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Bauland Agrargebiet

28 Beiträge | letzte Antwort 5.5.2018 | erstellt 1.9.2017
Hallo liebes Forum!

Wir liebäugeln mit einem Grundstück für unser Einfamilienhaus. Es ist in einem Dorf, in dem es lt. Auskunft der dortigen Bewohner nur mehr 3 Baugründe gibt (alle im Privatbesitz). Im NÖ Atlas habe ich nun herausgefunden, dass sie alle im vorderen Teil die Widmung BA Bauland Agrargebiet haben und im hinteren Teil Gfrei Grünland Freifläche.

Was heißt das nun für unser Bauvorhaben? Es soll ein Einfamilienhaus werden ohne jegliche Tierhaltung. Landwirte sind wir nicht. Oder ist das egal und jeder darf auf Agrargebiet bauen? Falls nicht, wie stehen unsere Chancen, dort bauen zu dürfen bzw. was muss geschehen, dass es Bauland-Wohngebiet wird. (Eine Info am Rand - falls relevant - die Grundstücke sind in der Mitte des Dorfes, sozusagen auf einer Seite des Angers, andere Grundstücke mit Widmung BA oder BW gibt es nicht)

Unser 2. Problem (falls nicht sowieso hinfällig): die Fläche, die als BA ausgewiesen ist, reicht sicher nicht für unser Bauvorhaben (möchten Bungalow ohne Keller mit Nebengebäuden bauen). Wie stehen die Chancen, dass das Bauland vergrößert wird bzw. hier auch wieder die Frage was dazu geschehen muss?

Ich weiß, der Bürgermeister ist hier der erste Ansprechpartner, aber ich möchte für das Gespräch gerüstet sein. Außerdem ist das eine Mini-Gemeinde, wo ich befürchte, die wissen so manches selbst nicht so genau, wird ja nicht so oft gebaut bei uns.

Danke für eure Hilfe!

Lg, Babsi
1.9.2017 23:06
Meines Wissens nach ist BA (Bauland-Agrar), künftige Bauwerber müssen sich abfinden, dass man sich mit Geruchsbelästigung von Seiten der Landwirtschaft abfinden muss. Gerade eben weil ja die angrenzenden Grundstücke landw. ausgewiesen sind.
Es soll ja vermieden werden, dass sich Jeder wenn jedem Staubflankerl was vom Mähdrescher kommt, aufregen kann. Gab ja erst vor Kurzem so eine wilde Diskussion, weil ein Bauer am Sonntag mit dem Mähdrescher neben der Siedlung gefahren ist.
Grundsätzlich braucht man kein Bauer sein, wenn BA erworben wird, ob man dann auch z. B. Hühner halten darf, entzieht sich meiner Kenntnis, schätze aber, im kleinem Rahmen zur Selbstversorgung schon. Problem werden nicht die Hühner sein, sondern der Hahn! Der glaubt immer, jeden tag in der Früh mitteilen zu müssen, dass der Tag anbricht.
3.9.2017 0:11
BA passt schon für ein EFH.
Aber die Vergrößerung der Baulandfläche könnte unter Umständen schwierig werden. Umwidmen kann nur der Gemeinderat, wobei die Rechtmäßigkeit vom Land geprüft wird.
Die wichtigsten Unterschiede zw. BA und BW sind: in BA max. 4 Wohneinheiten/Grundstück, in BA Tierhaltung möglich (mehr als "Haustiere")
3.9.2017 9:20


altehuette schrieb: Meines Wissens nach ist BA (Bauland-Agrar), künftige Bauwerber müssen sich abfinden, dass man sich mit Geruchsbelästigung von Seiten der Landwirtschaft abfinden muss.

Ja, das ist uns bewusst. Wir sind beide in Dörfern aufgewachsen und haben kein Problem damit, im Gegenteil: so eine Lage hat für uns mehr Vorteile.


P**** schrieb: BA passt schon für ein EFH.

Danke, das ist schon mal eine gute Nachricht.


P**** schrieb: Aber die Vergrößerung der Baulandfläche könnte unter Umständen schwierig werden.

Das befürchte ich auch Gibt es eine Stelle am Land, wo man sich unverbindlich informieren kann? Wir haben vor (fast) barrierefrei zu bauen, das preist das Land ja auch oft an (hab ich so das Gefühl).... Für die Umwidmung wird Ihnen das aber trotzdem wurscht/nicht Grund genug sein, oder? Was könnte ein Grund für sie sein/ wie könnten wir das begründen?


