Lesen Sie hier, worauf Sie bei der
Finanzierung Ihres Bauvorhabens achten
sollten und welche Kredit-Möglichkeiten
geeignet sind. Im Anschluss an diese
Seite empfehlen wir, unsere konkreten Finanzierungstipps
zu lesen.
1. Loten Sie Ihre
finanziellen Möglichkeiten zur Baufinanzierung
aus:
Ermitteln Sie eine Summe, die Sie
monatlich an Kreditraten zurückzahlen
können. Diese Summe muss aber unbedingt
seriös ermittelt werden, also nicht
geschönt. Vergessen Sie auch nicht auf
Zahlungen, die gerne
"übersehen" werden (z.B. die
Prämie für eine Versicherung, die
jährlich bezahlt wird, oder RückIagen zur
Neuanschaffung eines Autos etc.). Danach
fragen Sie ganz unverbindlich bei einer
Bank nach, wie hoch der Kredit sein
könnte, den sie sich mit diesen
Zahlungen leisten können (oder lassen
Sie sich einen Folder senden bzw. schauen
Sie im Internet nach).
In diesem Stadium ist das Kreditinstitut
noch egal und es geht auch noch nicht um genaue
und detailierte Konditionen. Es geht nur darum
abzuschätzen, welche Summe für Ihren Hausbau -
zusätzlich zu Ihren Eigenmitteln - ungefähr
verfügbar ist. Sie können einfach mit 6%
rechnen, für eine Überschlagsrechnung reicht
das.
Bedenken
Sie dabei, dass es nicht nur um einen
kurzen Zeitraum geht, sondern diese
Kreditraten ("Annuität") über
viele Jahre aufgebracht werden muss.
Kalkulieren Sie also keinesfalls zu
knapp. Es ist auch nicht zwingend so,
dass man im Laufe der Zeit durch
Gehaltserhöhungen mehr Einkommen zur
Verfügung hat. Meist verdient man zwar
dann mehr, aber Vieles kostet auch mehr
(ältere Kinder möchten eine höhere
Schule besuchen, brauchen mehr Geld für
Kleidung usw.). Außerdem steigt die
Belastung durch geförderte
Landesdarlehen üblicherweise an, da bei
diesen Darlehen am Beginn fast nur die
Zinsen gezahlt werden und im Laufe der
Zeit die Raten erhöht werden.
VerpIanen
sie keinesfalls Urlaubs- und Weihnachtsgeld für
Kreditraten, sondern kalkulieren Sie diese
Sonderzahlungen als Puffer für unvorhergesehen
Belastungen (Autoreparatur, defekte
Elektrogeräte). Bei 6% Zinsen können Sie mit
1000,- Euro monatlicher Rückzahlung in etwa
folgende Beträge finanzieren:
Laufzeit 15 Jahre: 120.000,-
Laufzeit 20 Jahre: 140.000,-
Laufzeit 25 Jahre: 160.000,-
2. Baukalkulation: Zuerst sollten Sie eine ganz grobe
Schätzung Ihrer Baukosten durchführen. Dies
kann z.B. durch einen Quadratmeterpreis geschehen
oder durch einen (realistischen) Preis aus dem
Fertighauskatalog. Auch der Architekt oder
Baumeister kann so eine unverbindliche
Grobschätzung auf Basis Ihrer Vorstellungen
abgeben. Wer sich selbst etwas mehr mit seinem
Bauvorhaben beschäftigen möchte, kann auch mit
einschlägiger Software (manchmal sogar kostenlos
bei den Banken erhältlich) einen Richtpreis
ermitteln. So können Sie in etwa festlegen,
welches Haus im Rahmen Ihrer finanziellen
Möglichkeiten liegt. Jetzt können Sie auch
gegebenenfalls noch eine Notbremse ziehen, wenn
Ihr Budget nicht ausreicht, Ihr Traumhaus zu
errichten. Im Laufe der Zeit (mit Angeboten von
Professionisten, Baumeister etc.) wird dann der
Preis für Ihr Bauvorhaben immer genauer und Sie
kennen dann Ihren Finanzierungsbedarf auch
genauer (der dann hoffentlich nicht wesentlich
über der Schätzung liegt).
