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Altes Sacherl im Grünland OÖ

20 Beiträge | letzte Antwort 22.8.2017 | erstellt 16.8.2017
Hallo zusammen,

Ich möchte mit meiner Freundin ein Haus auf einem Grundstück errichten, auf welchem ein altes Sacherl steht. Das Sacherl steht im Grünland und wurde die letzten ca. 2 Jahre nicht bewohnt. Jedoch hat das Haus eine Hausnummer und die Mülltonnen wurden nie angemeldet. Von den Abmessungen schätze ich es auf ca. 8x20m (Hälfte Wohnfläche Hälfte Scheune)

Das Haus samt Grundstück gehört ihrem Vater und wir würden es günstig, ev. sogar gratis bekommen.

Mit unserem Bürgermeister haben wir bereits gesprochen und er versprach uns zu unterstützen, jedoch unterliegt er auch gewissen Gesetzen, deshalb kann er das Grundstück nicht umwidmen.

Was können wir machen, damit das Sacherl erst nach Fertigstellung unseres neuen Haus abgerissen werden muss? Laut Auskunft unseres Bürgermeisters dürfen wir 49% schleifen unter Einhaltung der alten Mauern das neue Haus fertigstellen und später die restlichen 51% umbauen oder schleifen.

Danke für eure Antworten!
17.8.2017 9:20


Mayr schrieb: Was können wir machen, damit das Sacherl erst nach Fertigstellung unseres neuen Haus abgerissen werden muss?

Das heißt, du willst daneben ein neues Wohngebäude errichten??? Das wird aber nicht gehen. Der Bürgermeister hats ja eh schon grob skizziert, was möglich ist.
17.8.2017 10:34
Warum baust dir nicht ein neues Haus ins Sacherl hinein? Wennst nicht weißt was ich meine gibst in youtube "KfW außen alt innen neu" ein
17.8.2017 11:34
Ich wäre mir nicht so sicher, dass Ihr im Grünland ein Wohnhaus errichten könnt, das im Grundriss auch die bestehende Scheune umfasst. MW war es bisher nur erlaubt, ein Abrisshaus durch einen gleichwertigen Bau zu ersetzen, d.h. Wohnhaus mit Scheune, aber vielleicht hat sich die Rechtslage geändert. An deiner Stelle würde ich mich jedenfalls noch absichern und eine zweite Rechtsmeinung einholen.


17.8.2017 14:38
Erstmals danke für eure Antworten!

Ich möchte das Haus keinesfalls sanieren (alte feuchte dicke Mauern, niedrige Deckenhöhe, kleine Fenster, Raumaufteilung man denke an tragende Wände, ...).
Als großen Vorteil für die Gemeinde sehe ich, dass 2 neue Einwohner kommen, die verbaute Fläche deutlich geringer ausfällt, sich das Landschaftsbild verschönert und zudem kommt eine umweltfreundliche Heizung.

Ich habe im Internet noch die Möglichkeit einer Sternchen-Widmung gelesen, würde uns diese weiterhelfen?
17.8.2017 17:36
Wenn es eine Sternchen Widmung hat, kommt es drauf an, was der Naturschutz sagt.
Also mal schauen, ob es jetzt schon so gewidmet ist
Bei uns (oö, altes sacherl), durfte komplett abgerissen werden, unter gewissen Auflagen neu bebaut werden (dachfarbe, dachform) und es musste die Hälfte des Grundes (1000m2) grünland - Streuobstwiese bleiben.

18.8.2017 7:17
Wir haben auch ein Sternchenhaus gekauft und abgerissen. (OÖ, Innviertel)
Daraufhin konnten wir (fast) bauen wie wir wollten.
Der Naturschutz musste jedoch vorher seinen Sanktus abgeben. War aber nicht sonderlich brisant bei uns.

Grundsätzlich definiert eine Sternchenwidmung ein "Gebäude im Grünland". Das heißt normalerweise bezieht sich das auf reines Wohngebäude. Keine ehemalige Landwirtschaft.

Ein Sacherl das früher landwirtschaftlich genutzt worden ist, kann normalerweise auch kein Sternchenhaus sein.
Weil es ja ein Landwirtschaftliches Gebäude im Grünland ist.

Ob Sacherl noch mit Sternchenwidmung neu versehen werden können, weis ich nicht.
Glaub aber eher nicht...