3.9.2017 10:13
Der Gemeinderat, bzw. deren Fachplaner (Raumplaner) muss eine passende Begründung finden. Eine Umwidmung zum Vorteil eines einzelnen ist aber jedenfalls schwieriger. Hängt aber auch von der Gegend ab...
3.9.2017 10:41
Danke für die Info!
Einmal angenommen, das Bauland bleibt in dieser Größe, was darf ich auf dem Rest des Grundstückes (Grünland Freihaltefläche) machen? Hecke und Bäume pflanzen, Garten anlegen, Trockensteinmauern zur Geländeterrassierung, Gartenhaus, Gewächshaus, Geräteschuppen,...?
Noch eine Frage: Wäre Erdwärme erlaubt auf Grünland Freihalteflächen?
3.9.2017 20:00


babsi15at schrieb: was darf ich auf dem Rest des Grundstückes (Grünland Freihaltefläche) machen?


babsi15at schrieb: Hecke und Bäume pflanzen, Garten anlegen,

JA!


babsi15at schrieb: Trockensteinmauern zur Geländeterrassierung, Gartenhaus, Gewächshaus, Geräteschuppen,...?

Nein! Das ist eine "Freihaltefläche", d.h. sie ist von allem, was eine Bauanzeige oder Baubewilligung braucht "freizuhalten"!!
3.9.2017 21:15
Danke Karl10 für die Bestätigung. Ich versuche ja selbst viel aus Bauordnung, Raumordnungsgesetz etc herauszulesen, leider sind das teilweise Hieroglyphen für mich und da schätze ich solches Fachwissen umso mehr.

Was würdest du dazu sagen:


babsi15at schrieb: die Fläche, die als BA ausgewiesen ist, reicht sicher nicht für unser Bauvorhaben (möchten Bungalow ohne Keller mit Nebengebäuden bauen). Wie stehen die Chancen, dass das Bauland vergrößert wird bzw. hier auch wieder die Frage was dazu geschehen muss?

Hast du mit einem ähnlichen Fall vielleicht schon Erfahrung?
3.9.2017 22:09


Gartenhaus, Gewächshaus,


ist meiner meinung nach bewilligungs-, anzeige- und meldefrei (par17,z8)
3.9.2017 22:42
Nicht im grünland. Da musst im Gesetz genau lesen
4.9.2017 8:52


babsi15at schrieb: Hast du mit einem ähnlichen Fall vielleicht schon Erfahrung?

JA! Und die sagt, dass es hier keine generell gültige Antwort gibt und es auf viele Details des Einzelfalles ankommt (von objektiven Sachdetails angefangen bis hin zu rein subjektiven Argumenten aller handelnden Personen). p**** hats im Grundsatz oben ja schon richtig gesagt.
Ich ergänze noch in rechtlich/theoretischer Hinsicht: Wenn man einen Baubewilligungsantrag stellt, dann hat man 1. einen Rechtsanspruch auf eine Entscheidung einer Behörde mit Bescheid und 2. hat man einen (allenfalls mit oberen Instanzen durchsetzbaren) Rechtsanspruch auf die Erteilung der Bewilligung (wenn das Bauvorhaben mit dem Gesetz übereinstimmt).
Das ist bei der Umwidmung anders. Hier hast du kein Recht auf eine bescheidmäßige Erledigung und hast keinen Rechtsanspruch auf Erledigung und Genehmigung deines Antrages. Wenn du einen Umwidmungsantrag an die Gemeinde stellst, dann stimmt darüber der Gemeinderat ab (Ein wesentlicher Meinungsbilder ist da natürlich der Bürgermeister, vielleicht auch der Ortsvorsteher, wenns einen solchen gibt). Und auf diese Abstimmung hast du keinen direkten Einfluss in dem Sinn, dass du das Ergebnis der Abstimmungen beeinspruchen könntest. Dann gibts da auch noch die Aufsicht des Landes. Da gehts eher um die sachlich rechtliche Seite - also ob alles mit den Grundsätzen des Raumordnungsgesetzes vereinbar ist.
Das Argument, das Bauland wäre zu klein, um vernünftig bauen zu können, könnte durchaus eines sein, das greift. Es muss aber auch tatsächlich und objektiv so sein (und nicht nur in deinen, subjektiven Augen). Mich irritiert da ein wenig deine Aussage "reicht sicher nicht". Das hätte ich gern genauer gewußt:
Welche Ausmaße hat der Bauploatz (Länge, Breite)??
Welche Bebauungsweise ist vorgegeben???

