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Frage zur Teilung eines Grundstücks

3 Beiträge | letzte Antwort 5.4.2017 | erstellt 1.4.2017
Frage zur Teilung eines Grundstücks
Hallo,

ich habe eine Frage zu einer möglichen Teilung eines Grundstücks (Niederösterreich). Es handelt sich um Bauland ohne Bauzwang (ist mit zwei sehr kleinen Gebäuden bebaut aber Jahren unbewohnt), das Grundstück gehört meinem Vater, das Nachbargrundstück gehört mir. Er möchte das Grundstück nun verkaufen ABER ich möchte einen schmalen Streifen an der Grenze haben (Verkauf oder Schenkung, es bleibt ja in der Familie). Dabei geht es um ca. 20 bis 50m^2 (je nachdem ob die volle oder halbe Grundstückslänge, ist noch nicht entschieden). Der Käufer ist gut befreundet, er besitzt den Grund auf der anderen Seite, von dem gibt es keine Probleme. Bebauung ist aktuell nicht geplant, was die Zukunft bringt wird man sehen. Grundsätzlich ist die Gemeinde recht bürokratisch und wenig hilfsbereit, dort nachzufragen hilft nichts. Mir ist schon klar, dass dann ein Notar notwendig ist. Ich
würde aber dennoch gerne vorab wissen, wie das ablaufen kann und was für Kosten auf mich zukommen.

Wie ist nun die einfachste und günstigste Vorgehensweise?

1) Mein Vater schenkt bzw. verkauft mir vorher den Teil des Grundstücks.

2) Das Grundstück wird komplett verkauft und der neue Nachbar verkauft mir dann später den Streifen Grund.

3) Das Grundstück wird verkauft mit der Zusatzvereinbarung, dass ich den Teil bekomme.

4) Andere Möglichkeiten?

Noch ein paar Fragen stellen sich:
Habe ich dann ein 20m^2 großes Stück Bauland ohne Zugang von der Straße (stört mich nicht, ich kann ja von meiner Seite dazu. Kann das bei der Behörde ein Problem werden?) oder kann ich den Teil des Grundstücks einfach meiner Parzelle "hinzufügen"?

Ein wenig komplizierter könnte es aber noch werden:

a) Das Grundstück liegt über Straßenniveau. Der Zugang erfolgt also über Stufen. Würde ich den Streifen des Grundstücks komplett bekommen, wäre der "Eingang" auch dabei. Weder ich oder der Käufer benötigen den Eingang (da ja jeder von seinem Grundstück dazu kann). Braucht das Grundstück überhaupt einen Eingang? Das Grundstück hat eine Hausnummer - muss es dazu einen offiziellen Eingang geben? Briefkasten gibt es dort seit mind. 20 Jahren keinen.

b) Auch ein kleines (prinzipiell sogar bewohnbares) Gebäude würde auf dem schmalen Streifen (direkt an der Grenze) liegen. Ich würde es nehmen und vorerst als Geräteschuppen verwenden. Alles weitere würde sich erst ein paar Jahre später entscheiden. Aber dort gibt es einen Wasser-, Kanal- und Stromanschluss. Brauche ich vorerst nicht, kann man abschalten. Aber möglicherweise gibt es da wieder irgendwelche behördlichen Hürden?

Falls a) und b) zu aufwändig werden, würde ich erstmal nur den Teil ohne Eingang und Haus nehmen.

Das sind jetzt eine Menge Fragen. Ich hoffe, ihr könnt mir da etwas weiterhelfen, wie man das am besten angeht und was da alles auf mich zukommt.

Vielen Dank schon mal,

Werner
5.4.2017 9:41
Soweit ich das jetzt verstehe, vorerst mal folgende kurze Info:

Ich geh davon aus, dass es zwischen dir und deinem Vater bezüglich des Streifens, den du haben möchteset kein Problem gibt, oder?? Mich irritiert ein wenig die Variante, dass dein Vater das ganze Grundstück an den NAchbarn verkauft und du dann von diesem wieder zurückkaufst. Auf sowas (völlig unlogisch)kommt man normalerweise nicht ohne Grund!?

An sich gibts da nur eine einzige vernünftige Vorgangsweise:
Man braucht ja in jedem Fall einen Teilungsplan von einem Geometer für die Abtrennung des Streifens, den du bekommen sollst. Daher einen Geometer mit der Teilung beauftragen und parallel zum Notar wegen der Verträge. Der Notar macht dann die passenden Verträge zum Teilungsplan, der dann Bestandteil bzw. Basis der Verträge ist. Geht dann alles "in einem Aufwaschen" über die Bühne.