Aussage von meiner Gemeinde damals bei unserer Baubesprechung:
Als vor einigen Jahrzehnten die Flächenwidmungen erstellt wurden, blieben ein paar Häuser über, bei denen man nicht wusste, wie die Widmung gemacht werden sollte. Naja und die bekamen dann das Sternchen dazu...
Obs stimmt kann ich leider nicht berurteilen.

Naja und das mit dem Abriss und Neubau bei Sacherl ist eher problematisch.
Auch das mit der "Sanierung" die dein Bürgermeister angesprochen hat befindet sich meiner Meinung nach in einer Rechtlichen Grauzone.

Denn eigentlich ist das ganze ganz klar geregelt:

Hier noch der Auszug aus dem OÖ Raumordnungsgesetz §30:

http://www.ris.bka.gv.at/GeltendeFassung.wxe?Abfrage=LROO&Gesetzesnummer=10000370

Abs. 6.
Punkt 4.:
bei Kleingebäuden (höchstens 150 m² bebaute Fläche), die überwiegend für Wohnzwecke bestimmt sind, aber nicht mehr dem zeitgemäßen Wohnbedürfnis entsprechen, dürfen über Z 3 hinaus auch Zubauten vorgenommen werden, sofern dies ausschließlich zur Schaffung von zeitgemäßem Wohnraum für den Eigenbedarf der Eigentümerin oder des Eigentümers dient und die Wohnbedürfnisse nicht im bestehenden Gebäude gedeckt werden können; diese Zubauten dürfen weder die gestalterische Qualität des Bestandes mindern noch das Orts- und Landschaftsbild beeinträchtigen.


Abs. 8.
Land- und forstwirtschaftliche Kleingebäude (höchstens 150 m² bebaute Fläche) oder Teile von Kleingebäuden, die für Wohnzwecke bestimmt sind, aber nicht mehr dem zeitgemäßen Wohnbedürfnis entsprechen, dürfen, sofern dies ausschließlich zur Schaffung von zeitgemäßem Wohnraum für den Eigenbedarf der Eigentümerin oder des Eigentümers dient und die Wohnbedürfnisse nicht durch Maßnahmen gemäß Abs. 6 Z 4 gedeckt werden können, unter folgenden Voraussetzungen abgebrochen und durch einen Neubau im unmittelbaren Nahbereich ersetzt werden:

1. der Neubau muss durch Sonderausweisung im Flächenwidmungsplan für zulässig erklärt werden;

2. das Gebäude muss mindestens zehn Jahre im Eigentum der Antragstellerin oder des Antragstellers stehen und während der letzten zehn Jahre vor der Anregung auf Sonderausweisung gemäß Z 1 durch die Eigentümerin oder den Eigentümer zumindest fünf Jahre durchgehend bewohnt worden sein; Erbinnen bzw. Erben sind der Eigentümerin bzw. dem Eigentümer gleichzuhalten;

3. der Neubau darf erst nach Abbruch des Altbestandes ausgeführt werden, höchstens 150 m² Wohnnutzfläche aufweisen und das Orts- und Landschaftsbild nicht beeinträchtigen; zur Beurteilung des Orts- und Landschaftsbildes hat die Baubehörde ein Gutachten der Landesregierung einzuholen; ein vorheriger Abbruch ist jedoch dann nicht erforderlich, wenn in der Baubewilligung für den Ersatzbau der Abbruch des Altbestandes vorgeschrieben wird und bei der Baubehörde die Hinterlegung einer Bankgarantie in Höhe der zu erwartenden Abbruchkosten noch vor Erteilung der Baubewilligung erfolgt;

4. der Neubau muss durch eine geeignete öffentliche Verkehrsfläche oder eine Verbindung zum öffentlichen Straßennetz aufgeschlossen sein

18.8.2017 7:50
Danke nochmals für eure Antworten.

KfW außen alt innen neu geht bei uns aus zwei Gründen nicht:
1) die Scheune hat ca. 8x10m
2) die Scheune müsste meiner Meinung nach auch renoviert werden.

Sternchen-Widmung haben wir leider keine.

Mit unserem Sacherl liegen wir bestimmt über 150m^2. Beim zweiten Punkt stoßen wir auch auf Probleme, da der Eigentümer in den letzten zehn Jahren nicht in diesem Haus gelebt hat.