Der Platz muss schon sehr klein sein, dass es für den Bau eines Einfamilienhauses "sicher nicht" reicht!!
4.9.2017 10:27
Das mit der Größe des Bauplatzes ist tatsächlich sehr subjektiv. Ich habe die fixe Idee im Kopf komplett eingeschossig zu bauen, auch ohne Stufen zum Eingangsbereich. Dazu kommt dann noch die Schwierigkeit, dass das Grundstück straßenseitig einen halben bis eineinhalb Meter oberhalb der Straße ist. Auch die Ausrichtung des Hauses nach der Sonne ist mir sehr wichtig. Und diese 2 Dinge (annähernde Barrierefreiheit und Lichtsituation) sind auch die Gründe warum mir der Bauplatz wahrscheinlich zu klein ist.

Damit ich das endgültig beurteilen kann, sind dann auch noch Fragen einer möglichen Grundabtretung zu klären, oder ob die Böschung zur Straße (die noch BA ist, aber der Gemeinde gehört) noch dazu gekauft werden kann (was die Situation möglicherweise verbessern würde). Ein Brunnen wird benötigt - wohin damit - im Grünland erlaubt? Erdwärmekollektoren? Wo muss ich welche Abstände einhalten? .... Wie du siehst, stehen wir noch ganz am Anfang uns mit diesem Grundstück zu beschäftigen und täglich tauchen neue Fragen auf.

Aber nun zu deinen Fragen:
ungefähre Größe des Bauplatzes anhand des Flächenwidmungsplanes im NÖ Atlas:
Bauland Agrargebiet
mit bunten Linien eingezeichnete Fläche ca. 730 m²

Ein paar möglicherweise interessante Höhen:
Bauland Agrargebiet

Bebauungsplan gibt es keinen.

Ich merke schon während ich hier schreibe, dass es hier wohl kaum objektive Gründe für die Umwidmung geben wird...
Ich habe schon einige Broschüren des Landes NÖ gelesen und da habe ich das Gefühl bekommen Barrierefreiheit, Ausrichtung nach der Sonne und (Um)Bauen in bestehenden Strukturen (Dörfern) sei ihnen wichtig. Daher kommt wohl auch der kleine Hoffnungsschimmer, den ich noch habe....

Edit: ist es relevant, dass das Grundstück erst geteilt werden müsste? Am anderen Ende des L steht schon ein Haus auf BA, dazwischen Glf.
4.9.2017 11:52


Karl10 schrieb: Nicht im grünland.


danke, das hatte ich tatsächlich nicht herausgelesen!
4.9.2017 13:40


babsi15at schrieb: im Grünland erlaubt? Erdwärmekollektoren?

hallo babsi,
erdwärmekollektoren sind - außer in wasserschutzgebieten - bewilligungs- und anzeigefrei und dürfen auch im grünland verlegt werden - ähnlich einer flächendrainage...
4.9.2017 15:14
Also mit 730m² muss man das aber hinbekommen. Noch dazu, wo du hinten bis direkt an die Widmungsgrenze bauen kannst. Offensichtlich scheint hier eine offene Bebauung zuzutreffen. Da kannst das Nebengebäude im seitlichen BAuwich dann an der Nordseite direkt an die Grundgrenze stellen.
Vorne musst sicher nichts abtreten. DA kannst eher was dazu kaufen, wie du richtig vermutest.
Brunnen geht im Grünland.


babsi15at schrieb: Ich habe schon einige Broschüren des Landes NÖ gelesen und da habe ich das Gefühl bekommen Barrierefreiheit, Ausrichtung nach der Sonne und (Um)Bauen in bestehenden Strukturen (Dörfern) sei ihnen wichtig.

Ja natürlich wird das immer heruntergepredigt. Deshalb muss der Gemeinderat aber noch lange nicht für die Widmungserweiterung sein.


babsi15at schrieb: ist es relevant, dass das Grundstück erst geteilt werden müsste?

