Tipps und Tricks für den Umgang mit Maklern

Rund um's Haus: Index

Obwohl manchmal zu hören ist, dass man sich die Maklergebühr sparen kann, weil man ja leicht selbst die Inserate nach den Angeboten durchstöbern oder selbst ein Inserat aufgeben kann, ist dies doch nicht immer der schnellste Weg zum eigenen Zuhause. Makler können durchaus gute Dienste leisten, und wenn man einige wichtige Punkte beachtet, kann der Kontakt zum Makler für beide Seiten vorteilhaft sein.

Provisionen an den Makler

Bei Haus- oder Wohnungskäufen wird je Partei (also vom Käufer UND Verkäufer) eine Provision eingehoben. Obwohl die gesetzlichen Maklergebühren (theoretisch) eine verhandlungsfähige Obergrenze darstellen, so ist es in der Praxis eher ein Fixbetrag. Der Betrag ist aber erst bei tatsächlichen Zustandekommen des Vertrags fällig. Ohne Kauf/ Verkauf fallen auch keine Provisionen an.

Jedoch: Der Vertragsabschluss kann auch vor der schriftlichen Vertragsunterzeichnung zustandekommen, z.B. wenn mündlich der Kauf von beiden Seiten bestätigt wird (meist vor Zeugen). Wenn danach noch eine Partei zurücktritt, kann der Makler eine Stornoprovision verIangen.

Der Alleinvermittlungsauftrag
Manche Verkäufer stehen dem Alleinvermittlungsauftrag eher skeptisch gegenüber, schließlich kann man dann niemand weiteren mit dem Verkauf beauftragen, wenn man mit den Leistungen nicht zufrieden ist. Grundsätzlich ist der Alleinvermittlungsauftrag aber nicht so negativ zu sehen. Man vergibt den Auftrag ja zeitlich befristet (üblich: 6 Monate), und dem Makler entstehen Kosten (Inserate, Anschreiben von Vormerkkunden, Besichtigungstermine etc.). Mit dem zeitlich befristeten Alleinvermittlungsauftrag hat der Makler einen gewissen "Druck", rasch tätig zu werden und das Objekt in dieser Zeit zu vermitteln.

Das Kaufanbot
Das Kaufanbot war früher bei unseriösen Maklern ein beliebtes Mittel, den Käufer "über den Tisch zu ziehen". Mit dem Argument "Sie unterschreiben ja nur, dass ich Ihnen das Haus angeboten habe" wurden viele Interessenten geködert. Heute hat sich die Verbindlichkeit dieser Unterschriften schon weitgehend herumgesprochen. In Wirklichkeit stellt die Unterschrift auf dem Kaufanbot nämlich eine rechtsverbindliche Erklärung des Interessenten dar, das Haus kaufen zu wollen - und zwar zu den Bedingungen des Kaufanbots! Also: Kaufanbote dürfen nur unterschrieben werden, wenn man sicher ist, das Objekt erwerben zu wollen. Und: Kaufanbote darf man ruhig verändern oder (um mündliche Zusagen des Maklers) ergänzen. Es obliegt dem Verkäufer, dem Kaufanbot zuzustimmen oder es abzulehnen.

Unseriöse Handlungen erkennen
Mit Maklern, die auf eine Unterschrift drängen ("das Objekt ist sehr begehrt, wenn Sie nicht gleich unterschreiben ist es weg", sollten Sie keine Geschäfte machen. Kein Objekt ist "sofort weg", weil ja der Kaufpreis zu Beginn eher hoch angesetzt wird. Wenn ein Objekt so günstig ist, dass es "sofort weg ist", dann hat der Makler einen Fehler gemacht: Er hat dem Verkäufer einen zu niedrigen Wert genannt und sich damit auch selbst um eine höhere Provision gebracht.

Angeld oder Anzahlung
Sowohl Angeld als auch Anzahlung sind abzulehnen. Makler, die solche Zahlungen verIangen, sollten Sie meiden. Eine Anzahlung kann nur bei einem bereits abgeschlossenen Vertrag geleistet werden und muss im Vertrag festgehalten sein. Ein Angeld ist noch gefährlicher: Es verfällt, wenn der Vertrag nicht zustande kommt! Eine seriöse Kaufabwicklung kann nur über ein Treuhandkonto beim Notar erfolgen. Dieser behält das Geld ein und gibt es weiter, wenn der Käufer im Grundbuch steht (also Eigentümer geworden ist).

