Auf dieser Seite finden Sie ganz
konkrete Tipps zur Baufinanzierung. Mit
diesem Wissen ausgestattet wissen Sie
worauf es ankommt und es wird Ihnen beim
Gespräch mit Ihrer Bank oder Ihrem
Finanzberater leichter fallen, die
richtigen Fagen zu stellen.
Reden Sie bei allen
Finanzierungsformen immer über die
Gesamtbelastung in Euro (pro Monat und
für die ganze Laufzeit). Gespräche
über Zinsen sind nicht aussagekräftig,
weil sich die Zinsbasis über die
Laufzeit ändert und weil Gebühren
und Nebenkosten dazu kommen.
Nebenkosten können zB. durch
Eintragungsgebühren,
Bearbeitungsgebühren, Kontoführung,
Devisenkommission, Kreditsteuer,
Notarkosten, Restschuldversicherung,
Risikolebensversicherung entstehen.
Sprechen Sie all diese Punkte konkret an.
Wenn Sie schon über Zinsen sprechen
möchten, fragen Sie immer nach dem
Effektivzinssatz (lt. BWG §33). Der
Nominalzinssatz (mit dem gerne geworben
wird) beinhaltet viele Kosten nicht und
ist als DiskussionsgrundIage ungeeignet. Aber
Achtung: Auch der Effektivzinssatz
enthält nicht alle Kosten!
Enthalten sind Raten inkl. Zinsen,
Bearbeitungsgebühr,
Beglaubigungsgebühren, Vinkulierung,
Besichtigung und sonstige Spesen. Nicht
enthalten sind Pfandrechtsgebühren,
Kreditsteuer und Kontoführung, ebenso
allfällig notwendige Versicherungen.
Lassen Sie sich am besten
die Gesamtbelastung über die gesamte Laufzeit
ausrechnen. Achten Sie bei variabel verzinsten
Darlehen darauf, dass mit einem realistischen
Durchschnittszinssatz gerechnet wird. Oft werden
von den Banken hier recht niedrige Zinsen
angesetzt, die über die gesamte Laufzeit nicht
halten.
Finanzierung über
Baukonto:
Ein kurzfristiger
Finanzierungsbedarf, ein Überbrückungskredit
(bis die Eigentumswohnung verkauft ist) oder ein
in der Höhe noch unbekannter Finanzierungsbedarf
lässt sich durch ein Baukonto (oder einen
erhöhten Überziehungsrahmen) am besten lösen.
Dabei fallen weniger Gebühren und Nebenkosten an
als bei einem Kredit. Die Zinsen werden nur für
das tatsächlich entnommene Geld bezahlt, das ist
ein erheblicher Vorteil. Empfehlenswert ist diese
Variante bei Beträgen bis etwa 70.000,- Euro
oder als Überbrückung bis die tatsächliche
Darlehenshöhe feststeht. Am einfachsten ist es,
wenn Sie direkt mit Ihrer Hausbank einen
entsprechend niedrigen Zinssatz vereinbaren.
Bestehende Lebensversicherungen können den
Zinssatz verringern.
Finanzierung mit
Fremdwährungskredit:
Allgemein bekannt: Einen
Fremdwährungskredit sollten Sie nur in der Höhe
abschließen, bei der Sie auch einen Eurokredit
tilgen könnten. Falls sich Währungsdifferenz
oder die Zinsen ändern, können Sie dann
zumindest in den Eurokredit wechseln. Außerdem
sollten Sie alle zusätzlichen Nebenkosten
mitkalkulieren, die nur beim Fremdwährungskredit
anfallen (2 Konten, Aufschläge,
Wechselspesen/Switchkosten, erhöhte
Besicherungskosten). Die zusätzlichen Spesen
können die Zinsdifferenz recht schnell
kompensieren. Seien Sie sich aber auch darüber
im KIaren, dass Sie mit
einem Fremdwährungskredit immer auch spekulativ
tätig sind und dass es immer ein Währungsrisiko
gibt, auch wenn es vom Berater heruntergespielt
wird.
Finanzierung mit
Bausparkredit (Bauspardarlehen):
Die Ansparphase ist im Vergleich
zu anderen Sparformen eher unattraktiv. Auch ohne
angespartem Kapital kann ein Bauspardarlehen
aufgenommen werden, das nötige Kapital wird dann
einfach über eine sogenannte
Zwischenfinanzierung beschafft (ist für die
Bausparkassen ein gängiger Weg). Ein Nachteil
ist die fehlende Flexibilität in der
Kreditphase. Eine vorzeitige Rückzahlung ist mit
erheblichen Kosten verbunden. Auch eine
schnellere Rückzahlung mit höheren Raten als
vereinbart ist nur in Grenzen möglich. Der
Vorteil eines (defacto) mit 6% gedeckelten
Höchstzinssatzes ist in Zeiten interessant, wo
andere Darlehen nur höher verzinst zu bekommen
sind. Leider sind auch die Spesen wie zB.