Hat jemand einen Tipp für mich, wie ich nun weiter vorgehen soll? Ev. zur BH oder zum Land OÖ damit sich jemand um mein Anliegen annimmt und mir auch verbindliche Antworten gibt?
18.8.2017 12:06

Servus!
Wir haben in OÖ ein neues Haus auf Grünlandwidmung gebaut.
Es gab 2015 eine Änderung in der Raumordnung die das möglich macht auch wenn das alte Haus nicht bewohnt war. Vorraussetzung ist dass es kein einzelnes Haus ist, sondern noch weitere erhaltungswürdige Gebäude mit einer Grundfläche größer wie das Wohnhaus vorhanden sind.
Somit wird dein Bgm schon recht haben und es ist schonmal sehr gut ihn auf deiner Seite zu haben.
Als nächstes würde ich einen Termin mit dem Zuständigen vom Land anfordern, das macht normal der Amtsleiter der Gemeide.
Zu diesem Termin solltest du schon einen Plan vorlegen können was ihr vorhabt. (Umso professioneller umso besser, mit einem Handgekritzel würde ich da nicht auftauchen, eher vom Baumeister einen Vorabplan machen lassen)
Sanieren oder Scheinsanieren kannst vergessen, lass dir da nix einreden.

18.8.2017 15:22
Weiters zu klären wäre:
- Trinkwasser vorhanden? Für eine Baugenehmigung brauchst du bei einem eigenen Brunnen eine Trinkwasseruntersuchung mit positiven Befund.
- Abwasser Kanal vorhanden? Wenn nein wird eine eigene Kleinkläranlage fällig da darfst mit 40t€ rechnen. Mit Nachbarn gemeinsam teilen sich dann die Kosten.
- Regenwasser versickerung notwendig?
- Stromanschluss vorhanden?
- Telefon / Internetkabel vorhanden?
- Verkehrsanbindung vorhanden? (Zufahrt von der öffentlichen Straße)

Wenn ihr die Liegenschaft geschenkt bekommt, und die Infrastruktur vorhanden ist könnt ihr eine Menge Geld sparen. Das Nebengebäude kann als Garage und Lagerraum genutzt werden. Eine Gartenhütte, Keller, Carport, Bauhütte, Werkstatt kann man sich eventuell auch ersparen.
Die Abrisskosten bitte nicht unterschätzen! Nicht nur Eternit und so Zeug darf man teuer entsorgen, sondern auch den Kamin und sogar Altholz (auch wenn unbehandelt, soviel zum Thema ökologische Holzbauweise...).
18.8.2017 21:39


rocco81 schrieb: Nicht nur Eternit und so Zeug darf man teuer entsorgen, sondern auch den Kamin und sogar Altholz (auch wenn unbehandelt, soviel zum Thema ökologische Holzbauweise...).


Je mehr getrennt wird, desto günstiger die Entsorgungskosten. Teuer wird's, wenn Kraut und Rüben in einen Container geworfen wird. Da ist der Tonnenpreis sehr hoch!
Nicht billig ist die Bürokratie im Vorfeld des Abrisses.
Aber trotzdem, die Abrisskosten darf man nicht unterschätzen!
Mich wundert nicht, dass viele leerstehende Fabrikshallen herum stehen, und daneben wird gutes Acker- oder Grünland verbaut!
19.8.2017 0:00
Dann werde ich die nächsten Tage zu einem Fertighausanbieter gehen, damit ich einen ersten groben Plan erhalte.

Trinkwasser ist vorhanden
Kanal ist keiner vorhanden ich dachte, dass eine Senkgrube ausreicht?
Strom Internet und Anbindung zur Straße ist auch alles da.

Das Entsorgen stelle ich mir unproblematisch vor, wenn der Schutt ausreichend getrennt wird und das sollte nicht all zu kompliziert sein.
19.8.2017 9:59

In OÖ reicht derzeit eine Senkgrube, aber wie lange noch? Dann muss sie groß genug sein, ein Dichtheitsprobe muss auch gemacht werden und dann ständig den Inhalt wegfahren. Das hat keine Zukunft.
Bei uns war auch ein Brunnen vorhanden, schussendlich hat die Sanierung + neue Wasserpumpe, Windkessel etc. auch nicht wenig gekostet. Wir hatten für den schlechtesten Fall die Kosten für einen neuen Brunnen einkalkuliert.