3. Detailfinanzierung
planen:
Mögliche Förderungen
ermitteln: Für die meisten Bauherren gibt es
Landesförderungen, abhängig von der Anzahl der
Kinder, der energetischen Qualität des Hauses
o.ä,. Nehmen Sie rechtzeitig mit der
zuständigen Förderstelle Kontakt auf. Weiters
wird fast überall zusätzlich zur Gebäudehülle
auch der Einsatz umweltfreundlicher Energieformen
gefördert (Wärmepumpenheizung oder
Pelletsheizung, Solaranlage).
Rest der Baufinanzierung
planen:
Jede Bank versucht, das eigene Risiko zu
minimieren und eine "dingliche"
Sicherung für das Darlehen zu erhalten. Im
Normalfall heißt das, dass die Ansprüche der
Bank(en) im Grundbuch eingetragen werden. Das ist
für den Darlehensnehmer immer mit Zusatzkosten
verbunden (z.B. Gebühren für
Grundbuchseintragung der Landesförderung und
dann nochmals für die Bank oder Bausparkasse
o.ä.). Versuchen Sie also erst, unbesicherte
Kredite und auch Rücklagen auszuschöpfen, wie
z.B. Darlehen von den Eltern, Gehaltsvorschuss
vom Arbeitgeber, Verkauf von Aktien der Fonds.
Weiters sollten Sie abklären, in welcher
Rangfolge die Besicherung im Grundbuch
stattfinden wird. Förderdarlehen müssen
manchmal zuerst bedient werden, Bausparkassen
können oft "nachrangig" ins Grundbuch
kommen.
Der Weg zur Bank oder zu einem Finanzberater bleibt
wahrscheinlich kaum jemandem erspart. Banken verkaufen meist einen
klassischen Kredit in allen möglichen Verzinsungsvarianten oder ein
Bauspardarlehen. Bausparkassen sind auch mittlerweile wieder
konkurrenzfähig, auch hier sind verschiedene Rückzahlungsformen
möglich (mit dem großen Vorteil der Zinsendeckelung). Freie
Finanzberater verkaufen aus Provisionsgründen eher einen endfälligen
Kredit (oft auch einen Fremdwährungskredit) und einen zusätzlichen
Tilgungsträger (oft eine fondsgebundene Lebensversicherung).
Letzlich können Sie nur
selbst entscheiden, welche Finanzierungform Ihnen
hinsichtlich Finanzierungskonzept, Flexibilität,
Konditionen und Risiko am besten entspricht.
Hinterfragen Sie aber jedenfalls immer kritisch,
was man Ihnen anbietet. Ausnahmslos jeder
Finanzberater und jede Bank hat immer auch
seine/ihr eigenen Verdienstmöglichkeiten im
Auge. Geben Sie sich keinesfalls mit nur einem
Angebot zufrieden, sondern vergleichen Sie die
Institute. Lassen Sie sich auch nicht mit
Nominalzinsen abspeisen, sondern verIangen Sie eine genaue
Aufstellung, welche Summe (in Euro) Sie insgesamt
zurückgezahlt müssen (inklusive Zinsen und aller
Nebengebühren). Durch die lange Laufzeit
und die dadurch entstehenden Zinseszinsen wirken
sich auch scheinbar kleine monatliche Beträge am
Ende der Laufzeit spürbar aus.
Vorteile
und Nachteile verschiedener Tilgungsträger
(endfälliger Kredit)
Grundsätzlich kann man sagen,
dass die Variante "Endfälliger Kredit und
Tilgungsträger" nur dann Sinn macht, wenn
der Tilgungsträger höhere Erträge
erwirtschaftet als der Kredit kostet. Ansonsten
würde es sinnvoller sein, regelmäßig den
Kredit zu bedienen und damit die Zinsbelastung zu
verringern, als den Tilgungsträger anzusparen.