Kontoführung eher hoch. Aufpassen heißt es auch
immer bei allen Prozentangaben: Diese werden
meist auf die sogenannte
"Vertragssumme" bezogen, also auf die
Summe aus Darlehen und Eigenmittel.
Hinweis: Infos und Tipps zu
endfälligen Krediten finden Sie auf unserer
Seite Baufinanzierung
Welche Bank hat die
günstigsten Kreditkonditionen?
Denken Sie überregional und
informieren Sie sich bei unterschiedlichen
Instituten, auch bei den unbekannteren! Die
Konditionen sind von Filiale zu Filiale oft
unterschiedlich, speziell in verschiedenen
Bundesländern. Nehmen Sie sich Zeit und klappern
Sie die Anbieter ab. Anfragen bei Filialen der
Spardabank, Hypo-Alpe-Adria oder anderen
kleineren Instituten gehören zum
Pflichtprogramm. Wenn Sie bei der ersten Auskunft
noch keine befriedigende Antwort erhalten,
versuchen Sie im persönlichen Kontakt ein
nachgebessertes Angebot zu erhalten.
Wenn Sie zu den Gutverdienern
gehören und eine größere Summe aufnehmen
möchten, informieren Sie sich auch bei den
Privatbanken (Privatbank AG, Spängler,
Schöllerbank, LGT etc.).
Vorbereitung vor dem
Bankgespräch Überlegen Sie bereits vor dem
Bankgespräch genau was Sie wollen. Nur so
können Sie mit Ihren Vorstellungen gezielt in
Verhandlung mit der Bank treten. Nehmen Sie die
notwendigen Unterlagen mit, wie z.B.
Grundbuchauszug, Gehaltsbestätigungen, Polizzen
von vorhandenen Lebensversicherungen und Ihren
persönlichen Haushaltsbudgetplan.
Verhandlungstipps bei
Banken:
Die Bearbeitungsgebühren sind
von der Bank frei festgelegt und eigentlich
zusätzliche Verkäuferprovisionen. Aus diesem
Grund ist hier erheblicher Spielraum gegeben,
teilweise fallen nach guten Verhandlung gar keine
Bearbeitungsgebühren an. Vergleichen und
verhandeln Sie die Kontoführungsgebühren, auch
hier ist Spielraum gegeben. Speziell wenn Sie
andere Sicherheiten bieten können, sollten Sie
die Grundbucheintragung wegverhandeln. Diese
Eintragung beträgt 1,3% der eingetragenen Summe,
die Löschung nach Darlehensrückzahlung kostet
nochmal extra. Ob die Bank ins Grundbuch gehen
will oder nicht ist Ermessenssache der Bank.
Denkbar ist auch eine pfändbare
Ablebensversicherung, sodass anstatt der
Grundbucheintragungsgebühr nur eine Beglaubigung
einer einverleibungsfähigen Pfandurkunde zu
bezahlen ist. Weiterer Nachteil einer Eintragung
der Bank ins Grundbuch: Eine Umschuldung wird
erschwert und verursacht Zusatzkosten.
Eintragung beim KSV:
Die meisten Banken fragen leider ohne Rückfrage
beim KSV Ihre Bonität ab und tragen Ihre
Kreditanfrage auch ein. Besonders hinderlich ist
es, falls man von einer Bank mit "Ablehnung
mangels Bonität" eingetragen wird. Aber
auch bei Bauherren, die sich viele Angebote
erstellen lassen, kann so der Eindruck entstehen,
dass man bei anderen Banken abgelehnt wurde oder
die Bonität nicht optimal ist. Verhindern kann
man den KSV-Eintrag nur durch deutliche Worte
beim Gespräch mit dem Mitarbeiter der Bank.
Bestehen Sie darauf, dass Sie ein unverbindliches
Kreditangebot wollen, jedoch keine
Krediteinreichung. Stellen Sie sicher, dass nur
eine KSV-Abfrage gemacht wird (die lässt sich
ohnehin nicht verhindern), aber keine Eintragung
der Kreditanfrage beim KSV oder anderen
Auskunftsinstituten. Alternativ kann man auch
beim KSV bereits vorab formlos Widerspruch
gemäß §28 Abs. 2 DSG einlegen und 8 Wochen
abwarten, bevor man mit dem Einholen der Angebote
bei den Banken beginnt. Wer wissen will welche
Einträge er schon jetzt beim KSV hat, kann diese
Selbstauskunft online und sogar kostenlos auf der
Homepage des KSV bestellen.
Haben Sie aus Ihrer Erfahrung
noch weitere Tipps für uns? Bitte senden Sie uns
Ihre Anregung an info@energiesparhaus.at