Kommt drauf an, wo genau du teilen willst.
4.9.2017 19:31


dyarne schrieb: erdwärmekollektoren sind - außer in wasserschutzgebieten - bewilligungs- und anzeigefrei und dürfen auch im grünland verlegt werden

Dankeschön für die Info

Und auch


Karl10 schrieb: Brunnen geht im Grünland

ist eine gute Nachricht.

Danke dir Karl10 für deine Bemühungen, ich weiß deine Kompetenz (auch in anderen Beiträgen) sehr zu schätzen. Ich hoffe du bleibst diesem Forum noch lange treu


Karl10 schrieb: Kommt drauf an, wo genau du teilen willst.

Ich hätte genau an der Grenze von Gfrei zu Glf gedacht, möglicherweise auch mitten im Gfrei. Aber keinesfalls direkt an der Baulandgrenze.

Könntest du mir noch beim Verstehen des §51 (1) der NÖ Bauordnung behilflich sein? Einmal angenommen wir kaufen das Dreieck mit der Böschung bis zur Straße dazu, dann ist die Straßenfluchtlinie, weil es ja keinen Bebauungsplan gibt, in dem das drin steht, gleichzeitig unsere vordere Grundgrenze? Wo ist dann die Baufluchtlinie? Mir geht es darum wie weit ich mit einer Garage/Nebengebäude von der Straße wegrücken muss. Ich habe auch etwas im Kopf von einem Mindestabstand zwischen Straße und Garagentor von 5 oder 6 m, finde momentan aber nix dazu.

Gibt es eine Bestimmung wie groß das Gefälle vor der Garage sein darf bzw. von einem Gehweg (ZB von der Straße zur Eingangstür)?
4.9.2017 21:07


babsi15at schrieb: Ich hätte genau an der Grenze von Gfrei zu Glf gedacht, möglicherweise auch mitten im Gfrei. Aber keinesfalls direkt an der Baulandgrenze.

Dann hat die Grundteilung auf dein Bauvorhaben keinerlei Einfluss.


babsi15at schrieb: Könntest du mir noch beim Verstehen des §51 (1) der NÖ Bauordnung behilflich sein?

Gerne:
Die Straßenfluchtlinie ist grob gesagt die Grenze zwischen den Widmungen Verkehrsfläche und Bauland. Sie dient auch zur Bemessung einer allfälligen Grundabtretung. Diese ist bei dir aber kein Thema, weil du ja vor dem Grundstück noch eine Baulandwidmung auf dem Gemeindegrund hast. Wenn du diesen Teil des Gemeindegrundes dazukaufst, dann trifft folgendes zu: Grundgrenze = Widmungsgrenze zw. Bauland und Verkehrsfläche = Straßenfluchtlinie - und alles ist in Ordnung.


babsi15at schrieb: Wo ist dann die Baufluchtlinie?

Es gibt in deinem Fall keinen Bebauungsplan und nur in einem Bebauungsplan könnte eine spezielle vordere Baufluchtlinie festgelegt werden. Ohne Bebauungsplan gibt es keine vordere Baufluchtlinie bzw. ist diese automatisch ident mit der vorderen Grundgrenze.


babsi15at schrieb: Mir geht es darum wie weit ich mit einer Garage/Nebengebäude von der Straße wegrücken muss.

Grundsätzlich gibt es dafür ohne Bebauungsplan keine fixe gesetzliche Vorgabe. Kommt dann auf den Einzelfall an, ob man Probleme mit der Verkehrssituation konstruieren kann.


babsi15at schrieb: Ich habe auch etwas im Kopf von einem Mindestabstand zwischen Straße und Garagentor von 5 oder 6 m, finde momentan aber nix dazu.

Wie gesagt: steht auch nirgends. Wird aber häufig (außerhalb des gesetzlichen bereiches) von Gemeinden bzw. Sachverständigen so gehandhabt.


babsi15at schrieb: Gibt es eine Bestimmung wie groß das Gefälle vor der Garage sein darf

