Hausbau und Sanierung: Ratgeber Baufinanzierung

Lesen Sie hier, worauf Sie bei der Finanzierung Ihres Bauvorhabens achten sollten und welche Kredit-Möglichkeiten geeignet sind. Im Anschluss an diese Seite empfehlen wir, unsere konkreten Finanzierungstipps zu lesen.

1. Loten Sie Ihre finanziellen Möglichkeiten zur Baufinanzierung aus:

Ermitteln Sie eine Summe, die Sie monatlich an Kreditraten zurückzahlen können. Diese Summe muss aber unbedingt seriös ermittelt werden, also nicht geschönt. Vergessen Sie auch nicht auf Zahlungen, die gerne "übersehen" werden (z.B. die Prämie für eine Versicherung, die jährlich bezahlt wird, oder RückIagen zur Neuanschaffung eines Autos etc.). Danach fragen Sie ganz unverbindlich bei einer Bank nach, wie hoch der Kredit sein könnte, den sie sich mit diesen Zahlungen leisten können (oder lassen Sie sich einen Folder senden bzw. schauen Sie im Internet nach).

In diesem Stadium ist das Kreditinstitut noch egal und es geht auch noch nicht um genaue und detailierte Konditionen. Es geht nur darum abzuschätzen, welche Summe für Ihren Hausbau - zusätzlich zu Ihren Eigenmitteln - ungefähr verfügbar ist. Sie können einfach mit 6% rechnen, für eine Überschlagsrechnung reicht das.

Bedenken Sie dabei, dass es nicht nur um einen kurzen Zeitraum geht, sondern diese Kreditraten ("Annuität") über viele Jahre aufgebracht werden muss. Kalkulieren Sie also keinesfalls zu knapp. Es ist auch nicht zwingend so, dass man im Laufe der Zeit durch Gehaltserhöhungen mehr Einkommen zur Verfügung hat. Meist verdient man zwar dann mehr, aber Vieles kostet auch mehr (ältere Kinder möchten eine höhere Schule besuchen, brauchen mehr Geld für Kleidung usw.). Außerdem steigt die Belastung durch geförderte Landesdarlehen üblicherweise an, da bei diesen Darlehen am Beginn fast nur die Zinsen gezahlt werden und im Laufe der Zeit die Raten erhöht werden.

VerpIanen sie keinesfalls Urlaubs- und Weihnachtsgeld für Kreditraten, sondern kalkulieren Sie diese Sonderzahlungen als Puffer für unvorhergesehen Belastungen (Autoreparatur, defekte Elektrogeräte). Bei 6% Zinsen können Sie mit 1000,- Euro monatlicher Rückzahlung in etwa folgende Beträge finanzieren:
Laufzeit 15 Jahre: 120.000,-
Laufzeit 20 Jahre: 140.000,-
Laufzeit 25 Jahre: 160.000,-

2. Baukalkulation:
Zuerst sollten Sie eine ganz grobe Schätzung Ihrer Baukosten durchführen. Dies kann z.B. durch einen Quadratmeterpreis geschehen oder durch einen (realistischen) Preis aus dem Fertighauskatalog. Auch der Architekt oder Baumeister kann so eine unverbindliche Grobschätzung auf Basis Ihrer Vorstellungen abgeben. Wer sich selbst etwas mehr mit seinem Bauvorhaben beschäftigen möchte, kann auch mit einschlägiger Software (manchmal sogar kostenlos bei den Banken erhältlich) einen Richtpreis ermitteln. So können Sie in etwa festlegen, welches Haus im Rahmen Ihrer finanziellen Möglichkeiten liegt. Jetzt können Sie auch gegebenenfalls noch eine Notbremse ziehen, wenn Ihr Budget nicht ausreicht, Ihr Traumhaus zu errichten. Im Laufe der Zeit (mit Angeboten von Professionisten, Baumeister etc.) wird dann der Preis für Ihr Bauvorhaben immer genauer und Sie kennen dann Ihren Finanzierungsbedarf auch genauer (der dann hoffentlich nicht wesentlich über der Schätzung liegt).