Weiters wird machmal das Argument vorgebracht,
dass der Kredit durch die Inflation im 25 Jahren
ja ohnehin real viel niedriger ist. Dieser
"Inflationsgewinn" geht aber natürlich
auf der Ansparseite wieder verloren und ist ein
Nullsummenspiel. Ein endfälliger Kredit bedeutet
jedenfalls immer mehr Risiko, da z.B. erst in 20
Jahren zurückgezahlt wird und bis dahin alle
"Tilgungs-Strategien" halten müssen
(und wer weiß, was sich in dieser Zeit alles
ändert). Bedenken Sie, dass Sie bei der Variante
"endfälliges Darlehen mit
Tilgungsträger" bis zum Ende der Laufzeit
voll verschuldet bleiben und das Währungsrisiko
selbst tragen!
Falls Sie zur Besicherung des
endfälligen Darlehens eine
Risiko-Lebensversicherung planen, können Sie
auch die Klausel "fallende
Todesleistung" abschließen. Mit der Zeit
wird ja die Differenz zwischen
Tilgungsträgersumme und Kreditsumme immer
geringer.
Anleihen (oder
Anleihenfonds): Sehr sichere Anleihen (Rating A) bringen
über lange Laufzeiten und nach Abzug aller
Kosten meist nur etwa 4%. Die Erträge der
Anleihe werden zudem mit 25% KESt. versteuert.
Somit ist es ratsamer, regelmäßig den Kredit zu
bedienen als eine solche Anleihe. Anleihen mit
höheren Renditen bergen auch immer ein höheres
Risiko (Anleihen sind ja im Prinzip ja auch nur
Kredite, die Sie einem anderen Schuldner, wie
z.B. einem Staat oder einem Unternehmen
gewähren). Wenn der Schuldner nicht mehr zahlen
kann, kann er auch die Anleihe nicht mehr
bedienen.
Lebensversicherung: Auch hier gibt es große Unterschiede. Jede
Lebensversicherung kann nur soviel auszahlen, wie sie vorher
erwirtschaftet hat (mit den eingezahlten Kundengeldern =
Prämien). Und hier
kann auch die Versicherungsgesellschaft mehr oder
weniger Risiko eingehen und damit die
Ertragschancen, aber eben auch das Risiko,
beeinflussen. Weiters schmälern natürlich die
Kosten für Verwaltung, Provisionen,
Ablebens-Risiko-Teil der Prämie, Steuern etc.
den Ertrag. Der Ertrag auf den reinen Sparteil
wird ohnehin oft nicht gerne angegeben, eher wird
von Prozenten gesprochen, die aber dann nicht vom
vollen Prämienbetrag gerechnet werden können.
Nachdem die klassischen Lebensversicherungen auch
meist wieder in Anleihen investieren, sind auch
hier die Ertragschancen nicht übermäßig hoch
und als Tilgungsträger ebenfalls nicht wirklich
geeignet. Fondsgebundene Lebensversicherungen
sind ohnehin nicht zu empfehlen, besser ist es
einen frei wählbaren Fonds und eine seperate
billige Ablebensrisikoversicherung selbst zu
kombinieren.
Aktienfonds:
Bisher haben Aktien (über lange Zeiträume
betrachtet) höhere Erträge erwirtschaftet als
Anleihen. Somit wären Aktien (bzw. Aktienfonds)
grundsätzlich als Tilgungsträger geeignet.
Allerdings liegt das Risiko auf Aktienmärkten
natürlich deutlich höher, weiters ist das
Aktiendepot deutlich größeren Wertschwankungen
unterworfen. In der einschlägigen Literatur
liest man immer wieder, dass nur international
gestreute Aktienfonds zeckmäßig sind. Fonds,
die zB. nur in österreichische Titel oder nur in
einen Sektor (zB. Biotechnologie) investieren,
bergen zu hohe Risiken. Gute Nerven sind aber in
jedem Fall gefragt.
Beim Gespräch mit dem
Vermögensberater: Fragen Sie jedenfalls
nach, woraus er sein Empfehlungen ableitet
(welche Ausbildung hat er gemacht die ihn
befähigt, Sie in diesen Dingen zu beraten).
Schlagen Sie ihm doch vor, den Fonds über die
viel günstigeren Onlinebroker zu beziehen
(natürlich würde da die Provision für den
Berater entfallen) und lassen Sie sich nicht mit
Scheinargumenten abwimmeln.