Die ersten 5 m ab der Verkhersfläche max. 5%, dann in der Folge max. 15%. Für den gehweg max. 10%.
5.9.2017 20:20
Herzlichen Dank fürs Ausdeutschen, jetzt verstehe ich es auch
Mein Freund hat die Situation heute nochmal begutachtet und wahrscheinlich den Grund gefunden, warum dieses Dreieck noch zur Gemeinde gehört und da tun sich gleich die nächsten Fragen auf: da steht ein Telefonleitungsmast und ein Regenwasserablauf (kein Kanaldeckel, sondern einfach ein Loch im Randstein und in der Erde dahinter und eine dicke Beton/Steinplatte darübergelegt). Um den Ablauf mache ich mir nicht so Sorgen, könnte ja ohne Riesenaufwand durch ein ebenes Kanalgitter ersetzt werden, aber wie siehts mit dem Mast aus? Wenn ich das Dreieck dazukaufen kann, bleibt der stehen? Muss ihn die Gemeinde/Telekom versetzen? Hab ich Pech und die Gemeinde verkauft mir das womöglich nicht? Muss ich ja nicht, wenn mich die Gemeinde trotzdem auf mein Grundstück fahren lässt...aber wenn der Mast genau dort steht wo ich meine Einfahrt haben will? Wie sieht da die rechtliche Situation aus?
6.9.2017 12:25
Zum Mast kann ich dir leider nichts sagen - hab da keine Erfahrung. Ist auch keine Sache von Baubehörde und Baurecht. Wirst mit der Telekom abklären müssen.


babsi15at schrieb: Muss ich ja nicht, wenn mich die Gemeinde trotzdem auf mein Grundstück fahren lässt.

Wenn das Gemeindegrundstück als "Öffentliches Gut" (oder "Ortsraum") im Kataster eingetragen ist, dann stellt sich die Frage, ob du drüberfahren darfst gar nicht. Wenn es ein "Privatgrundstück" der Gemeinde ist, dann kann das sehr wohl zu einem Thema werden. Müsste man mal die Benützungsart im Kataster (Grundstücksverzeichnis)nachschauen.
6.9.2017 13:01
Hmmm...


Müsste man mal die Benützungsart im Kataster (Grundstücksverzeichnis)nachschauen.
 


Müsst mMn öG sein, da Bauland gewidmet. Und Bauland braucht nen Anschluss ans öG, um gewidmet zu werden - oder irre ich hier?
6.9.2017 15:07


Karl10 schrieb: Wenn das Gemeindegrundstück als "Öffentliches Gut" (oder "Ortsraum") im Kataster eingetragen ist, dann stellt sich die Frage, ob du drüberfahren darfst gar nicht. Wenn es ein "Privatgrundstück" der Gemeinde ist, dann kann das sehr wohl zu einem Thema werden. Müsste man mal die Benützungsart im Kataster (Grundstücksverzeichnis)nachschauen.

Okay, danke. Selbst wenn es ein Privatgrundstück ist, lässt sich das sicher lösen, denke ich. Die Gemeinde ist ja auch daran interessiert, dass jemand baut. Die alternativen Grundstücke sind nämlich in einer anderen Gemeinde
Außerdem ist in diesem Ort fast jede Einfahrt vor dem Hoftor auf Gemeindegrund - siehe Foto oben - muss aber nix heißen.


bautech schrieb: Müsst mMn öG sein, da Bauland gewidmet. Und Bauland braucht nen Anschluss ans öG, um gewidmet zu werden - oder irre ich hier?

So etwas hab ich auch schon mal wo gelesen, fragt sich nur wo....
5.2.2018 10:34


Karl10 schrieb: Nein! Das ist eine "Freihaltefläche", d.h. sie ist von allem, was eine Bauanzeige oder Baubewilligung braucht "freizuhalten"!!


Ich habe dazu noch eine Frage: Wenn ich die Bauordnung richtig verstanden habe sind Terrassen und Pergolen im Bauland bewilligungs- und anzeigefrei. Richtig? Wie sieht es hier im Gfrei aus? Ich finde dazu leider nichts.



Gartenhaus, Gewächshaus,
felis schrieb: ist meiner meinung nach bewilligungs-, anzeige- und meldefrei (par17,z8)
Karl10: Nicht im grünland. Da musst im Gesetz genau lesen


Welches Gesetz ist das? Ich würde das gerne nachlesen.

Falls die Bauweise relevant ist: Wir möchten eine Holzterrasse haben, also ohne Betonplatte drunter - entweder die Unterkonstruktion auf Punkt- oder Streifenfundamenten oder nur auf verdichteten Schotter. Eventuell kommt darüber noch eine Art Pergola ohne Dacheindeckung. Eine fixe Terrassenüberdachtung spielts im Grünland ja sicher nicht...



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