (allgemeine) Bewilligungspflicht gem. § 14 NÖ Bauordnung. Ist die Terrasse nicht als bauliche Anlage einzustufen, dann ist sie frei und man darf sie überall ohne zu fragen und ohne Einschränkung herstellen.
Das Wesentliche bei der Terrasse ist daher: ist sie ein Bauwerk (Bauliche Anlage) oder nicht?? Das ist oft nur im Einzelfall mit Kenntnis aller technischen und konstruktiven Details zu beantworten. Fundamente sind immer ein gewisser Hinweis, dass es sich eher um ein Bauwerk handelt. Holz oder Beton ist eher nicht von Bedeutung.


babsi15at schrieb: Welches Gesetz ist das? Ich würde das gerne nachlesen.


Das ist § 17 Zif. 8 der NÖ Bauordnung. Da steht:
"... die Aufstellung jeweils einer Gerätehütte und eines Gewächshauses mit einer überbauten Fläche von jeweils nicht mehr als 10 m² und einer Höhe von nicht mehr als 3 m bei Wohngebäuden mit nicht mehr als 4 Wohnungen und bei Reihenhäusern pro Wohnung auf einem Grundstück im Bauland, ausgenommen Bauland-Sondergebiet, außerhalb von Schutzzonen und außerhalb des vorderen Bauwich..."
Wie du siehst steht da ausdrücklich "im Bauland" (im Gegensatz zu oben bei den Pergolen).
Somit gilt diese Bewilligungs- und Anzeigefreiheit für solche Hütten nicht im Grünland.
5.2.2018 14:45


Karl10 schrieb: Da steht also nichts davon, dass das nur im Bauland oder Grünland gelten würde. Daraus folgt: gilt in jeder Widmungsart!!


Achsoooo... ich habe nach einer konkreten Erlaubnis/Verbot gesucht...


Karl10 schrieb: Das Wesentliche bei der Terrasse ist daher: ist sie ein Bauwerk (Bauliche Anlage) oder nicht??


Okay, schwieriges Thema... gibt's da genauere Beschreibungen oder wie das normal gehandhabt wird? Oder ist das dann Auslegungssache der Gemeinde?


Karl10 schrieb: Wie du siehst steht da ausdrücklich "im Bauland" (im Gegensatz zu oben bei den Pergolen).
Somit gilt diese Bewilligungs- und Anzeigefreiheit für solche Hütten nicht im Grünland.


Danke, auch das hätte ich nicht herausgelesen


5.2.2018 16:25




babsi15at schrieb: Achsoooo... ich habe nach einer konkreten Erlaubnis/Verbot gesucht...


Du musst (fast) immer auch folgenden Grundsatz im Auge behalten: was nicht (ausdrücklich) verboten ist, das ist erlaubt.


babsi15at schrieb: gibt's da genauere Beschreibungen oder wie das normal gehandhabt wird?


In der Bauordnung regelt das der § 4 wie folgt:
"...Bauwerk: ein Objekt, dessen fachgerechte Herstellung ein wesentliches Maß an bautechnischen Kenntnissen erfordert und das mit dem Boden kraftschlüssig verbunden ist..."
 Es geht also um die Fragen "fachgerechte Herstellung" und "wesentliches Maß bautechnischer Kenntnisse". Die sind in einer rein abstrakten Betrachtung bereits dann anzunehmen, wenn nicht JEDER Laie dazu fähig ist. Fragen, ob etwas "stabil genug konstruiert ist" (also in Richtung statischer Einschätzung) gehen in der Regel über das Wissen und die Fähigkeit "jedes Laien" hinaus.
Usw...da könnte man jetzt noch lange herumphilosphieren.

Ah ja, und die "kraftschlüssige Verbindung" mit dem Boden ist auch schon dann gegeben, wenn das Ding schon allein wegen seines eigenen Gewichtes fest am Boden steht (und nicht beim ersten Sturm davonfliegt). Kraftschlüssig heißt jedenfalls nicht zwigend "Fundament".
Leider ist noch immer die Meinung weit verbreitet, dass etwas, das kein Fundament hat, kein Bauwerk sei. Das hats rechtlich noch nie gegeben und war immer schon falsch.



babsi15at schrieb: Oder ist das dann Auslegungssache der Gemeinde?


