Diskussionsforum » Baurecht-Forum »

Bau an Grundstücksgrenze

9 Beiträge | letzte Antwort 18.4.2017 | erstellt 15.4.2017
Bau an Grundstücksgrenze
Guten Tag,

ich hoffe, ihr könnt mir bei folgender Frage weiter helfen.

Ich habe zwei Parzellen (direkt nebeneinander). Der kleinere Teil ist als Bauland gewidmet, der größere Teil ist Grünland. Ich möchte nun ein Haus bauen und den Platz möglichst ausnutzen und bis an die Grenze zum Grünland bauen. Jetzt hat man mir auf der Gemeinde (NÖ) gesagt, wenn ich an die Grenze bauen will, muss dort eine Feuerschutzmauer ohne Fenster sein. Das wäre aber blöd, da das die Südseite ist und ich ungern ein Haus ohne Fenster bauen will.
Es handelt sich um eine gekuppelte Bauweise (links und rechts neben dem Haus). Die Nachbarn haben aber den Vorteil, dass sie breite Grundstücke haben und somit genug Platz um auch den Abstand zur Grünlandgrenze einhalten können.
Mein Grundstück ist schmal und ich würde gerne nach vor zum Grünlandgrundstück bauen (die 1500 Grünland will ich als Garten nutzen).

Nun die Frage. Stimmt das wirklich, muss ich wirklich noch 3m zu meinem eigenen Garten einhalten? Kann man das umgehen, wenn ich die zwei Parzellen zusammenlege?

Vielen Dank

Ludwig
15.4.2017 12:26
Ich habe noch eine Skizze dazu (nicht massstabsgetreu) gemacht.
Der gelbe Streifen sind die 3m Abstand zur Grenze (bei den Nachbarn unbebaut). Der schraffierte Teil soll das Haus werden.
...

Zitat

15.4.2017 19:46
Bilderupload
Bitte den # BILD #2017...... Tag verwenden wie in der Hilfe angegeben, dann passt überall die Darstellungsgröße.

Zitat

17.4.2017 10:28

Zitat:
LudwigMurauer schrieb: Jetzt hat man mir auf der Gemeinde (NÖ) gesagt, wenn ich an die Grenze bauen will, muss dort eine Feuerschutzmauer ohne Fenster sein.

Das is grundsätzlich eine korrekte Auskunft. Gebäudeaußenwand an einer Grundgrenze bedeutet Ausführung als brandabschnittsbildende Wand (so heißt das korrekt). Der genannte notwendige Abstand von 3 m bei einer nicht brandabschnittsbildenden Wand ist allerdings falsch bzw. veraltet (war früher mal so). Jetzt sind es 2m Mindestabstand!!

Zitat:
LudwigMurauer schrieb: ich würde gerne nach vor zum Grünlandgrundstück bauen

Gem. deiner Skizze ist das ein falsche Beschreibung!! Ich weiß, das klingt jetzt pingelig: aber "vorne" ist die Straße und zum Grünlandgrundstück gehts nach "hinten". Diese Bezeichnungen können wichtig sein, falls wir vielleicht auch mal auf das Thema "vorderer" oder "hinterer" Bauwich kommen.

Zitat:
LudwigMurauer schrieb: Es handelt sich um eine gekuppelte Bauweise (links und rechts neben dem Haus).

Auch diese Beschreibung muss ich hinterfragen: was soll das jetzt heißen? Deine beidseitigen NAchbran haben jeweils an deine Grundgrenze gebaut und an deren anderer Grundgrenze gibts einen Bauwich??? So wie du das gezeichnet hast, willst du offensichtlich geschlossen bauen (also seitlich von Grundgrenze zu Grundgrenze, oder? Darfst du das überhaupt? Gibts einen bebauungsplan? Wenn nicht, von welcher zulässigen Bebauungsweise ist auf deinem Grundstück auszugehen (wenn man bedenkt, dass die beidseitigen Nachbarn jeweils gekuppelt verbaut sind?
Zeichne mal die genaue Lage der Häuser der NAchbarn in
deine Skizze ein (beser noch wäre ein Luftbild aus dem NÖ Atlas).

Zitat

17.4.2017 15:08
Vielen Dank für die ausführliche Antwort. Ich habe nocht eine erweiterte Skizze angehängt.
Bebauungsplan gibt es nicht. Die Häuser wurden aber vor rund 50-60 Jahren gebaut, teilweise später erweitert. Das alles ist aber schon Jahrzehnte her, da wurde im Umkreis von mehreren Kilometern sehr unterschiedlich gebaut und erweitert und auch Grundstücke geteilt oder zusammengelegt.
Die direkten Nachbarn haben die komplette Straßenseite (von linker Grenze zu rechter Grenze) ihres Grundstücks bebaut (schraffierte Fläche), auf meinem (geerbten) Grundstück gibt es ein sehr kleines Haus (schwarze Fläche), direkt ans Nachbarhaus gebaut. Der Zustand ist aber so schlecht, dass man dort praktisch nicht mehr wohnen kann. Mir wurde gesagt, ich kann von Gebäudekante zu Gebäudekante (also zwischen den Häusern von Nachbar links und rechts) bauen. Der Nachbar rechts grenzt an ein unbebautes Grundstück. Der Nachbar links hat das Gebäude ebenfalls direkt am Nachbargebäude dran gebaut. Dieses geht aber nicht mehr bis zur nächsten Grenze (und dort ist derzeit nichts gebaut).

...