3. Detailfinanzierung planen:

Mögliche Förderungen ermitteln:
Für die meisten Bauherren gibt es Landesförderungen, abhängig von der Anzahl der Kinder, der energetischen Qualität des Hauses o.ä,. Nehmen Sie rechtzeitig mit der zuständigen Förderstelle Kontakt auf. Weiters wird fast überall zusätzlich zur Gebäudehülle auch der Einsatz umweltfreundlicher Energieformen gefördert (Wärmepumpenheizung oder Pelletsheizung, Solaranlage).

Rest der Baufinanzierung planen:
Jede Bank versucht, das eigene Risiko zu minimieren und eine "dingliche" Sicherung für das Darlehen zu erhalten. Im Normalfall heißt das, dass die Ansprüche der Bank(en) im Grundbuch eingetragen werden. Das ist für den Darlehensnehmer immer mit Zusatzkosten verbunden (z.B. Gebühren für Grundbuchseintragung der Landesförderung und dann nochmals für die Bank oder Bausparkasse o.ä.). Versuchen Sie also erst, unbesicherte Kredite und auch Rücklagen auszuschöpfen, wie z.B. Darlehen von den Eltern, Gehaltsvorschuss vom Arbeitgeber, Verkauf von Aktien der Fonds. Weiters sollten Sie abklären, in welcher Rangfolge die Besicherung im Grundbuch stattfinden wird. Förderdarlehen müssen manchmal zuerst bedient werden, Bausparkassen können oft "nachrangig" ins Grundbuch kommen.

Der Weg zur Bank oder zu einem Finanzberater bleibt wahrscheinlich kaum jemandem erspart. Banken verkaufen meist einen klassischen Kredit in allen möglichen Verzinsungsvarianten oder ein Bauspardarlehen. Bausparkassen sind auch mittlerweile wieder konkurrenzfähig, auch hier sind verschiedene Rückzahlungsformen möglich (mit dem großen Vorteil der Zinsendeckelung). Freie Finanzberater verkaufen aus Provisionsgründen eher einen endfälligen Kredit (oft auch einen Fremdwährungskredit) und einen zusätzlichen Tilgungsträger (oft eine fondsgebundene Lebensversicherung).

Letzlich können Sie nur selbst entscheiden, welche Finanzierungform Ihnen hinsichtlich Finanzierungskonzept, Flexibilität, Konditionen und Risiko am besten entspricht. Hinterfragen Sie aber jedenfalls immer kritisch, was man Ihnen anbietet. Ausnahmslos jeder Finanzberater und jede Bank hat immer auch seine/ihr eigenen Verdienstmöglichkeiten im Auge. Geben Sie sich keinesfalls mit nur einem Angebot zufrieden, sondern vergleichen Sie die Institute. Lassen Sie sich auch nicht mit Nominalzinsen abspeisen, sondern verIangen Sie eine genaue Aufstellung, welche Summe (in Euro) Sie insgesamt zurückgezahlt müssen (inklusive Zinsen und aller Nebengebühren). Durch die lange Laufzeit und die dadurch entstehenden Zinseszinsen wirken sich auch scheinbar kleine monatliche Beträge am Ende der Laufzeit spürbar aus.

[Finanzierungstipps im Detail...]

Vorteile und Nachteile verschiedener Tilgungsträger (endfälliger Kredit)

Grundsätzlich kann man sagen, dass die Variante "Endfälliger Kredit und Tilgungsträger" nur dann Sinn macht, wenn der Tilgungsträger höhere Erträge erwirtschaftet als der Kredit kostet. Ansonsten würde es sinnvoller sein, regelmäßig den Kredit zu bedienen und damit die Zinsbelastung zu verringern, als den Tilgungsträger anzusparen. Weiters wird machmal das Argument vorgebracht, dass der Kredit durch die Inflation im 25 Jahren ja ohnehin real viel niedriger ist. Dieser "Inflationsgewinn" geht aber natürlich auf der Ansparseite wieder verloren und ist ein Nullsummenspiel. Ein endfälliger Kredit bedeutet jedenfalls immer mehr Risiko, da z.B. erst in 20 Jahren zurückgezahlt wird und bis dahin alle "Tilgungs-Strategien" halten müssen (und wer weiß, was sich in dieser Zeit alles ändert). Bedenken Sie, dass Sie bei der Variante "endfälliges Darlehen mit Tilgungsträger" bis zum Ende der Laufzeit voll verschuldet bleiben und das Währungsrisiko selbst tragen!