Den Grundstücksstreifen, den du erhalten sollst wird man bei einer Größe von 20-50m² nicht als eigenständiges Grundstück ausweisen können/dürfen (noch dazu ohne direkt angrenzendes Öffentliches Gut - auf EINGANG kommts dabei nicht an!). Daher wird der Geometer gleich im Teilungsplan die Vereinigung des abzutrennenden Streifens mit deinem Grundstück vorsehen (geht ebenfalls in einem Schritt).

Problem könnte folgendes sein:

Zitat:
WernerK schrieb: Auch ein kleines (prinzipiell sogar bewohnbares) Gebäude würde auf dem schmalen Streifen (direkt an der Grenze) liegen.

Da stellt sich jetzt die Frage, ob die neue Grundgrenze baurechtlich so zulässig ist. Hat dieses Gebäude an dieser künftigen Grenze eine Brandwand?? Welcher Bebauungsweise (offen, gekuppelt, geschlossen, einseitig offen?) würde das neue geformte Grundstück dann entsprechen und ist diese auf dem Grundstück zulässig? (gibts einen Bebauungsplan?)

Wie immer bei solchen Fragen: ein Bild sagt mehr als 1000 Worte. Daher: bitte einen Auszug aus dem NÖ Atlas hier reinstellen. Wenn es für dich keine Problem ist, dann kannst du mir die Grundstücksnummer und die Katastralgemeinde entweder als PN oder auf meine Mailadresse (siehe in meinem Profil) schicken. Dann kann ich mir das selbst am Plan suchen.
Ah ja, noch was: dein Grundstück, das neben dem vom Vater liegt, ist das auch bebaut? Wenn nicht, ist das Grundstück ein "BAUPLATZ" (bitte nicht mit "BAULAND" verwechseln!)?? Wenn es noch nicht als Bauplatz erklärt wurde und auch nicht als Bauplatz zählt, dann wird bei der Vereingung mit dem beim Vater abzutrennenden Streifen eine Ergänzungsabgabe bezüglich Aufschließungsabgabe fällig werden.

Zitat

5.4.2017 11:28
Hallo Karl,

vielen Dank für die ausführliche Antwort!

Die tatsächlich recht unlogische Idee mit dem nachträglichen Verkauf hat folgende Gründe. Einerseits will mein Vater wenig Aufwand haben ("wenn du es haben willst, dann kümmere du dich darum") und weil er dem Nachbarn in freundschaftlicher Weise versprochen hat, es nur an ihn zu verkaufen (aber kein Vertag oder Grundbucheintrag usw.). Er hat halt noch Handschlagqualität und steht zu seinem Wort. Wär aber kein Problem, im Gegenteil, der Nachbar hat mich sogar gefragt, ob ich nicht ein Stück davon nehmen will. Wenn ein Teilungsplan gleich zusammen mit dem Verkauf möglich ist, werden wir das auch so machen :)

Das mit der Bebauung des Streifens an der neuen Grenze könnte aber tatsächlich ein Problem sein. Was versteht man rechtlich als "Brandwand"? Es ist einfach eine Ziegelwand, die vor 50-60 Jahren gebaut wurde. An einer Seite gibt es ein Fenster, das könnte dann der neuen Grenze näher als 3m rücken. Wäre sowas bei einer nachträglichen Grenzverlegung prinzipiell unmöglich oder kann sowas bewilligt werden (wenn alle ausdrücklich einverstanden sind)? Es ist ja auch kein Neubau, einige der alten Häuser in der Gegend haben Fenster direkt an der Grenze, offenbar war das vor vielen Jahren möglich. Bebauungsplan gibt es jedenfalls keinen, die Bebauung ist einseitig offen (wie fast alle Gebäude in der Gegend).

Einen Plan kann ich nachreichen, werde aber vorher mal mit dem Nachbar reden, wenn er von seiner Dienstreise zurück ist.

Danke,
Werner

Zitat

5.4.2017 14:51

Zitat:
WernerK schrieb: An einer Seite gibt es ein Fenster,

Du meinst, nicht in der Wand entlang der Grenze, sondern seitlich in der Wand im rechten Winkel dazu?? Dann ist es nur ein Problem, wenn es weniger als 50 cm weg ist.

Zitat:
WernerK schrieb: oder kann sowas bewilligt werden (wenn alle ausdrücklich einverstanden sind)

Ob irgendwer damit einverstanden ist oder nicht, darauf kommts nicht an. Dem Gesetz muss es entsprechen.

Zitat:
WernerK schrieb: Es ist ja auch kein Neubau,

Der Bau ist nicht neu, aber die Grenze machst neu entlang des Baus.

Zitat

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