20.8.2017 13:26
Danke für den Tipp, ich wusste gar nicht, dass es eine Kleinkläranlage gibt. Aber die Kosten von 40k sind etwas hoch. Aber es handelt sich zumindest um keine versteckten Kosten.

Beim Brunnen soll es nichts geben, es hängen auch einige Nachbarn dran.
20.8.2017 20:13

Die 40k sind ein grober Anhaltspunkt, soviel hat die Anlage bei uns gekostet.
Drei Häuser, 16 EW, SBR Anlage mit nachgeschaltenem Pflanzenbeet (notwendig bei kleinem Vorfluter) insgesamt bei 500m Rohr verlegt.
Das Einbuddeln der Abwasserrohre verursacht die meisten Kosten.
Die Anlage selbst ist im Prinzip ein großer Tank der auch komplett vergraben wird, oben sind nur 2 Deckel und der Steuerungskasten zu sehen.
An Technk gibt es nur die Steuerung, einen Kompressor für die Belüftung und eine Pumpe die das gereinigte Wasser.
20.8.2017 21:11
Muss da nicht so eine Art von "Klärwärterkurs" absolviert werden?
21.8.2017 8:26
Bei mir stellte sich anfangs auch die Frage ob Kleinkläranlage oder Senkgrube.
Hab mich dann für den Neubau einer Senkgrube entschieden.

Warum? Weils erheblich unkomplizierter ist und um ein vielfaches günstiger ist.

Hier unsere Punkte gegen die Kleinkläranlage
• SEHR teuer - wir hatten Angebote für 4-6 EW Anlagen von 10k-15k…
• man braucht den Klärwärterkurs
• laufende Kosten – bei uns wären die Stromkosten, die jährl. Wasserprobe durch Labors, der Wartungsvertrag (verpflichtend) bei ca. 450€ / Jahr gelegen…
• Man sollte einen Vorfluter (Bach) in der Nähe haben sonst wird’s kompliziert und aufwendig
Wir hatten nur einen kleinen Graben mit zu wenig Wasser – deshalb wäre ein Nachklärbecken erforderlich gewesen (noch teurer)
• Wenn du so eine Anlage hast, bist du immer im Wasserrecht unterwegs – und das ist ja bekanntlich nicht so locker 
• du musst alle 10-15 Jahre die Anlagenbewilligung verlängern lassen. Naja und wenn da dann evtl. ein anderer Bearbeiter auf der BH sitzt, dem deine alte Anlage nicht gefällt kannst wieder investieren…
• Es sind bewegliche und elektronische Komponenten verbaut die auch mal kaputt werden können
• Unsere Nachbarn haben zu zweit eine Kleinkläranlage – naja und alle halbe Jahr müssen die die Anlage wieder neu aufsetzten, weil jemand was falsches in den Abfluss gekippt hat (scharfe Reiniger, Milch,…)
Und wenn das passiert ist nie jemand schuld
Je kleiner eine Anlage ist desto größer ist die Gefahr, dass der Bakterienstamm stirbt, wenn was falsches reinkommt. Bei größeren Anlagen wirkt sich das nicht ganz so drastisch aus.
• Mir wurde von den Kläranlagenfirmen gesagt, dass vom Ansuchen bis zur Genehmigung gleich mal ein Jahr vergehen kann. Das war für mich auch schon ein Problem.

Das waren alles Punkte die gegen eine Kleinkläranlage für ein einzelnes Gebäude gesprochen haben.

Wenn ich eine größere Gemeinschaftsanlage habe, schaut die Sache schon wieder anders aus.
Bei uns sind einige Dörfer die eine 50EW Anlage laufen haben und sehr zufrieden sind.

Meine Senkgrube ist 30 Kubikmeter groß und aus 30cm dicken Stahlbeton Vorort geschalt und betoniert worden.
125 Liter pro Person pro Tag für 2 Monate müssen Platz haben. (125l x 30 Tage x 2 Monte x 4 Personen = 30m³)

Wobei meiner Meinung nach 500 Liter Wasserverbrauch pro Tag für 4 Personen schon ziemlich viel sind.
Sprich wir werden weitaus länger als 2 Monate brauchen um die 30m³ anzufüllen.
Zudem sind wir jetzt noch 2 Erwachsene und 1 Baby.
Aber gut - ist halt so vorgeschrieben.