Jein! Zunächst ist es eine fachlich zu beurteilende Frage - ist also ein Thema für einen bautechnischen Sachverständigen. Aufgrund dessen fachlicher Beurteilung und Einschätzung trifft dann die Baubehörde eine rechtliche Entscheidung.
6.2.2018 12:57
Da bleiben dann für eine Terrasse im Grünland wahrscheinlich nicht mehr viele Möglichkeiten... Vielen Dank, Karl10, auf jeden Fall für deine hervorragenden Erklärungen! 
10.3.2018 21:35
Habe eine Frage an Karl10,
es gibt ja in NÖ die Widmung GeB (GeschützteserhaltungswürdigesGebäude), wer bestimmt das, welches Haus diese Widmung bekommt bzw. auferlegt wird?
Wird das vom Land, oder von der Gemeinde, oder der Besitzer selber, (was ich aber nicht galube) bestimmt? Und wenn diese Widmung auferlegt wurde, bekommt der/die Besitzer eine Verständigung oder Bescheid? Kann dagegen Einspruch erhoben werden? (beim Bescheid wird es sicher eine Einspruchsmöglichkeit geben, glaube ich halt)
Wenn ich den GIS-Atlas NÖ (Raumordnung) so anschaue, im speziellen in unseren Gemeinden der Umgebung, kann man eigentlich nicht immer nachvollziehen, warum ein Gebäude GeB gewidmet ist, und ein anderes Haus, dass in der Einschicht steht, nicht diese Widmung hat.
Gibt es diese komische Widmung auch in anderen Bundesländern?
Ist ja komisch, der Besitzer darf, wenn Bedarf ist, das Haus vergrößern, auch aufstocken, aber die Grundmauern müssen immer stehn bleiben. 
Da wird von Energiesparen dauernd geredet, aber die Steinmauern, die ja nicht gerade als effizient gelten, müssen erhalten werden. Da wäre es ja viel gescheiter, abzureissen, und energieeffiziente Wände wieder aufzumauern, bzw. als Fertigteile aufzustellen! Dass der alte Baustil vom Altgebäude wieder herzustellen ist, sollte als Auflage vorgeschrieben sein.
Derzeit ist es ja so, dass neben dem (alten) Hauptgebäude dann ein ultramoderner Zubau hinzugeschnippelt wird. Ob das der Sinn der Sache ist, bezweifle ich!
 
13.3.2018 10:02


altehuette schrieb: GeschützteserhaltungswürdigesGebäude


Wo hast denn diese Bezeichnung her?? Die Widmungsart "GeB" heißt im Langtext "erhaltenswertes Gebäude im Grünland" - von "geschützt" steht da nirgendwo was.




altehuette schrieb: wer bestimmt das, welches Haus diese Widmung bekommt bzw. auferlegt wird?
Wird das vom Land, oder von der Gemeinde, oder der Besitzer selber, (was ich aber nicht galube) bestimmt?


GeB ist eine Widmungsart im Flächenwidmungsplan. Sie kommt genauso zustande wie jede andere Widmungsart auch - also der Gemeinderat beschließt den Flächenwidmungsplan (bzw. dessen Änderung), das Land prüft, ob das alles gesetzmäßig ist und dann wird der Flächenwidmungsplan bzw. dessen Änderung von der Gemeinde "verordnet".



altehuette schrieb: Und wenn diese Widmung auferlegt wurde, bekommt der/die Besitzer eine Verständigung oder Bescheid? Kann dagegen Einspruch erhoben werden? (beim Bescheid wird es sicher eine Einspruchsmöglichkeit geben, glaube ich halt)


Auch hier: beim GeB läuft das wie bei jeder anderen Widmungsart auch. Die Widmungsänderung wird öffentlich kundgemacht (Anschlagtafel der Gemeinde) und die betroffenen Grundeigentümer müssen verständigt werden. Da es eine "Verordnung" der Gemeinde ist, bekommt niemand einen bescheid. Somit kann auch niemand "Berufung" oder "Beschwerde" machen.



altehuette schrieb: kann man eigentlich nicht immer nachvollziehen, warum ein Gebäude GeB gewidmet ist, und ein anderes Haus, dass in der Einschicht steht, nicht diese Widmung hat.


1. "Muss" diese Widmungsart nicht verordnet werden (sondern "darf")
2. gibt es im Grünland Objekte, die diese Widmungsart gar nicht brauchen bzw. für die es keinen Sinn macht (landwirtschaftlich genutzte Wohn- und Wirtschaftsgebäude)
3. gibt es im Gesetz gewisse Bedingungen für die Festlegung dieser Widmung. Ob die erfüllt sind kann man so "vom Vorbeifahren" aus nicht immer beurteilen




altehuette schrieb: Gibt es diese komische Widmung auch in anderen Bundesländern?


Nicht exakt gleich, aber in irgendeiner Form haben alle Bundesländer für solche Fälle irgendwelche (unterschiedlichen) Lösungen geschaffen.



altehuette schrieb: Ist ja komisch, der Besitzer darf, wenn Bedarf ist, das Haus vergrößern, auch aufstocken, aber die Grundmauern müssen immer stehn bleiben.


In der Widmungsbezeichnung steht das Wort "erhaltenswert". Wenn mans wegreißt, dann wirds ja nicht "erhalten". Is logisch, oder?



altehuette schrieb: Da wird von Energiesparen dauernd geredet, aber die Steinmauern, die ja nicht gerade als effizient gelten, müssen erhalten werden.


Da gibts hier in anderen Foren genug Experten, die schon mehrfach erklärt haben, wie man mit altem Mauerwerk nach heutigen Maßstäben hinsichtlich Energieeffizienz umgeht.



altehuette schrieb: Da wäre es ja viel gescheiter, abzureissen, und energieeffiziente Wände wieder aufzumauern, bzw. als Fertigteile aufzustellen!


Du vergisst, dass du im Grünland bist. Da gibts kein Neubauen, sonst wär´s ja Bauland.



altehuette schrieb: Ob das der Sinn der Sache ist, bezweifle ich!


Den "Sinn" der Sache interpretierst da jetzt du für dich ganz subjektiv. Ist dein gutes Recht. Aber nicht unbedingt Maßstab für einen Gesetzgeber und für eine überall und generell zu geltende Regelung.
5.5.2018 23:49


Karl10 schrieb: erhaltenswert


Was ist an einer Steinmauer so erhaltenswert?



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