Falls Sie zur Besicherung des endfälligen Darlehens eine Risiko-Lebensversicherung planen, können Sie auch die Klausel "fallende Todesleistung" abschließen. Mit der Zeit wird ja die Differenz zwischen Tilgungsträgersumme und Kreditsumme immer geringer.

Anleihen (oder Anleihenfonds):
Sehr sichere Anleihen (Rating A) bringen über lange Laufzeiten und nach Abzug aller Kosten meist nur etwa 4%. Die Erträge der Anleihe werden zudem mit 25% KESt. versteuert. Somit ist es ratsamer, regelmäßig den Kredit zu bedienen als eine solche Anleihe. Anleihen mit höheren Renditen bergen auch immer ein höheres Risiko (Anleihen sind ja im Prinzip ja auch nur Kredite, die Sie einem anderen Schuldner, wie z.B. einem Staat oder einem Unternehmen gewähren). Wenn der Schuldner nicht mehr zahlen kann, kann er auch die Anleihe nicht mehr bedienen.

Lebensversicherung:
Auch hier gibt es große Unterschiede. Jede Lebensversicherung kann nur soviel auszahlen, wie sie vorher erwirtschaftet hat (mit den eingezahlten Kundengeldern = Prämien). Und hier kann auch die Versicherungsgesellschaft mehr oder weniger Risiko eingehen und damit die Ertragschancen, aber eben auch das Risiko, beeinflussen. Weiters schmälern natürlich die Kosten für Verwaltung, Provisionen, Ablebens-Risiko-Teil der Prämie, Steuern etc. den Ertrag. Der Ertrag auf den reinen Sparteil wird ohnehin oft nicht gerne angegeben, eher wird von Prozenten gesprochen, die aber dann nicht vom vollen Prämienbetrag gerechnet werden können. Nachdem die klassischen Lebensversicherungen auch meist wieder in Anleihen investieren, sind auch hier die Ertragschancen nicht übermäßig hoch und als Tilgungsträger ebenfalls nicht wirklich geeignet. Fondsgebundene Lebensversicherungen sind ohnehin nicht zu empfehlen, besser ist es einen frei wählbaren Fonds und eine seperate billige Ablebensrisikoversicherung selbst zu kombinieren.

Aktienfonds:
Bisher haben Aktien (über lange Zeiträume betrachtet) höhere Erträge erwirtschaftet als Anleihen. Somit wären Aktien (bzw. Aktienfonds) grundsätzlich als Tilgungsträger geeignet. Allerdings liegt das Risiko auf Aktienmärkten natürlich deutlich höher, weiters ist das Aktiendepot deutlich größeren Wertschwankungen unterworfen. In der einschlägigen Literatur liest man immer wieder, dass nur international gestreute Aktienfonds zeckmäßig sind. Fonds, die zB. nur in österreichische Titel oder nur in einen Sektor (zB. Biotechnologie) investieren, bergen zu hohe Risiken. Gute Nerven sind aber in jedem Fall gefragt.

Beim Gespräch mit dem Vermögensberater: Fragen Sie jedenfalls nach, woraus er sein Empfehlungen ableitet (welche Ausbildung hat er gemacht die ihn befähigt, Sie in diesen Dingen zu beraten). Schlagen Sie ihm doch vor, den Fonds über die viel günstigeren Onlinebroker zu beziehen (natürlich würde da die Provision für den Berater entfallen) und lassen Sie sich nicht mit Scheinargumenten abwimmeln.

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