Die Kosten für die Senkgrube lagen bei ca. 3500€
Wir haben einen Keller beim Haus – deshalb war es das Einfachste die Senkgrube zu schalen.

Derzeit kann mein Schwiegervater ( 300m entfernt) die Abwässer noch mit seiner Landwirtschaft mit ausfahren.
Geht’s sich mit den GVE’s usw. noch aus.
Sobald die die Landwirtschaft auflassen macht‘s ein Nachbar für mich.

Wenn das auch nicht mehr gehen würde, muss ich das Abwasser in die Kläranlage in der Nähe bringen.
Das würde mir pro Kubikmeter ca. 4,6 € kosten. Auch nicht die Welt.
Das Fahren übernimmt halt dann ein befreundeter Bauer – wird a kistn Bier oder eine Grillerei kosten
Aber indem bei allen Nachbarn schon die Jungen übernommen haben, werde ich mir da keine Gedanken darüber machen müssen
Die fahren es mir schon noch ein paar Jährchen aus…

Das sind halt alles Punkte die berücksichtigt werden bzw. in deine Überlegungen mit einfließen sollten.

SG
Michael
21.8.2017 8:56
Bzgl. Abriss kann ich dir folgende Erfahrungen mitgeben:

Bei uns war es ein gemauertes Haus aus den 1930ern.
Kein Stall oder Sonstiges. Nur Holz, Ziegel, Lehm und Sand. Und a bissal a Beton. Das Haus war natürlich vollkommen entkernt (Fenster, Türen, Möbel usw. alles raus)

Holz konnte ich zu einem großen Teil verkaufen (Altholzhändler sind da richtig scharf drauf)
Alles was übrig blieb haben wir entweder selber verheizt oder dem Nachbarn zum Hacken geschenkt.

Das Haus selbst haben wir abgerissen und den Schutt gleich gebrochen.
Kosten:
13,5 Stunden 23to Bagger mit Zange ca. 1500€
4 Stunden Schredder ca. 800€
Entsorgung Kamin-, Heraklithbauschutt ca. 250€ (Eternit hatte ich Gott sei Dank nix drauf)

Den gebrochenen Schutt wollte ich von Anfang an zu 100% selbst verwerten (Auffüllen, Hinterfüllen usw.) jedoch kam uns da dann die Gesetzesänderung für Abriss vom Jänner 2016 dazwischen.
Durch diese Änderung konnte ich das Material nicht wie geplant verwenden und musste es auf einem Haufen liegen lassen.
Erst im November 2016 hab ich dann eine Prüfung im Labor machen lassen und 1600€ später gewusst das ich einen 1A Schutt habe 
Der ist dann bei meiner Einfahrt als Unterbau reingekommen.

Seit Oktober 2016 gibt es aber eine Gesetzesänderung die die Eigenverwertung des gebrochenen Bauschutts bis 750to auf der gleichen Parzellennummer erlaubt.
Es muss nur eine Begutachtung einer Rückbaukundigen Person erfolgen und eine Foto Dokumentation erstellt werden.

SG Michael
21.8.2017 14:01
Hallo,
ich habe selber einen Sternchenbau, den ich gerade umbaue. Selbst mit Sternchenwidmung, musste ich für die Bauplatzbewilligung eine Grundstücksteilung durchführen, um an die Baugenehmigung zukommen. Bauen kann man nur mit einer Baufläche mit Baulandwidmung. Du erwähnst, dass du keine Sternchenwidmung hast. Ich vermute es wird sehr schwer sein sie zu bekommen.
Vielleicht kannst du Landwirt werden, da gibt es rechtliche Ausnahmen.
Du steckst hier viel Geld rein, da sollte alles auf ordentlichen Beinen stehen.
Entsorgung: Mir hat der Lehmputz als Verunreinigung gegolten, 110Euro/to!

Sei nett zu den Mitarbeitern am Bauamt, die fragen bei heiklen Themen sowieso bei Land nach.

LG Toni
22.8.2017 6:42


Toni79 schrieb: Entsorgung: Mir hat der Lehmputz als Verunreinigung gegolten, 110Euro/to!


Geh leck... Hast du das ganze Haus entsorgt?
22.8.2017 7:34
Nö, ist nur ein Umbau und die alten Ziegel aufbereitet. Ein paar Fuhren sind schon gewesen.



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