Zitat

17.4.2017 15:19
Ja, dann versteh ich erst recht nicht, wieso du dann oben von "gekuppelt" geschrieben hast. Deine Nachbarn haben geschlossene Bebauungsweise und auch du willst offenbar geschlossen bauen - also nichts mit "gekuppelt"!!!

Noch was hab ich zu fragen vergessen: was ist die genaue Widmungsart auf deinem Bauplatz??

Zitat

17.4.2017 16:01
Hallo,

ok, tut mir leid, dann habe ich den Begriff "gekuppelte Bauweise" falsch verstanden - es geht dann also um eine geschlossene Bauweise. Es handelt sich um Bauland (Wohngebiet).

Habe ich das dann aber richtig verstanden, ich muss hinten 2m Abstand zu meinem eigenen Grünlandgrundstück einhalten (wenn ich dort Fenster haben will)?

Danke,
Ludwig

Zitat

17.4.2017 18:34

Zitat:
LudwigMurauer schrieb: Habe ich das dann aber richtig verstanden, ich muss hinten 2m Abstand zu meinem eigenen Grünlandgrundstück einhalten (wenn ich dort Fenster haben will)?

Ja, so ist es (wem das Grundstück daneben derzeit gehört, ist ohne Bedeutung)! Aber das ergibt sich jetzt nur aus den brandschutztechnischen Regeln.

Da es sich bei dir aber um Bauland-Wohngebiet handelt, ist noch folgendes zusätzlich zu beachten (und das ist dann für dich die "schärfere" Regel ):

Vorne ist die Straße, du baust seitlich an beide Grundgrenzen - als "geschlossen" - und aus dieser Lage ergibt sich, dass du hinten auf deinem Bauplatz - also an der Grenze zum Grünlandgrundstück - einen "hinteren BAuwich" einzuhalten hast. Der einzuhaltende Bauwich ist die halbe Gebäudehöhe, aber zumindest 3m. D.h. bei einer Gebäudehöhe bis 6 m sind mindestens 3 m Bauwich einzuhalten; bei mehr als 6 m Gebäudehöhe ist es die Hälfte der Gebäudehöhe (Beispiel: 7 m Gebäudehöhe ergibt mindestens 3,5 m Bauwich).
Bei diversen anderen Baulandwidmungsarten gibt es eine Ausnahme von dieser Regel. Nicht aber bei Bauland-Wohngebiet!!!! D.h. aufgrund der Widmungsart Bauland-Wohngebiet musst du jedenfalls an der hinteren Grundstücksgrenzen den BAuwich einhalten!!!

Dieser "Bauwich-Regel" könntest du entgehen, wenn du die Grenze ziwschen dem Bauplatzgrundstück und dem Grünlandgrundstück eliminierst (indem du die beiden Grundstücke vereinigst). Dann bleibt wiederum die brandschutztechnische Regel einzuhalten (siehe oben: 2m Abstand falls keine brandabschnittsbildende Wand gemacht werden soll), da diese Regel nicht nur bei Grundstücksgrenzen, sondern auch für bloße Bauplatzgrenzen gilt.

Folgendes wäre auch noch abzuklären: du schreibst ganz zu Beginn, die Gemeinde hätte gesagt, wenn du an die Grundgrenze bauen willst, dann musst du eine Brandwand machen. Die Auskunft ist insoferen unbrauchbar und unpassend, da du an die hintere Grundgrenze generell gar nicht bauen darfst (wegen "hinterer Bauwich" - siehe oben). Ich frage mich da jetzt, ob die Gemeinde die Regel mit dem hinteren Bauwich nicht kennt? oder hat man es übersehen? Oder taucht das dann doch noch irgendwann auf (und wirft deine Planung über den Haufen)?
Das kann ich jetzt schwer von dieser Stelle beurteilen. Man muss das aber im Auge behalten....

Und noch was ganz genrell: Ich weiß nicht, wie weit du mit deiner Planung bist und welche Hilfe du dabei hast. Früher oder später brauchst du einen Architekten oder Baumeister - und sei es für den Einreichplan. Jeder dieser Professionisten muss die Regeln kennen, wie man auf deinem Grundstück bauen darf!!! Das ist deren Job und für den werden sie (unter anderem) bezahlt. Weiß er es nicht oder falsch, dann ist er keinen Cent wert!!!

Gibts da schon einen Planer bei dir? und wenn ja, was sagt der??

Zitat

17.4.2017 23:02
OK, vielen Dank für die Informationen. :)

Das hilft mir schon sehr weiter. Derzeit habe ich noch keinen Planer (Baubeginn habe ich nicht vor nächstem Jahr geplant) - ich hab einfach selber Ideen für mich gesammelt und wollte wissen, was denn nun erlaubt ist. Offenbar hat man sich das bei der Gemeinde dann auch nicht so genau angesehen.

Ich werde aber lieber doch jetzt schon früher als geplant einen Architekten beauftragen. So einfach ist es ja doch nicht.

Viele Grüße,
Ludwig

Zitat

18.4.2017 21:13
Das Wissen der Baumeister zu diesem Thema ist gering
Leider, habe diese Erfahrung gemacht, bei den Bauverhandlungen meiner Wohnungsnachbarn habe ich viel gelernt...Nur wenn Architekten mit der Bauordnung spielten und ich bei open House Terminen die Tricks sah,bemerkte ich daß Architekten manchmal doch die Bauordnungen lesen und anwenden können..
Wer es gar nicht kann: Fertigteilhausfirmen, Sorry.
Aber wenn man nicht beruflich die Bauordnung anwenden muß, ist diese für eine EFH nicht leicht u lesen.

Zitat


Beitrag hinzufügen? Einloggen oder kostenlos registrieren! [Mehr Infos]