Der Besichtigungsschein ("Bestätigung" der Besichtigung):
Manchmal kommt es vor, dass Makler zur Unterschrift auf einem sogenannten Besichtigungsschein drängen. Dabei werden verschiedenste Argumente verwendet, wie z.B. Arbeitsnachweis oder Bestätigung für den Chef des Maklers oder auch dass man gesetzlich dazu verpflichtet wäre. Dieser Besichtigungsschein ist nichts anderes als eine Provisionsvereinbarung mit dem Makler für den Fall, dass das Rechtsgeschäft (Kauf, Miete, Pacht) zustande kommt. Die Unterschrift auf dem Besichtigungsschein ist also keine Verpflichtung zum Abschluss des Geschäftes. Falls sich auf dem Besichtigungsschein Passagen finden, die eine Besichtigungsgebühr oder sonstige Gebühr vorsehen, auch wenn das Geschäft gar nicht zustande kommt, sollten Sie keinesfalls unterschreiben und auch keine Besichtigung mit diesem unseriösen Makler durchführen.

Meist drängen "kleine" Maklerbüros oder Makler ohne Alleinvermittlungsauftrag auf eine Unterschrift am Besichtigungsschein. "Große" und renommierte Büros verzichten häufig auf diese Unterschrift, weil es immer etwas unseriös wirkt, wenn man den Interessenten schon vor der Besichtigung zu einer Unterschrift drängt. Rein rechtlich gesehen ist bei Zustandekommen des Geschäfts die Provision ohnehin zu bezahlen, die Beweisführung für den Makler ist aber mit einem Besichtigungsschein einfacher.

Problematisch kann der unterschriebene Besichtigungsschein z.B. bei (späterem) Zustandekommen eines zweck-gleichwertigen Geschäfts sein, weil üblicherweise im Besichtigungsschein für diesen Fall die Provisionshöchstgrenze angesetzt wird (z.B. bei Kauf statt Miete). Sie bezahlen dann die Höchstprovision und können das nicht nachverhandeln. Weiters kann die Unterschrift auf dem Besichtigungsschein auch zu Problemen führen, wenn das gleiche Objekt später von einem anderen Makler günstiger angeboten wird und das Geschäft erst dann zustande kommt. Rein rechtlich gesehen muss die Provison jedenfalls nur einmal bezahlt werden und alle betroffenen Makler mit unterschriebenem Besichtigungsschein müssen sich diese Provision dann teilen. Ob das problemlos läuft darf bezweifelt werden. Besonders unangenehm ist die Unterschrift auf dem Besichtigungsschein für befristete Verträge, die dann verlängert werden oder in unbefristete Verträge umgewandelt werden. Oft befindet sich auf dem Besichtigungsschein eine Klausel, dass in diesem Fall nachträglich eine weitere Provision (Ergänzungsprovision) zu zahlen ist.

Tückisch: Kaufanbot mit Rücktrittsklausel "vorbehaltlich Finanzierungszusage"
Bei UnkIarheit, ob das gewünschte Objekt finanzierbar ist, wird gerne "vorbehaltlich Finanzierungszusage" unterschrieben. Dies ist jedoch eher riskant, denn sie können sicher sein, dass der Makler oder der Verkäufer eine Finanzierung für Sie zustandebringt, wenn er wirklich will. Dies ist dann oft ein endfälliger (Yen-)Kredit mit rechnerisch geringen Raten pro Monat. Auf diese Art hat sich schon mancher ein Körberlgeld durch die Stornogebühren verdient, wenn diese Finanzierung dem Käufer dann doch zu riskant schien. Wenn schon eine derartige Klausel in den Vertrag soll, dann sollte sie Iauten: "Vorbehaltlich Finanzierungszusicherung bei Bank XY in der Variante XY mit einer maximalen Ratenbelastung von XY Euro." Grundsätzlich ist es aber ohnehin ratsam, erst die Finanzierung zu sichern und dann zu unterschreiben.